住宅ローンを選ぶ前に知っておくべき用語～変動金利？団信？元利均等？～

金融の用語を全然理解していないときに、実質利回りが○％で～とかサラッという奴に若干イラっとしていました。

が、そんなサラッという奴になってしまった自分に現在若干イラっとしています。

 

どーも、Ponchaです(‘ω’)

 

住宅ローンを選ぼうとした際、知らない用語がいっぱい出てきて、わけがわからない！

よくそんなお話を聞きます。

聞きなれない用語なのでついつい後回しにしがちです。

しかし、住宅ローンの種類を選ぶうえで用語自体を暗記する必要はありませんが、どういうことなのかちゃんと理解をしておくが大事です。

 

ということで今回は、

住宅ローンを選ぶ前に必要な用語を理解しましょう！

という勉強回の記事です。

 

ここの記事を参考にしながら住宅ローンの選定をしてみてください！

 

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近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか？

本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

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金利って？

皆さん、金利とは何かを説明してください！

と言われて即答できますか？

ちょっと考えてしまう人も多いのではないでしょうか？

知っているようで意外とフワッと感覚で覚えている方も多いと思います。

せっかくなので、金利について簡単にご説明します。

金利とは、

お金を借りた人が、借りた金額に対して追加で払う金額の割合

のことです。

例えば

あなたが銀行で100万円を借りて、1年後に返済するとなった時、銀行から101万円で返してね～。

と言われたとしましょう。

この場合だと100万円に対して、1万円増えての返済になる為、金利は1%ということです。

この考え方で、

『うちの銀行は、金利が年率5％になります！』

という銀行があった場合。

その銀行から100万円を借りたとすると、１年後には105万円で返済する必要がある。

ということになります。

利子と金利の違いって？

金利の話が出るとセットで登場するのが利子。

利子とは、お金を借りた側が貸した側に返すお金の総額から元金を引いた金額です。

例えば、

先ほどの金利が年率1％の銀行から100万借りた場合、1年後に101万で返済する必要があります。

この時の借りた金額100万（元金）に対して、1年後の返済額101万なので、利子は1万円ということです。

要は、実際に借り入れたお金（元金）に対しての返済を、

割合で見るか（金利）

金額で見るか（利子）

の違いということです。

利息や利回りとは！？

利息や利回りについては、今回の内容と若干ずれてくるので詳しくはお話ししませんが、ごっちゃになってしまうといけないので簡単に説明します。

金利と利回り、利息と利子というのは同じ意味です。

違いは借り手側が示す言葉なのか、貸し手が示す言葉なのか

ということ。

つまり、貸し手からすると100万円が1年後に101万になって借り手から返済される。

というのは、貸し手からすると

100万円（元金）が1万円プラスされる（利息）

 1年後に増える割合が1％（利回り）

ということです。

固定金利と変動金利とは？

次に固定金利と変動金利についてお話ししたいと思います。

住宅ローンでは、このどちらかを選ぶかで支払わなければならない総額が変わってきます。

固定金利とは

固定金利とは、

契約した時点から金利がずっと一定という仕組みです。

その中でも大きく二つに分類されます。

全期間固定金利型と固定金利期間選択型です。

漢字が多いですね・・。

全期間固定金利型は、返済完了まで金利が変わらない。

固定金利期間選択型は、設定した期間内のみ金利が変わらない

ということです。

 

返済完了まで金利が変わらない全期間固定金利型は、フラット35と思っておけば大丈夫です。

そして、フラット35は全期間金利型のみであると思っておきましょう。

民間の金融機関の住宅ローンの場合は、固定金利期間選択型が選べて、期間が終了した後、固定金利にするか、変動金利にするかなど選定できます。

ここだけ見ると、返済が完了するまで金利が変わらないフラット35より、選択肢が多い民間の金融機関の住宅ローンを選びたくなりますよね？

フラット35を選ぶ理由としては、シンプルにフラット35の方が利用者の審査が緩いから。

銀行の住宅ローンの審査が通らなくても、フラット35の審査であれば通ることが全然あります。

この辺については、下記の記事を参考にしてみてください。

住宅ローンのフラット35って！？～融資の為の条件がある～

変動金利とは

変動金利とは、

一定期間ごとに金利が変動する仕組みのことです。

住宅ローンの場合は、一般的には5年ごとに変更されます。

金利の変動の要因は色々あり、長くなってしまうので超ざっくりまいうと、

日本銀行の金融政策や各銀行の基準金利などです。

どこかのタイミングで気が向いたら記事を書きます(笑)

変動金利と固定金利どっちが良い？

似たような記事はごまんとあるので、ここではざっくり。

固定金利に比べて、変動金利の方が金利は安いです。

ただし、変動金利は金利が変動するので返済額が増えてしまう場合があるということ。

現在（2022年3月）の時点では、日本は低金利なので変動金利の方が返済額は抑えられると思います。

ただアメリカとかでは金利がガンガン上がっているので正直油断できないですね。

それに対して、固定金利は変動金利より金利は高く設定されますが、返済額に変動がないので、返済計画が立てやすいです。

大事なのは、どっちが得か損かというより、返済計画をどう考えるかが大事です。

電気代とかで例えるとわかりやすいと思います。

 

毎年電気代が平均1.2万だったとして、

ある年は単価が下落し、電気代が平均0.5万円となればラッキーとなります。

しかしまたある年は、急に単価が上昇し、平均2万円とかになったら毎月結構やりくりが大変になりますよね？

 

このように価格が下がっている時は楽観的です。

しかし大事なのは価格が上がった時、家計がどのくらい圧迫されるのか？余裕はあるか？というのを考えて選択する必要があります。

元利均等返済と元金均等返済とは？

次に返済方法である元利均等返済と元金均等返済についてお話ししたいと思います。

これまた漢字アレルギーの人にとっては、文字の間違い探しをしている感じですよね。

元利と元金の違いです。

元利均等返済とは

毎月支払う返済額（元金＋利息）が常に一定になる返済方法です。

要は、毎月10万返済しますといった感じで返済額が常に同じ返済方法ということ。

この内訳を見てみると、

100万円を借りて10万毎月返済する時

1年目：元金5万円分＋利息5万円

＝返済額10万円（元金100万－5万＝95万）

 

2年目：元金6万円分＋利息4万円

＝返済額10万円（元金95万－6万＝89万）

 

3年目：元金7万円分＋利息3万円

＝返済額10万円（元金89万－7万＝82万）

といった感じです。（数字は超適当です）

 

利息は、その時の元金に対して計算するので、元金均等返済と比べると、返済開始時の返済額が少なくて済みます。

また、毎月一定の額なので返済計画が立てやすいです。

ただし上記を見たらわかるように、返済当初は利息の割合が多く元金がなかなか減りません。

そのため、元金均等返済に比べて総返済額が多くなります。

といっても、

・返済計画が立てやすい、

・住宅購入時に諸費用などで自己資金が減ってしまったので、最初は負担をかけたくない

という理由から元利均等返済を選択する人の方が多いです。

元金均等返済

元金均等返済は、

毎月支払う返済額のうち、返済の元金の額が常に一定となる返済方法です。

先ほどの例で言うと、

100万円を借りて元金は毎月7万返済するとした時

 

1年目：元金7万円分＋利息5万円

＝返済額12万円（元金100万－7万＝93万）

 

2年目：元金7万円分＋利息3.5万円

＝返済額10.5万円（元金93万－7万＝86万）

 

3年目：元金7万円分＋利息2万円

＝返済額9万円（元金86万－7万＝79万）

といった感じです。（数字は超適当です）

このように、返済当初の支払い額は元利均等返済より高くなります。

しかし、元金が常に一定に減っていくので、利息の額の減りが早く、元利均等返済より総額が少なく済みます。

違いが分かるようにかなりざっくりとした数字にしちゃいましたが、実際はもっと利息の減り方はなだらかです。

なのでしばらくの間は、元利均等返済の時に比べて毎月の返済額が高く、負担が大きいということを頭に入れておきましょう。

団信とは？（団体信用生命保険）

住宅ローンを利用する場合は、団信へ加入が条件の場合がほとんどです。

団信とは「団体信用生命保険」のことです。

この団体信用生命保険とは、住宅ローンを契約した人が死亡した場合や、高度障害状態となった場合、残りのローンを保険金で完済してくれる制度です。

これに加入すると保険料が発生すると思っている方がいるのですが、通常の団信の保険料は住宅ローンの金利に含まれているんです。

そのため契約者が負担することはありません。

お得な制度ではありますが、健康状態に問題があり、加入できないとなると、金融機関の住宅ローンを利用するのが難しくなります。

そういった方は、団信の加入義務がないフラット35を利用する感じになります。

別途オプションをつけることが出来る

団信は死亡・高度障害状態の時に適応されます。

それ以外には適応されません。

契約者に万が一があって収入が途絶えてしまった場合でも、毎月の返済は発生してしまいます。

そもそも返済期間は何十年と長いですから、何が起こるかわからないですよね。

団信にはそういった万が一に備えて、オプションをつけることが出来ます。

代表的なもので言うと

三大疾病特約・八大疾病特約・ガン保障特約などです。

もちろん保険料が発生することを忘れないでください。

団信には注意すべきことが色々あるので、また別途説明したいと思います。