不動産記事

フラット35が利用できない中古物件って?~中古物件のフラット35の条件とは~

投稿日:2022-03-17 更新日:

築年数など確認する時、西暦・和暦バラバラで表記されているのですが、もう西暦で統一しない?っていつも思っているのは、私だけじゃないはず・・。

どーも、Ponchaです(‘ω’)

住宅購入時ほとんどの方が利用する住宅ローン。

今回はやたらと物件に対して条件が多い、フラット35に絞って

フラット35が組めない中古物件ってあるの!?というテーマでお話ししたいと思います。

新築物件のフラット35の条件の記事は下記を参考にしてみてください。

フラット35が利用できない新築物件って?~新築のフラット35の条件とは~

住宅ローンのフラット35って!?~融資の為の条件がある~

関連記事はこちらをどうぞ

2022年の住宅リフォーム補助金・減税~リフォーム補助金の種類~

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フラット35とは!?

フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利の住宅ローンのことです。

住宅金融支援機構は独立行政法人の一つで、国土交通省と財務省の管轄です。

なんか難しい言葉が並んでますよね。

ざっくりいうと、

銀行を窓口にしてお金を貸すけど、住宅金融支援機構が銀行が貸したお金を証券化したりして買い取ってあげるよ~、だから銀行は安心してお金貸してあげて

というものです。

フラット35に関する詳しい内容は記事を参考に!

住宅ローンのフラット35って!?~融資の為の条件がある~

こちらの記事でも、建物の条件にチラッと触れています。

 

中古物件でフラット35が組めない建物とは!?

中古物件でフラット35が組めない建物ってあるの?

という問いですが、結論から言うと普通にあります

現在の新築物件は、改定するたび厳しくなる建築基準法に則り設計されています。

併せてフラット35の条件にも対応できるように上手に設計されています。

しかし中古物件については、設計された当時の建築基準法では大丈夫だったけど、現在の建築基準法ではNGという物件が結構あります。

そのため住宅の性能も審査対象となるフラット35とは相性があまりよくないんですね。

中古物件でフラット35を利用する場合は、新築物件以上にしっかりとフラット35が利用できるた条件を理解しておく必要がります。

 

中古物件でフラット35が組めない物件とは!?

フラット35が組めない中古物件の主な条件が下記の通り

・床面積が足りていない

・投資目的で購入

・ワンルーム(原則)の部屋

・耐震評価基準などに適合していない旧耐震の物件

 

といった感じですね。

もちろん他にも細かく条件があり、その条件をクリアしないとフラット35の審査は通りません。

ただ、上記の内容が一番多く引っかかるポイントになります。

中古物件の場合は、投資目的として物件購入する方も多いです。

安く購入して賃貸物件にする、みたいな感じです。

ただ、フラット35は投資目的での物件購入には利用できません。

また、1981年(昭和56年)5月31日以前の物件は、旧耐震基準の物件の為、耐震評価基準証明書がないと利用することができません。

 

フラット35を組むための建物条件

中古物件の場合のフラット35を利用するための条件は下記の通り。

・接道

・床面積

・住宅の規格

・住宅の構造

・住宅の耐震性

・その他

 

それぞれ条件の詳細を確認しながら、説明していきます。

新築物件のフラット35と条件が若干異なるので注意してください。

新築物件と比べて注意するべき条件には〇を付けておきました。

〇接道

原則として一般の道に2m以上接すること。

 

簡単に言うと土地が道路に対して2m以上接しているか

ということです。

2m未満ままだと建物を建設する、既存住宅をこわして再建築するといったことができません。

セットバックなどして2m以上確保する必要があります。

中古マンションの場合はほぼ問題ないです。

中古の戸建ての場合は、住宅が密集している狭小地に行くと、2m未満の土地付き建物が結構あります

普通に考えてこういった土地や物件をあえて購入する人は基本いません。

極端に価格が低くなっているので大体気づくと思いますが、過去に騙されて購入し、裁判になったケースもあります。

こういった接道2m未満の土地や物件については、物件を手放したくても買い手がつかなくて困っている売主さんが多いですね。

ちなみに、接道義務が定められたのは1950年(昭和25年)なので、1950年以前の物件については、注意したほうがいいです。

 

床面積

戸建て住宅:70㎡以上(共同建ての住宅は30㎡以上)

マンション:30㎡以上(登記面積(内法面積)で28.31㎡以上)

 

上記の面積以上でなければ、フラット35が利用できません。

フラット35の場合、床面積の計算は壁芯になります。

一定条件を満たした共同住宅でも利用可能ですが、床面積が壁芯計算で30㎡(内法面積で28.31㎡)未満は利用不可です。

戸建ては、販売図面・登記簿共に壁芯表記になっているので気にする必要はありません。

ただマンションの場合は、販売図面の床面積は部屋を大きく見せたいので大体壁芯計算となっています。

しかし、登記簿は共用部などの関係があり、内法面積になっているので面積が小さくなります。

登記簿の床面積が小さくなるという問題は、壁芯で床面積を計算するフラット35ではあまり関係ありません。

ただし住宅ローン控除の場合内法面積計算が基準になります。

購入マンションの販売図面が30㎡(壁芯計算)の場合、内法面積で計算すると、28.31㎡になるので住宅ローン控除適用外になりますので注意しください。

また、たまにフラット35も内法面積と勘違いしている不動産の営業マンがいるの注意してください。

 

住宅の規格

原則として2以上の居住室(家具等で仕切れる場合でも可)ならびに炊事室、便所及び浴室の設置

 

ちょっとわかりづらいですよね。

要は2つ以上の居室キッチン、トイレ、浴室がないとダメということ。

つまり、水回りのないお部屋やワンルームは厳しいということです。

ただし、面積の広いワンルームで家具等で仕切ることができれば大丈夫な場合があります。

判断基準は投資用か居住用かということになります。

あと面積が広くても納戸のような窓がない・必要な換気が確保できない空間などは、原則居室と言わないので注意してください。

〇住宅構造

耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合、省令準耐火構造含む

 

木造住宅で耐火・準耐火構造にするのは、手間とコストがかかるんです。

最近になり、すこしずつ耐火構造、準耐火構造の木造住宅が増えてきました。

中古物件の場合は、フラット35に適応する木造住宅は、耐久性基準に適合か、省令準耐火構造かで判断するほとんどです。

そのため、設計図書などで確認する必要があります。

設計図書がなければ、現地調査を行い確認しなければいけません。

 

耐久性基準は、基礎の高さ、床下換気孔等に関する基準のことです。

省令準耐火構造とは、かみ砕いた説明をすると、

建築基準法の準耐火構造ではないけど、同等の防火性能があって住宅金融支援機構が定めている基準クリアしている住宅のことです。

大手ハウスメーカーなど独自の工法など認定を取っています。

マニアックなのでさらっとお伝えしておくと、本来省令準耐火構造は、日本木造住宅産業協会(木住協)が定めたものです。

で、フラット35が普及するように平成21年に住宅金融支援機構が独自の仕様で定めたんです。

 

住宅の耐震性

建築確認日が昭和56年6月1日以後であること(新耐震)

(建築確認日が昭和56年5月31日以前の場合は、耐震評価基準などに適合)

 

中古物件の場合は、住宅の断熱性については問われなくなりましたが、代わりに耐震性が求められています。

ご存じの方も多いと思いますが、建築確認日が1981年の昭和56年6月1日以後の物件、俗に新耐震(基準の物件)と呼ばれています。

1981年の昭和56年5月31日以前の物件旧耐震(基準の物件)

新耐震基準の物件かどうかは、資産価値の判断基準の一つになっており、不動産価格も大きく異なります。

ここで気を付けなければいけないのが、基準は建築確認であること。

建築確認日とは、簡単に言うと

役所がこの設計で住宅建ててもいいよ!という申請の許可した日です。

住宅を工事するのは、確認申請の許可が下りた後になります。

で、築年数は竣工日(完成日)で表記します。

何が言いたいかわかりますよね。

築年数が1981年(昭和56年)7月築と明記されている物件は、99%の確率で新耐震基準の物件ではないということです。

戸建てで建築確認日から竣工するまで最低2か月~5か月以上

マンションであれば規模によりますが、建築確認日から竣工するまで1年ぐらい見ておく必要があります。(規模が大きいと2年とかかかります)

つまり、築年数が1982年(昭和57年)ぐらいの物件までは旧耐震基準の可能性があるということなので、注意しましょう。

〇劣化状況

戸建て:土台、床組等に腐朽や蟻害がないこと等

マンション:外壁、柱等に鉄筋の露出がないこと等

 

劣化状況については、基本現地調査を行い判断をします。

フラット35を利用するしない以前に、これから購入する物件が上記のような劣化があると心配になりますよね。

地震が多い日本だからこそ、構造面はちゃんとしておきたいですね。

・その他

①併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上

②マンションの場合、管理規約が定められていることと対象とする期間が20年以上で有効な長期修繕計画が定められていること

③RC造のマンションの場合、界床を厚さ15cm以上

 

①の場合は、非住居や賃貸住宅と併用住宅の場合に限られて少し特殊なパターンですので、基本そこまで気にすることではないです。

③についても、RC造の分譲マンションであれば界床(スラブ・躯体床)は、18㎝以上で設計されることが多いので、基本問題ありません。

問題は②

現在の新築マンションでは、管理組合がない、長期修繕計画を立てていないマンションというのはほぼないと言えます。

しかし昔のマンションというのは、管理がずさんだったり、長期修繕計画がない場合がたまにあります。

長期修繕計画がない、負債が多いマンションについては、フラット35の利用が厳しいと言えます。

ただこういった物件は、資産価値がどんどんなくなってしまうので個人的にはあまりおススメしません。

 

 

物件調査をしなくても良い中古物件

今話してきました通り、中古物件は基本現地調査を行い。適合証明書を発行してもらう必要がります。

しかし一定の条件を満たせば、現地調査なし、適合証明書無しでフラット35を利用することができます。

①築年数20年以内で、新築時に長期優良住宅の認定を受けた住宅

②安心R住宅で、新築時にフラット35を利用した住宅

③築年数が10年以内で、新築時にフラット35を利用した住宅

④団体登録住宅でフラット35の基準に適合していることをあらかじめ確認してもらった住宅

⑤中古マンションらくらくフラット35に該当するマンション

上記の内容見たらわかるように、要は古すぎない住宅で、新築時に基準を満たしている住宅ならOKだよ

ってことですね。


まとめ

いかがでしょうか?

今回はフラット35が利用できない中古物件というテーマで、条件やら構造についてお話させていただきました。

新築物件に比べて中古物件は条件が厳しいうえに、書類を揃えたり、現地調査を行ったりで手間がかかります。

条件が色々あるが故に、フラット35をあまり理解していない営業マンも多いです。

ご自身でもしっかり知識をつけて、上手に住宅ローンを利用しましょう。

こちらを参考にどうぞ!

フラット35が利用できない新築物件って?~新築のフラット35の条件とは~

住宅ローンのフラット35って!?~融資の為の条件がある~

関連記事はこちらをどうぞ

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近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

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本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。

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