不動産売買契約を解除したら仲介手数料はどうなる？返金される？支払う？ Poncha blog 建築・不動産の相談所

バブルの時って、不動産売買契約をした後に、販売価格をより上乗せして購入する人がいたら、その場で契約解除をして価格を上乗せした方へ売却していたらしい。

恐ろしい世の中ですね・・。

どーも、Ponchaです(‘ω’)

住宅購入において、不動産仲介会社の報酬となる仲介手数料。

一般的には

・売買契約後

・決済後

のタイミングに仲介手数料を不動産会社に支払います。

多くの場合が、

売買契約時後に仲介手数料の半金

決済後に仲介手数料の残り分

を支払います。

ではもし、売買契約後に契約を解除してしまったら、仲介手数料はどうなるのでしょうか？

ということで今回は、

不動産売買契約を解除したら仲介手数料はどうなる？返金される？支払う？

というテーマでお話していきたいと思います。

不動産売買における仲介手数料は、何十万、何百万もします。

さらに、契約後における契約解除は、仲介手数料だけでなく、ペナルティーが発生してしまうこともあります。

お金が関係する部分ですので、しっかりと理解したうえで売買契約に進むようにしましょう！

仲介手数料とは！？

不動産売買における仲介手数料とは、

不動産取引の仲介を行う不動産会社に対して支払う報酬

です。

具体的には、

・物件の販売に向けた広告

・物件の案内

・重要事項の説明

・売主さんと買主さん間を取りまとめ、交渉

・契約書類の作成

・決済・引き渡しに向けた事務手続き

などです。

仲介手数料はこういった専門的な業務を、お客さんではなかなか難しいため、

業務を代行し、不動産の取引を成立したことで初めて発生する成功報酬になります。

ですので、大前提として

物件の売却や購入、売買契約が成立しなかった場合は支払う必要はありません。

住宅購入における仲介手数料の支払いは、契約時と引渡時の2回？

住宅購入における仲介手数料の支払いのタイミングは

・売買契約成立時

・不動産の引き渡し時

2回に分けて支払うのが一般的です。

ただし、不動産会社によって異なります。

不動産仲介会社によっては、

引き渡し時に一括

という場合もあります。

あだ、大手の不動産仲介会社さんは、基本

・契約時に仲介手数料の総額の半分、

・引き渡し時に残りの半分

というパターンが多いですね。

ちなみに、仲介手数料の金額の計算は、売買価格にもよりますが

代表的な計算式は、

物件価格（税抜）の3％＋6万円+消費税

です。

3000万円の物件を購入した場合、

3000万円　×　3％　+　6万円

＝96万円　+　税

上記が、不動産仲介会社に支払う仲介手数料となります。

より詳細を知りたい方は下記の記事を参考にどうぞ！

不動産売買の仲介手数料　3％＋6万円の6万円って！？～仲介手数料の計算～

住宅を手に入れるまでの流れ

本題に入る前に、簡単に住宅を購入する場合の流れをご説明します！

・物件内見

・購入の申し込み　+　ローンの事前審査

・不動産売買契約

・ローンの本審査

・ローンの契約

・決済・引き渡し

上記のような流れで進んでいきます。

不動産売買契約を締結したからといって、すぐに物件が手に入るわけではありません。

売買契約後に、

・ローンの本審査

・銀行とローン契約

など、諸々の手続きをして、初めて決済が行われるため、

売買契約後、決済まで、一般的には

3週間から1か月半

程度、期間があります。

銀行さんの審査状況や、売主さんの引っ越しのタイミングなどで、その期間は異なります。

契約締結後、契約解除となったら仲介手数料ってどうなる！？

では、本題に入りたいと思います！

先ほどご説明したように、仲介手数料は、

売買契約が締結された時点で、仲介手数料の半分を不動産仲介会社に支払うことが一般的です。

ちなみに、契約前に仲介手数料の請求はできません。

では、契約締結後、契約が解除となってしまった場合、仲介手数料はどうなるのでしょうか？

これは、契約解除の時期や内容によって異なってきます。

大きく分けると

・手付解除

・融資利用特約（ローン特約）による解除

・買主さん・売主さんの過失による解除

があります。

それぞれ内容が異なりますので、詳細をお話していきます！

手付解除による契約解除の場合

手付金とは、

不動産の売買契約を締結する際に、買主が売主に支払うお金です。

すごく簡単に言うと

・売主さん

・買主さん

お互いが簡単に契約解除しない様にするのお金

と思っていただいて大丈夫です！

手付解除とは、

買主さん・売主さん双方が持っている権利で、

一定期間の間であれば、手付金の額を支払うから、無条件で契約を解除させてください！

というものです！

手付解除については下記の記事を参考にどうぞ！

不動産売買　手付金による解除とは？～手付金の放棄？倍返し？って？～

住宅購入時の手付金って！？～手付金は住宅ローンに組み込める？～

この手付解除により売買契約が解除となった場合は、仲介手数料はどうなるのか？

これについては、仲介手数料を請求できるというのが有力です。

ただし仲介手数料の全額請求ができるかについては何とも言えません。

媒介契約の条項を考慮したうえで全額ではなく一部のみを認めた裁判例があります。

というのも、仲介業務というのは、

①重要事項説明書の作成と説明

②売買契約書の作成

③決済までの事務手続きのサポート

が、メインです。

上記の内容は、媒介契約書にも記載されております。

つまり、不動産売買契約をしている時点で、

①と②に関しては、すでに業務を遂行して完了しているわけなんです！

ただ③に関しては、契約後から決済完了までの業務になるため、まだ業務が完了していないんですね！

つまり、仲介手数料の全額は無理だけど、一部は支払いなさいね！

という感じなわけなんです！

一部がどのくらいの金額になるかは

媒介契約の条項や仲介業務でどのくらい貢献したか

などなど、いろんな内容を考慮したうえで判断されます。

その辺の線引きが難しいため、多くの場合は

契約時に支払った仲介手数料の半金分

が、その一部として支払われる感じになります。

ちなみに不動産仲介会社でも、

引き渡し決済が完了して初めて仲介手数料は発生するもの！

と捉え、売買契約時にもらった仲介手数料を返金するイケメンな不動産会社もあります。

買主さん側の手付解除による売主さん側の仲介手数料は！？

手付解除による仲介手数料の支払いについて、もう少し深堀してみましょう。

もし、買主さんが手付解除した場合、

先ほどのお話からすると、仲介手数料の一部を不動産仲介会社さんに支払う必要があります。

では、手付解除をされちゃった売主さん側の仲介手数料はどうなるのでしょうか？

そもそも、売主さんとしては契約解除をするつもりもなく、買主さんが一方的に手付解除をしたので、

売主さんには非があるわけじゃないですよね？

とはいえ、売主さんと媒介契約を結んでいる不動産仲介業者にも非があるわけではありません。

この場合、仲介手数料はどうなるのか？

過去の裁判では、

媒介契約の条項等を考慮しつつ仲介手数料の一部は支払いましょうね。

という結果になっています。

不動産仲介会社も頑張って仲介業務を行い、売買契約までこぎつけたわけだし、それくらいの報酬はもらっていいよね！

って判断ですね。

売主さんからするとちょっと納得いかないですよね・・。

上記のような裁判もありますが、実務的な部分でいうと、

その後も引き続きお客さんの案内をうけたりするので、

次回新しい買主さんが現れたときの支払いとして保留としておきましょう！

となります。

作成した契約書類も日付などが変わったりしますが、内容が大きく変わることもなく転用ができますからね！

ただ認識としては、

売買契約が成立した後、相手方の理由で契約解除となっても仲介手数料を支払う可能性が高い！

と思っておいた方が良いですね。

住宅ローンが通らなかったことによる契約解除

続いては、融資利用特約による解除（ローン解除）の場合です。

融資利用特約による解除、ローン特約による解除とも言いますが、

こちらなにかというと・・

簡単に言うと、住宅ローンの本審査を通したけど、

・審査が通らなかった

・減額承認

ということで、そもそも物件が買えなくなってしまった！

となったときに、一定期間の間であれば、無条件で契約を解除できます！

という買主さん保護のための契約解除措置です。

ローン特約による契約解除は、

白紙解約になるため、そもそも契約がなかったことになります。

つまり契約前の状態に戻す！

ということですね！

そうなると、契約をしていなかったことになるため、

基本的には仲介手数料の請求はできない！

ということになります！

もし、契約時に仲介手数料を半金支払っていた場合は、

必ず返金手続きをするようにしましょう！

国土交通省が定めた標準の媒介契約の条項（標準媒介契約約款）にも

住宅ローン特約による解除の時は仲介手数料は返金しないさいねーとなっています。

ただ、ローン特約による解除をする場合、条件が色々あります。

詳細については下記の記事を参考にどうぞ！

住宅購入　契約したけどローンが通らない！？契約解除できる？～融資特約の基礎知識～

売主さん、買主さんの過失による契約解除の場合

最後は、

・売主さん

・買主さん

による自己都合や、なんらかの過失が原因の場合

債務不履行とも言います。

この場合は、仲介業務に何らかの落ち度がない限り、仲介手数料は支払うべきと考えられることが多いです。

自己都合等で契約解除するのであれば、不動産仲介会社に落ち度はなく、仲介業務をちゃんとおこなっていたわけなので、仲介手数料は支払いましょうね！

ってことです。

ただし、仲介手数料が全額請求できるかは正直怪しいところで、状況によって大きく異なります。

また、媒介契約の内容によっても大きく異なります。

まとめ

いかがでしょうか。

今回は不動産売買契約を解除したら仲介手数料はどうなる？返金される？支払う？

というテーマでお話させていただきました。

契約締結後の契約解除による仲介手数料については、

仲介を行う不動産会社と事前にかわす媒介契約の内容が大きく関係してきます。

また、契約解除の内容によっても進め方が変わるため、契約解除についてもしっかり理解をしておきましょう！