不動産記事

管理費って高いほうが良い?~マンション購入 マンションの管理体制を知る~

投稿日:2022-05-03 更新日:

昔賃貸部署の新人が新規の管理物件をネットにて募集していました。全く反響がないと言われたので確認をしたら、管理費が本当は3千円のところ、打ち間違えて30万円になっていました。

そんな部屋だれも借りないわ!

 

どーも、Ponchaです(‘ω’)

 

マンションの販売図面や賃貸の募集図面を見ると管理費○○円!

といった感じで記載があります!

その金額はとにかく物件でバラバラ。

そのためよく管理費って高いほうが良いですか?

と聞かれることがあります。

 

ということで今回は

マンションの管理費って高いほうが良い?

というテーマでお話ししたいと思います!

 

併せて、マンション購入する時のマンションの管理体制についてもお話ししたいと思います!

今回は不動産購入者向けの管理費にお話になるので、賃貸住宅における管理費についてはまた別記事にて上げたいと思います!

 

関連記事はこちらになります。

マンション購入基礎知識 管理費や修繕積立金って!?~管理会社と管理組合の違い~

壁紙の張替え費用ってどのくらい?~mと㎡の違い・張替えの規模で変わる!?~

不動産購入の流れ~初めてのマイホーム購入(中古マンション・戸建て編)~

不動産売買契約後のキャンセル、仲介手数料ってどうなる?

 

近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか?

本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。

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管理費とは!?

そもそもマンションにおいて管理費とは何か?

管理費とは、簡単に言うとマンションの共用部分の維持・管理のために発生する費用のことです。

マンションの日常的な清掃を行ったり、共用部の電球費用等の消耗品などのことを指します。

ちなみに、マンション購入する時には、管理費とは別で修繕積立金のお話がセットで出てきます。

修繕積立金とは使用用途が別なので注意してください!

修繕積立金については、こちらの記事をどうぞ

マンション購入基礎知識 管理費や修繕積立金って!?~管理会社と管理組合の違い~

管理費と共益費の違いって!?

管理費と似た言葉で共益費という言葉がたまに出てきます。

不動産を購入において、共益費というのは存在しません

共益費自体が、

借家人が共同して使用又は利用する設備又は施設の運営及び維持に関する費用

と謳われているぐらいなので、基本は賃貸マンションの場合に使用されます。

じゃあ、賃貸住宅での管理費と共益費は違うのか?

という話にもなるのですが、管理費=共益費という考えで問題ないです。

不動産会社の人に尋ねても皆さん同じことを答えると思います。

管理費って高いほうが良い?

マンション購入後、ローンの返済とは別途で月々支払う必要がある管理費。

この毎月払う管理費は、生活する上では結構大きい出費です。

とはいえ、管理費が安いとずさんな管理になってしまう!

かといって、管理費が高くなると毎月の返済がきつい!

というジレンマが発生します・・。

実際のところ、管理費が高い物件は管理体制が整っているのか?

また、管理費が安いと管理がずさんなのか?

これについては、正直住んでいる所有者さんの感覚で大きく異なります。

管理費が安くても、物件購入した所有者さんが満足していれば、問題ありません。

また、管理費が高いからと言って必ずしもちゃんと管理している!とは限りません。

管理費は高いけど、管理について所有者さんから不満が出るようであれば、管理体制が良いとは言えません。

管理体制を確認する!

管理費がどのくらいかかるかも大事ですが、まずは管理体制がどうなっているか確認をした方がいいです。

よく管理組合と管理会社がごっちゃになっている人がいますが、

管理組合は、譲マンションの区分所有者(購入者)全員で構成されますものです。

マンションを購入したら親善と管理組合の一員になるわけです!

管理会社は、マンションの共有部分の管理業務等をそのマンションの所有者から委託された企業のことです

詳しくはこちらの記事を参考にどうぞ!

マンション購入基礎知識 管理費や修繕積立金って!?~管理会社と管理組合の違い~

マンションの管理体制は、管理組合が管理会社に対してどのくらい管理業務を委託するかというものです。

管理体制には大きく分けて3つあります・

全部委託

一部委託

自主管理

それぞれを簡単にですが説明したいと思います!

・全部委託

共用部分のメンテナンス、清掃業務や設備の交換など、マンションの管理を全て管理会社にお任せする委託体制です。

メリット

メリットとしては、管理業務を一貫して行ってくれるので、所有者である入居者が管理業務を行わなくてよいので、負担が減るというところ。

豊富な知識を持っているので長期的な修繕などについても検討してくれるので安心出来ます。

デメリット

デメリットとしては、費用が高くなりやすい(契約内容による)

管理会社主体で動く為、マンションに住んでいる人のことより、管理会社が管理がしやすい体制を取ることがある

 

・一部委託

必要に応じて管理業務の一部だけを管理会社に委託し、それ以外は住んでいる人たちで管理したり、業者に依頼を行う体制です

メリット

メリットとしては、一部は自分たちで管理する必要がある為、管理会社に支払う委託料を抑えられ管理費自体を安くすることが出来ます。

また、自分たちで一部管理するので建物について真剣に向き合うことが出来ます。

デメリット

デメリットとしては、所有者で構成されている管理組合主体で動くので、忙しい人からするとめちゃくちゃ負担が多い

そこそこ知識がある人が組合員にいないと管理が疎かになってしまいます。

 

・自主管理

管理会社に委託せず、すべて管理組合で管理や業者手配等を行う体制です。

メリット

自分たちで管理するので、管理会社への委託費が発生しないので、必要最低限の管理費にすることが出来る。

自分たち主体で行うので、住んでいる人同士のコミュニティーができる。

デメリット

不動産や管理業務の知識を持っている人がいないと厳しい。

そして、所有者がすべて管理等を行うので負担がめちゃくちゃかかる。



最近の新築は全部委託が多い

最近の新築マンションの場合は、全部委託になることが多いです。

というのも、購入する方自身が

・共働きをしている

・仕事が忙しい

といった方が多く、家のことに関してまで考えてられない!という人がほんとどだからです。

管理費が多少高くても、すべてお願いできるのであればお願いしたいですからね。

ただ、個人的には今後一部委託の体制が増えてくるのではないかなと思っています。

コロナ禍においてリモートワークが増えたことで家にいる時間が増えたのも一つの要因ではありますが、

今後は地域でのコミュニティーが重要視されると思っています。

コロナ禍で働き方はもちろん人との接し方なども大きく異なったことで、コミュニティーの重要度も一層強くなると思います。

大手管理会社は、管理が良い?

大手管理会社に委託したマンションは管理がよいのか?

という点については、管理会社というよりその建物に常駐・担当している管理人さん次第というところが大きいです。

また、よく大手管理会社は連絡がつかない、対応が遅い!

といった声を聴きます。

これについては、大手管理会社は管理物件件数が多いから正直しかたないよね~というところが大きいです。

個人的には確かにレスポンスは遅いですが、しっかりと連絡を返してくれますし、適当なことを言ったりしないので信頼自体はできます

ただ対応に時間がかかる連絡がすぐにつかない

というのは、もはや大手管理会社あるあるですね・・。

とはいえ、大手管理会社はマンションの管理のプロですので、しっかりとした修繕計画の提案、管理業務を行ってくれます。

自主管理ってヤバイ!?

自主管理のマンションってやばい?

と聞かれることがあるのですが、これも一概には言えません。

ただ、基本的にはやばいことの方が多いです(笑)

たまに専門知識があり、管理やキャッシュフローなどをちゃんと理解しているスーパーマンがいるので、自主管理している物件があったりします。

そういった物件は正直かなり稀です。

多くは、世帯数が少なくてそもそも管理会社に委託費用が払えず、委託出来ないパターンです。

また、自主管理となると不動産会社も身構えることが多く、マンション自体の資産価値もあまり高くならない傾向があります。



まとめ

いかがでしょうか。

今回は、マンション購入する際、管理費って高いほうが良いのか?

というのテーマでお話させていただきました!

 

管理費だけで判断するのではなく、管理体制・管理会社を確認し、物件自体を実際に見て判断するようにしましょう。

また、管理がしっかりできているのかなどは、重要事項調査報告書や長期修繕計画書などから判断できます。

そういった書類も見ながら管理体制がしっかりしているかを判断したほうが良いです!

 

関連記事はこちらになります。

マンション購入基礎知識 管理費や修繕積立金って!?~管理会社と管理組合の違い~

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本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

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