リフォーム・建築 不動産記事

賃貸住宅における初期費用って?~初期費用をできる限り安くしたい!~

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お客さんから仲介手数料なしにできませんか?と言われることがありますが、仲介手数料ないとただ働きになっちゃうんですよね~・・。

そこは本当にご理解していただきたい。

どーも、Ponchaです(‘ω’)

色々なお部屋をみてやっとお気に入りの物件を見つけたので、契約します!!

となった時に一番気になるのが、契約する際にかかってくる初期費用!

今回は、賃貸住宅における初期費用についてと、初期費用の出来る限り減らす方法についてお話ししたいと思います!

 

賃貸住宅における関連記事はこちら!

敷金・礼金0を罠~敷金・礼金の意味を知る~

ちょっと工夫するだけで減らせる初期費用~賃貸住宅における初期費用の減らし方~

賃貸の退去時にかかる原状回復の費用~長く入居した方が良い?減価償却って!?~

賃貸住宅を退去する時って自分で手直ししたほうが良い?~原状回復の注意点~

 

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初期費用とは!?

まず初めに、そもそも初期費用とはなんぞや!

というところから説明していきたいと思います。

初期費用とは、簡単に言うと契約金のことです。

要は、契約する時に支払わないといけない費用のことです。

契約するより前に事前に見積書や明細書をもらうことがほとんどですが、その明細書をみて、高っ!!

と感じる人は多いのではないでしょうか?

合計金額だけしか見ていない人が結構多いと思いますので、初期費用に書かれている項目・内訳について詳しくお話していきます!

初期費用の内訳

初期費用=契約金ですが、実際どんな項目があるのかご説明しようと思います。

不動産会社によって異なるので、一般的な項目を記載しておきます。

お申し込みをする前に、事前に初期費用の見積書をもらうにしましょう。

・入居月の日割り賃料

・入居月の日割り管理費

・次月分の賃料

・次月分の管理費

・敷金

・礼金

・鍵交換費

・火災保険

・保証会社の初回費用

・不動産によって変わるその他項目

・仲介手数料

 

といった感じですね。

もう少し具体的ご説明します。

例 5月10日に入居(賃料発生)で家賃8.5万、管理費0.5万円の場合

上記の内容の場合で計算してみましょう。

いろいろと条件があるので、一般的な金額、相場で進めていきます。

敷金、礼金は賃料1か月

火災保険は2年更新の2.0万

鍵交換は、1.5万+税

保証会社の初回は、家賃+管理の50%

仲介手数料は、賃料の1か月分+税

日割り計算は、5月は31日まであるので、22/31日分となります。

・入居月の日割り賃料  →60,322円

・入居月の日割り管理費 →3,548円

・次月分の賃料     →85,000円

・次月分の管理費    →5,000円

・敷金(1か月分)       →85,000円

・礼金(1か月分)     →85,000円

・鍵交換費(税込)    →16,500円

・火災保険       →20,000円

・保証会社の初回費用  →45,000円

・不動産によって変わるその他項目→今回はなし

・仲介手数料(税込)   →93,500円

合計は・・・・・。

498,870円!!

 

いい値段ですね!

これは、あくまでお部屋を借りる為にかかる費用であってそれ以外にも、引っ越しの料金だったり、新しく家具を購入したり、家電やその他日用雑貨などなど!

とにかく、お金がかかる!

そうなるとやっぱり

初期費用もっと安くならないかな~・・。

って思い交渉しようと思うわけです!

が、皆さん、初期費用を抑えたいからと言って闇雲に安くしてくださいと言ってないでしょうか?

単純に費用を安くしてほしいと言っても簡単には安くしてもらえません。

初期費用には安くできる項目と、安くできない項目があるからです。

ですので重要なのは、項目を絞って交渉することです。

交渉に応じてくれる項目、応じれない項目を上げましたので、参考にしてみてください。

初期費用を抑えることができる項目

初期費用の項目で抑えることができる項目できない項目があります。

可能な項目は赤色にしました。

不動産によって任意などの場合は青色にしてあります。

・入居月の日割り賃料  →60,322円

・入居月の日割り管理費 →3,548円

次月分の賃料     →85,000円

次月分の管理費    →5,000円

・敷金(1か月分)       →85,000円

・礼金(1か月分)     →85,000円

・鍵交換費(税込)    →16,500円

火災保険       →20,000円

・保証会社の初回費用  →45,000円

・不動産によって変わるその他項目→今回はなし

・仲介手数料(税込)   →93,500円

 

といった感じですね

では、細かく見ていきましょう

初期費用を抑えることができる項目

まず、初期費用を抑えることができる項目についてご紹介したいと思います。

もちろん、それぞれ条件がありますので次回の記事を参考にしてみてください。

下記の項目が初期費用を抑えるうえで交渉が可能な項目です。

・日割りの賃料と管理費

・礼金

・仲介手数料

 

この3つになります。

詳しく知りたい方はこちらの記事を参考にしてみてください!

ちょっと工夫するだけで減らせる初期費用~賃貸住宅における初期費用の減らし方~

不動産会社によって抑えることができる項目

基本は必須だけど、管理会社・大家さんによっては、任意だったりする項目についてもお話しておきます。

・鍵交換費

・保証会社の費用(連帯保証人に変更可能であれば)

・火災保険

 

この上記の内容は、管理会社や大家さんによって変わってきます。

鍵交換

鍵交換費については、任意の場合が多く、入居者さん側が希望すれば交換といった場合です。

つまり、特に交換しなくてもよいという場合は、鍵交換費はかかりません。

ただ、前の入居者さんが鍵を複製しており、その複製した鍵を返却していないと、普通にその部屋に入られてしまうという恐ろしい状況になりますので、個人的には正直お勧めしないです。

万が一、お部屋に入られしまってクレームを言っても『交換しないといったのは、あなたですよね?』

と言われてしまうでしょう。

保証会社の費用(連帯保証人変更)

保証会社の費用そのものを値引きするのは、正直無理でしょう。

じゃあ、交渉の余地ないじゃん!

ってなりますよね。

費用の交渉ではなく、保証会社自体を連帯保証人に変更してもらえれば、保証会社の費用がなくなります。

現在は多くの管理会社・大家さんが保証会社を使用しています。

保証会社とは、簡単に言うと借主さんが滞納した時、借主のかわりに立て替えて貸主に家賃を支払い、貸主の代わりに借主から家賃を徴収をする会社です。

少し前までは、連帯保証人がいればOKということが多かったんですよね

ただ最近では、連帯保証人も連絡がつかない!

といって感じで滞納した家賃の徴収ができないことが多い為、ほとんどが保証会社を使用しています。

なかには今でも連帯保証人で対応してくれるところもあります。

保証会社を使わず連帯保証人に変更できれば、保証会社の費用は掛かってきません。

保証会社の初期費用は賃料の30%~100%と幅広くありますが、その分が浮くと考えるとかなり費用も抑えることができます。

連帯保証人が立てれる場合は、連帯保証人で対応できるか確認してみるといいでしょう!

火災保険

お部屋を借りる際、万が一に備えて火災保険に入ることが前提条件で契約を結ぶのですが、この火災保険は管理会社や大家さんが指定したものでなくても、実は大丈夫なんです!

『この部屋に住むなら、この保険に絶対加入しないといけない!』

というのは、本来違法なんです。

つまり、紹介された火災保険がやたら高額である場合は、自身で探した火災保険に加入することをおススメします。

ただ、いちいち調べて比べたりするのは結構大変ですし、そんなに差が無かったりするので、基本は管理会社や大家さんなどから紹介された保険で大丈夫です。

初期費用を抑えられない項目

最後に初期費用を抑えられない項目について、ご説明したいと思います。

この初期費用を抑えられない項目を知っておくことは実は、大変大きな意味があります。

それは何故か?

初期費用を抑えるには、少なからず交渉をする必要があります

ただ単に安くしてほしいと言っても

無理な項目の交渉することで、この人に交渉する余地なしとみられてしまうのです。

今回の場合で言うと、

・(賃料)

・敷金

・保証会社の費用

 

これが該当してきます。

賃料交渉について、長期空室等が続いていると相談に乗ってくれる場合がありますが、基本は難しいと思ったほうが良いですね。

一応交渉はありだと思いますが、あまりガツガツと攻めるといい印象を与えず、審査で落とされてしまう可能性があるので注意したほうが良いですね。

敷金については、あくまで退去時の清算に使用する預り金のようなものです。

詳しくはこちらの記事を参考にしてみてください

敷金・礼金0を罠~敷金・礼金の意味を知る~

記事を読んでいただくとわかりますが、敷金を0にすると退去後の修繕費用がなくなってしまうなどのリスクがある為、まず交渉には応じないでしょう。

また、保証会社の費用ですが、あくまで保証会社とは委託契約をしていることがほとんどの為、そもそも費用については別途であると考えたほうがいいです。

つまり安くする、しない以前に、管理会社や大家さんがそもそも保証会社の費用について、直接関与していないというわけです。

保証会社の費用を安くしてほしいのであれば、直接保証会社と交渉してください!

というわけなんですね。


まとめ

いかがでしょうか?

初期費用を抑えるためには、どの項目なら交渉に応じてもらえるかしっかり把握しておく必要があります。

もちろん必ずしも交渉に応じてもらえるわけではありませんが、やってみる価値はあるかと思います!

 

賃貸住宅における関連記事はこちら!

敷金・礼金0を罠~敷金・礼金の意味を知る~

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