今の若い子が、昭和何年で平成に切り替わったのか知らなくてジェネレーションギャップを感じます。
という私も大正がいつ終わったのか知りません・・。
どーも、Ponchaです(‘ω’)
住宅購入時ほとんどの方が利用する住宅ローン。
住宅ローンを利用するにあたり、契約者の方の審査が行われます。
そして、購入物件も実は住宅ローンを利用するうえで条件があります。
今回はやたらと物件に対して条件が多い、フラット35に絞って
フラット35が組めない新築物件ってあるの！？というテーマでお話ししたいと思います。
住宅ローン、フラット35、住宅ローン控除などなど、ごっちゃになってしまっている方がいるので、その辺も整理しながらお話ししたいと思います。
本当は、フラット35が組めない中古物件についても併せて書く予定でしたが、量が多くなりすぎたので分けさせることにしました。
フラット35が利用できない中古物件って？～中古物件のフラット35の条件とは～
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近年は大変多くの情報に溢れています。
相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。
営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか？
本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。
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目次
フラット35とは！？
フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利の住宅ローンのことです。
住宅金融支援機構は独立行政法人の一つで、国土交通省と財務省の管轄です。
なんか難しい言葉が並んでますよね。
ざっくりいうと、
銀行を窓口にしてお金を貸すけど、住宅金融支援機構が銀行が貸したお金を証券化したりして買い取ってあげるよ～、だから銀行は安心してお金貸してあげて
というものです。
フラット35に関する詳しい内容は記事を参考に！
こちらの記事でも、建物の条件にチラッと触れています。
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住宅ローンと住宅ローン控除の条件の違い
フラット35や住宅ローンと住宅ローン控除の違いについては、大体の方は理解していると思います。
言葉は似てますが、全然違いますからね。
でも、不動産会社の営業マンでも、それぞれの違いは当然理解していても、条件を間違えている人結構います。
それぞれ適用するには建物条件があり、床面積が○○㎡以上とか、中古や新築の場合は○○とか
似たような条件で結構ごっちゃになっちゃうんですよね。
住宅ローン控除を調べるときは、正式名称の住宅借入金等特別控除で調べるといいですね。
勘違いしたままでいると、対象外で利用できなかったということになりかねないので注意しましょう。
ちなみに、住宅ローン控除は2022年4月から一部改正がありますので、こちらの記事を参考にしてみて下さい。
2022年以降の住宅ローン控除の基礎知識～住宅ローン控除の計算方法～
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新築物件でフラット35が組めない建物ってあるの！？
では、本題に行きましょう。
新築物件でフラット35が組めない建物ってあるの？
という問いですが、結論から言うと普通にあります。
ただ、中古物件に比べて条件がわかりやすいです。
というのも現在の新築物件は、仕様や構造などフラット35に対応していることがほとんどだからです。
ちなみに、銀行が取り扱っている住宅ローンとフラット35は違いますので、下記の記事を参考にしてみてください。
銀行の住宅ローンとフラット35の違いって！？～住宅ローンの基礎知識～
新築物件でフラット35が組めない物件とは！？
実際に新築物件なのにフラット35が組めない物件は何か？
代表的なのを上げると
・床面積が足りていない
・投資目的で購入
・ワンルーム（原則）の部屋
といった感じですね。
もちろん他にも細かく条件があり、その条件をクリアしないとフラット35の審査は通りません。
ただ、上記の内容が一番多く引っかかるポイントになります。
実際に新築物件でフラット35を組む場合、どんな条件の建物じゃないといけないか見ていきましょう。
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フラット35を組むための建物条件
新築物件の場合のフラット35を利用するための条件は下記の通り。
・接道
・床面積
・住宅の規格
・断熱構造
・住宅の構造
・区画
・その他
それぞれ条件の詳細を確認しながら、説明していきます。
接道
原則として一般の道に2m以上接すること。
簡単に言うと土地が道路に対して2m以上接しているか
ということです。
特殊なケースがたまーにあったり、中古物件の場合色々厄介だったりしますが、
新築の場合は、設計する段階で接道問題をクリアする必要があるので基本問題ないと言えます。
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床面積
戸建て住宅：70㎡以上
マンション：30㎡以上（登記面積（内法面積）で28.31㎡以上）
上記の面積以上でなければ、フラット35が利用できません。
戸建ての場合、平屋とかになると70㎡未満になる時があります。
フラット35の場合、床面積の計算は壁芯になります。
戸建ては、販売図面・登記簿共に壁芯表記になっているので気にする必要はありません。
ただマンションの場合は、販売図面の床面積は部屋を大きく見せたいので大体壁芯計算となっています。
しかし、登記簿は共用部などの関係があり、内法面積になっているので面積が小さくなります。
登記簿の床面積が小さくなるという問題は、壁芯で床面積を計算するフラット35ではあまり関係ありません。
ただし住宅ローン控除の場合、内法面積計算が基準になります。
購入マンションの販売図面が30㎡（壁芯計算）の場合、内法面積で計算すると、28.31㎡になるので住宅ローン控除適用外になりますので注意しください。
また、たまにフラット35も内法面積と勘違いしている不動産の営業マンがいるの注意してください。
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・住宅の規格
原則として2以上の居住室（家具等で仕切れる場合でも可）ならびに炊事室、便所及び浴室の設置
ちょっとわかりづらいですよね。
要は2つ以上の居室とキッチン、トイレ、浴室がないとダメということ。
つまり、水回りのないお部屋やワンルームは厳しいということです。
ただし、面積の広いワンルームで家具等で仕切ることができれば大丈夫な場合があります。
判断基準は投資用か居住用かということになります。
あと面積が広くても納戸のような窓がない・必要な換気が確保できない空間などは、原則居室と言わないので注意してください。
・住宅・断熱構造
耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合、省令準耐火構造含む
住宅の外壁、天井または屋根、床下などに所定の厚さ以上の断熱材を施工（断熱等性能等級2レベル以上）
現在の新築の場合は、戸建てもマンション共に、この基準を大体満たしているので、ほぼ大丈夫です。
たまに安い建売住宅などは条件を満たしていないのでは？
と聞かれることがありますが、大体条件を満たしているので気にする必要はありません。
強いて言うのであれば、設計に慣れていない工務店さんなどに注文住宅を依頼する時は少し気を付けたほうがいいかもしれません。
あとは保険などの関係で、省令準耐火構造にしたいと注文すると、追加費用が掛かります。
そもそも耐火構造って何って思う方もいると思いますが、設計や建築基準法が絡む結構マニアックなお話になるので、別の機会にします。
また断熱についても、建売住宅などでもちゃんと基準を満たしています。
というのも断熱等性能等級2のUa値は、東京都のエリアで1.67。
Ua値とは、外皮平均熱貫流率のことで、簡単に言うと家の断熱性能を表しており、数値が低いほうが性能が高いです。（ZEH住宅でUa値0.6）
断熱が甘いと言われている断熱等性能等級4で0.87なんで、基準をクリアしてもらわないと困りますよね。
断熱等性能等級2レベルは、ぶっちゃけほぼほぼ断熱されていないと思った方がいいです。
ちょっと話が脱線しちゃいましたね。
ちなみに、金利が一定期間安くなるフラット35Sの場合、新築でもフラット35Sの条件を満たさない物件があるので注意してください。
特に安い建売住宅などその可能性があるので、事前に確認するようにしましょう。
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・区画
住宅相互間等を1時間準耐火構造等の界床・界壁で区画
住居同士の区切りには1時間準耐火である壁や床を設けてね！
という内容です。
RC造のマンションは構造上、必然的にこちらの条件クリアします。
鉄骨造のマンションの場合、万が一が考えられますが、現在の新築でこの条件を満たさないマンションは聞いたことがないですね。
戸建ての場合は、非住居併合の住宅などでない限り基本関係ないです。
・その他
①併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上
②マンションの場合、管理規約が定められていることと対象とする期間が20年以上で有効な長期修繕計画が定められていること
③RC造のマンションの場合、界床を厚さ15cm以上
①の場合は、非住居や賃貸住宅と併用住宅の場合に限られて少し特殊なパターンですので、基本そこまで気にすることではないです。
②については、現在の新築マンションは大体管理規約・長期修繕計画が定められているので問題ないです。
自主管理、管理規約がないなどのマンションは、資産価値が極端に落ちるので気を付けたほうがいいです。
③についても、RC造の分譲マンションであれば界床（スラブ・躯体床）は、18㎝以上で設計されることが多いので、基本問題ありません。
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フラット35Sの場合は注意が必要
フラット35よりも一定期間金利が低くなるフラット35Sというものがります。
フラット35に比べて建物性能の条件が厳しくなっています。
カーボンニュートラルなどの住宅性能向上に合わせて、最近の新築マンションは比較的フラット35Sが利用できる場合が多いです。
戸建ての場合は、価格が低い建売住宅などは利用できない場合があります。
ここ近年大手ハウスメーカーもZEH住宅を売りにしだしたこともあり、フラット35Sが利用できる住宅が増えました。
それでもやはりフラット35Sの物件となると、追加費用が掛かる、もともとの物件価格が高いといった場合が多いです。
フラット35Sの話をするには、耐震等級や一次エネルギー消費量についてなど深堀りする必要があるので、建築の記事でまた上げたいと思います。
まとめ
いかがでしょうか？
今回はフラット35が利用できない新築物件ということで、条件やら構造についてお話させていただきました。
新築物件であれば、面積などをクリアしていれば比較的利用できることが多いです。
大変なのは中古物件のフラット35ですね！
こちらを参考にどうぞ！
フラット35が利用できない中古物件って？～中古物件のフラット35の条件とは～
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