不動産記事

不動産契約、不動産売買契約書には何が記載されているの!?~重要事項説明書との違い~

投稿日:2022-11-05 更新日:

初めて賃貸住宅を借りた時、契約書の内容を一切理解せずに契約してましたが、今思うと恐ろしい・・。

 

どーも、Ponchaです(‘ω’)

 

不動産の契約をする際、不動産の契約書以外に重要事項説明書の読み合わせを行います。

重要事項説明書が何かについては下記の記事を参考にどうぞ

不動産契約、重要事項説明書と契約書の違いって!?~重要事項説明書に記載する内容とは~

不動産の契約前に説明が必要な書類~不動産取引における重要事項説明書って!?~

不動産の契約書は、その前に読み合わせを行う重要事項説明書の内容と重複してくる箇所が多くあります。

そのため、契約書はかなり割愛されて読まれることが多いです。

割愛して読まれるためついついその流れに合わせて、話半分で聞いている人がいます。

しかし、そもそも重要事項説明書と不動産の契約書では記載しなければいけない内容が異なります。

 

ということで今回は

不動産の契約書って何が記載されているの?

というテーマでお話ししたいと思います!

 

契約書の内容と聞くと、なんか難しい言葉が出てきてそれだけでアレルギーという方も多いと思います。

ですので、難しい言葉は抜きにして不動産の契約書はこんなことが書いてありますよ~という感じで説明していきます。

今回は不動産の売買契約書に絞ってご説明したいと思います。

 

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契約書と重要事項説明書は異なる!

重要事項説明書とセットで説明が行われることが多い不動産の契約書。

重要事項説明書の後に読み合わせをする契約書は、重要事項説明書の内容と重複している箇所がいくつもあります。

そのため不動産の契約書は、重要事項説明書と重複する箇所については、割愛しながら説明されます。

そのため重要事項説明書と比べると結構あっさり終わってしまうことが多いです。

重要事項説明書の内容を理解していれば、契約書の内容も同じだから大丈夫!

と思っている方が結構いるのですが、そもそも重要事項説明書と契約書とでは記載する内容が異なっています。

以前にも説明しましたが

重要事項説明書は、

取引にかかわる不動産業者買主さんや借主さんに対して不動産の詳細を記載した内容を説明しないといけないもの

契約書は、

契約する当事者同士(貸主や売主と借主や買主)が、契約内容に合意して結ぶものです!

つまり契約書は売手・貸手側と買手・借手側の双方が、こういった取り決めで契約しましょうね!

という内容のもであって、重要事項説明書のように不動産に関する内容とは異なるわけなんです。

契約書にはどんなことが記載されているの?

具体的には契約書には何が記載されているのでしょうか?

重要事項説明書と大きく異なるところは、

引き渡し時期が記載されている

・売買の代金や支払い方法

所有権の移転の時期

・契約内容と異なった場合の責任

などなど。

他にもいろいろありますが、上記の内容は重要事項説明書には記載されていないことがあります

特に引渡し時期などに関しては、不動産に関することではなく双方の合意の上での内容になりますので、そもそも重要事項説明書に記載する必要がありません

先ほどもお話ししたように、契約書は売主・貸主と買主・借主が、こういった内容に従い、合意しました!

というものです。

他にも契約の内容に違反した場合は、こういった対応しましょう!

という定めがあれば、その内容なども記載する必要があります。

売主さんも確認する必要がある契約書

重要事項説明書は、あくまで対象不動産についての詳細を買主さんに説明するためのものであるため、不動産を所有している売主さんには説明する義務はありません。

ただ、契約書に関しては、売主・買主の双方が関係してくる内容のため、売主さんもしっかり理解する必要があります。

※契約書に関しては、説明義務はないです

不動産を売る側である売主さんは、とりあえず早期売却出来たらいいな!ということに重点をおき過ぎて、契約書などを話半分でちゃんと理解していなかったりします。

しかし、契約書などは比較的買主さんを守るような感じで記載されていることが多く、契約をしたからと言って、違約金が発生せずに買主さん側から解約が出来てしまうことだってあります。

 

ローン特約による解除には注意が必要

契約をしたからといって引渡しが終わるまで売主さんは、特に安心できません。

というのも、契約後、買主さんの住宅ローンが下りなかった場合や減額してしまった場合など

一定の期間であれば、違約金等を払わずに契約を解除することができます。

上記のことをローン特約と言います。

このローン特約による解除は頻繁に発生することではありませんが、絶対にないとは言い切れません

ローン特約による解除の場合、

・どの銀行に審査を出すのか

・いつまでに本審査の承認をもらう必要があるのか

・審査が通らなかった場合、いつまでに解除すればよいのか

といったような内容が契約書に書かれています。

買主さんは、ローン特約については、重要事項説明書にも記載されており、重要事項説明時や事前に説明を受けていることがほとんどなので、ちゃんと説明を受けていれば理解しています。

しかし、売主さんに関しては、一度自身が購入した時も同じ経験をしているとはいえ、契約書の読み合わせ時に、改めてそう言った特約があることに気づきます

このように、契約書の内容については、双方それぞれが関係する内容になる為、お互いしっかり内容を理解しておく必要があります。

設備などの補修や故障には注意する

契約時には、売主さんは事前に現在お部屋についている設備について告知する義務があります。

付帯設備表と呼ばれる書類にチェックするんですね!

付帯設備表についてはまた別の記事に上げたいと思います。

この付帯設備表で不具合はなかったにチェックをしておいて、不具合があった場合は、物件を引き渡した後でも売主さんは修理をする義務が発生することがあります。

とはいえ、1年後なんかに不具合があった!なんて言われても自分で壊したんじゃないの?って売主さんは言いたくなりますよね!

そのため、買主さんが売主さんに対して、不具合あったから直して~

と言える期間は、1週間以内と決められています。

その期間で、上記のような条件で不具合があった場合は、売主さんが補修しないといけない場合があります。

逆に、引渡しをしてから1週間をすぎたら、不具合が発生しても売主さんは修理をしなくてもよいということになります。

こういった取り決めなども、契約書にはしっかり記載がされています。

難しい文章が並んでいる中にサラッと記載されているので、見逃してしまう方も多いのですが、この内容は非常に大事です!

改めて記事にしたいと思います!

契約書もしっかり把握をする

買主さんは、

重要事項説明書の流れで契約書の説明を受けるため、同じような内容だし、重要事項説明書の内容を把握していれば大丈夫!と思う方がいます。

そして、売主さんは、物件が早期売却できればOKと感じており、契約書をちゃんと把握していなかったりします。

契約書は、何か起きたときにどういった取り決めで解決していくかを記載してある重要な書類です。

問題が発生した時に、こんな内容聞いていない!

といったところでよほど不利な契約内容でない限り覆すのは難しいです。

トラブルが発生した時、どのように対処するのか、どのような条件が付いているのかしっかり把握しておく必要があります。

また、改めて重要事項説明書と契約書に記載してある内容を把握しつつ、それぞれの内容をしっかり理解しておきましょう。

 

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、不動産取引の契約書って何が記載してあるの?

というテーマでお話しさせていただきました。

 

枚数も多く、宅建士しか説明ができない重要事項説明書に重点をおきすぎて、契約書はさらっと流す方がびっくりするぐらい多いのが実情。

しかし、契約書はそもそも重要事項説明書とは異なった書類ですので、それぞれしっかり理解するようにしましょう。

 

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近年は大変多くの情報に溢れています。

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本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

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