物件購入をしてリノベを行った人がいましたが、家族の賃貸と、自分用のセカンドハウス用の賃貸があり、まさかの3重支払いをしていました。
毎月50万以上、家の支払いで消えていると言っていました・・。やばすぎる・・。
どーも、Ponchaです(‘ω’)
最近、中古住宅を購入してリノベーションする方が本当に多くなりましたね。
新築よりもコストを抑えて、自分好みの住まいを作れるということで人気が高まっているのも納得です。
ただ、この中古住宅購入＋リノベーションを行う場合、
意外と知られていない「落とし穴」があるんです。
ということ今回は
中古住宅購入＋リノベーションを行う場合の「二重支払い」の落とし穴とその対策
というテーマでお話をしたいと思います！
初めての住宅購入の方が多いと思いますが、どのタイミングで融資実行がされて
いつから返済が始まるのか？
工事中は当然お部屋に住むことはできません。
が、住宅ローンの返済は始まってしまうんです！
この辺の流れも含めて、銀行選定の方法や注意点について解説したいと思います！
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目次
中古住宅購入後にリノベーションをする場合の流れ
まず基本的な流れについてご説明したいと思います！
中古住宅を購入してフルリノベーションをする場合、
多くの方が住宅購入費用とリノベーション費用を一つのローンとしてまとめて借りることを検討されます。
というのも、フルリノベーションとなると、どんなに費用を抑えたプランにしても
700万前後はかかりますし、一般的には1000万前後の費用は掛かってきます。
床面積にもよりますが、こだわればこだわるほど、簡単に1500万～2000万という費用が掛かることもあります。
さすがにこれだけの高額の費用を自己資金で出すのは、難しいですよね・・。
そこで、多くの方は
物件購入＋リノベーション費用
をローンで借り入れを視野に入れるわけなんですね！
銀行にもよりますが、住宅購入時に一緒に借入すれば、
金利も住宅ローン金利が適用されるのでメリットは大きいです！
（リノベーション費用だけ少し金利が上がる銀行もあるので注意）
中古物件を購入後、リノベーションをする場合、
返済のタイミングをしっかり理解しておかなければ、
・購入したローンの返済
・今住んでいる自宅の支払い
の両方を支払わなければいけない
二重支払い
が発生してしまいます！
「二重支払い」って何？なぜ起こるの？
ここで言う「二重支払い」とは、なにか？
毎月のローンの返済は始まってしまっているけど、
リノベーションが終わっていないことから、お部屋に住めないため、
今住んでいるお部屋の支払いも並行して行うことです！
具体例で説明してみましょう。
6月に30000万円の中古住宅を購入し、
同時に1000万円のフルリノベーションを行ったとします！
実際のリノベーション工事は7月から始まって、
完成するのは11月。
当然ですが、この7月か11月までの期間は、
工事中のため購入した物件には住めません。
つまり今住んでいるお部屋に住む必要があります！
もし今住んでいるご自宅が賃貸であれば、賃料を払わなければいけません。
しかし、すでに融資実行を受けているので、毎月の返済が始まっています！
もしローンの返済が毎月15万円、
今住んでいるご自宅が16万円
とした場合、
11月までの期間は、毎月31万円も支払わなければいけません！
これが二重支払いの概要になります！
こうやって聞くととんでもないお話ですよね・・・。
数か月間とはいえ、倍近い金額を毎月支払うのは、かなりきついと思います！
では、中古住宅を購入して、リノベーションを行う場合、
皆、上記のように、二重支払いに耐えられるような資金を持っていないといけないのでしょうか？
実は、銀行によっては、この辺の救済措置があるんです！
「元金据え置き」という救済措置
二重支払いの問題を軽減する方法として、
「元金据え置き」
という仕組みがあります。
これは、一定期間、住宅ローンの元金部分の返済を停止し、
利息のみの支払いにとどめるという方法です。
利息の部分の支払いであれば、二重支払いとなっても毎月の返済をかなり抑えることができます。
ただし、この元金据え置きにもいくつか注意点があります。
①据え置き期間中は、利息しか返済していないため、元金が減らない。
→長期的に見ると総支払額は増加します！
②すべての銀行が対応しているわけではない。
→特に金利が安いネット銀行などは対応していないことがほとんどです。
③元金据え置きの期間が限られている
→リノベーションも内容や時期によっては、半年以上かかったりします。
元金据え置きの期間については、銀行によっては数か月と限定されている場合があるので注意が必要です。
そもそも融資実行のタイミングをリノベ竣工時にできないのか？
二重支払いのお話をすると、
『住宅ローンの融資実行をリノベ竣工のタイミングまで延ばせないのですか？』
というご質問をいただきます。
これについては、
不可
です！
それはなぜか？
住宅が自分のものになる！ ＝ 所有権が売主さんから買主さんに移る
ということです！
そのためには、売主さんに購入資金を支払わなければいけないわけですね！
つまり、
『住宅ローンの融資実行をリノベ竣工のタイミングまで延ばせないのですか？』
というのは、
自分のものになっていないけど、リノベさせてもらって、リノベが終わったら、住宅購入資金をお支払いしますね！
って言っているようなものです！
こう聞くと、とんでもない話ですよね？
お引き渡しのタイミングで融資実行がされ、
売主さんに残金を支払う
家が自分のものになる
だから、リノベーションができるようになる！
という順序なため、リノベーション竣工時まで、融資実行を延ばすことはそもそも不可能ということになります！
銀行選定が非常に重要！
中古物件を購入し、リノベーションを行う場合、
二重支払いになることがほとんどです！
例外的に
リノベーション期間中は、実家に引っ越して二重支払いをなくす！
という方もいますが、多くの方が二重支払いとなります。
二重支払いではなく、元金据え置きを視野に入れる場合は、
銀行選定が非常に需要になってきます！
というのも、
元金据え置きに対応してる銀行が限られるからです！
金利が安いネット銀行はほぼほぼ難しい！
と考えた方が良いです！
メガバンクや地方銀行でも、いける銀行といけない銀行があるので注意が必要です！
意外と元金据え置きできる銀行さんは少ないと認識しておいた方が良いですね！
銀行選定＝金利が異なる 資金計画は要注意
リノベーションも視野に入れながら物件探しをする場合、
今お話したように、元金据え置きにするかで、銀行選定が異なります。
つまり内容によっては、多少金利の高い銀行を選ばざる得なくなる！
ということです！
金利が高くなると、当然毎月の返済が上がるため、予算も変わってきます！
もし、リノベーションも視野に入れて物件を探す場合は、
金利を考慮して資金計画を組み、予算を調整する必要も出てきます！
不動産会社の担当者もちゃんと理解していないと
せっかくいい物件が見つかったのに、
A銀行の金利ならいける資金計画だったけど、
A銀行は、元金据え置きが利用できず、現実的に難しい！
ということが、直前でわかるケースも少なくありません！
物件を探す際には、リノベーションと銀行選定はセットであることを理解しておきましょう！
中古住宅購入＋リノベーションをする際に、リノベ費用の注意点
詳しくは、また別記事にてご説明しますが、
中古住宅購入＋リノベーションをする際には、
二重支払い以外にも注意すべきポイントがあります！
それは、リノベーション費用を支払うタイミングです！
住宅購入後にリノベーションを行う場合に限らずなんですが、
リノベーション費用というのは、
工事完了後一括支払いではない！
ということです！
めちゃくちゃ勘違いしている人が多いのですが、
リフォーム・リノベーション費用というのは、
着工時50％・竣工時50％
もしくは
契約時30％・着工時30％・竣工時40％
の2回、もしくは3回に分けて支払います！
パーセンテージはリフォーム会社さんによって異なりますが、
少なくとも、工事着工の段階で請負金額の半分近くは支払うことになります！
もちろんリノベーション費用も借り入れすることができるのですが、
リノベーション費用を借入する場合は、リノベーションが終わったタイミングで
一括で支払われる流れになります！
では上記のように、
契約時30％・着工時30％・竣工時40％
で支払わなければいけない場合、どうすればよいのでしょうか？
リノベーション費用借り入れ × 分割でリノベ費用を支払い
については、次回の記事にて詳しく書きたいと思います！
まとめ
いかがでしょうか？
今回は、中古住宅購入＋リノベーションを行う場合の「二重支払い」の落とし穴とその対策
というテーマでを話しをさせていただきました！
中古住宅購入＋リノベーションは、確かに魅力的な選択肢です。
でも、資金計画については思っている以上に複雑で、
ちょっとした見落としが後々大きな負担となって跳ね返ってくることがあります。
特に今回お話しした「二重支払い」の問題は、知らないでは済まない問題です！
せっかく理想の住まいを手に入れようとしているのに、資金面で苦労するのは本末転倒ですからね。
資金計画や物件探しの進め方について、ご相談がある方はお気兼ねなくお問い合わせください！
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