フルリノベで物件は高く早く売れるのか？再販業者と個人売主の違いと現実 Poncha blog 建築・不動産相談所

中古マンションを自身のプランでフルリノベして再販し、全然売れない時のいろんな方面からの圧がすごい・・。

リノベプランも大事だけど、それ以上に立地も大事！

どーも、Ponchaです(‘ω’)

ここ数年、中古物件をフルリノベーションして販売するケースが本当に増えてきました！

その影響もあり、個人の売主さんから

「家を売るときって、リノベーションしてからの方がいいんですか？」

というご相談をいただくこともあります。

もちろん、お部屋がきれいな方が売れやすいのは事実です。

ですが、リノベーションには多額の費用がかかるため、

「やった方が得なのかどうか」は慎重に見極める必要があります！

実際、フルリノベーション済みで売りに出されている物件のほとんどは、

不動産業者が売主です。

そこには、個人ではマネしづらい“あるカラクリ”が隠れているんです。

ということで今回は

フルリノベで物件は高く早く売れるのか？再販業者と個人売主の違いと現実

というテーマでお話ししたいと思います！

下記の記事も参考にしてみて下さい！

【初心者向け】住宅ローンの基礎知識まとめ｜金利・返済方法・団信まで解説！

住宅購入　買取再販物件に部分リフォームを行う～上級者向けの住宅購入～

買取再販業者とは？住宅売却で損しないためのメリット・デメリット完全ガイド

物件売却の際、どのくらいリフォームってした方が良い？〜現状のままで問題ない？～

住宅購入　仲介手数料の落とし穴！課税業者の物件で気をつけたい按分と税込表示の違いとは？

RC造、S造って！？ALC？？～賃貸住宅の構造と特徴について解説～

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1 フルリノベ物件のほうが早期売却できる？
2 リノベーション済の物件は、業者が売主
3 リノベーション済物件の価格は高くなる？
4 不動産再販業者さんがうまく物件を売却できる理由
5 個人の方がリノベしてから売却するのは難しい
6 まとめ

フルリノベ物件のほうが早期売却できる？

ここ近年中古物件をフルリノベーションし、

付加価値を付けて売りに出している物件が非常に増えました。

当然ですがリノベーションをしているので、

リノベ済物件と、

未内装の物件と

比べると、当然、リノベ済物件のほうが見栄えも設備の充実度も全然違います。

リノベーションをしないより、したほうがいいに決まっています！

と、簡単に言っても、リノベーションには

多額な費用がかかります！

つまり、個人の売主さんが

自身でリノベーションをして物件を売却するのは

ちょっとハードルが高いと言えます。

もちろんリノベーション費用が出せる！という場合でも、

実は、個人の売主さんがリノベーションして売り出しても、

売却益が得られるか怪しいため、注意が必要なんです！

この辺について細かく解説していきたいと思います。

リノベーション済の物件は、業者が売主

フルリノベーションをして売りに出されている物件の9.9割が、

売主は不動産業者さん

だと思っていいでしょう。

売主さんが不動産会社というのは、

中古物件を自社で買い取り、

その後リノベーションをして再販する

買取再販業者さんのことです。

詳しくはこちらを参考にしてみてください

不動産買取再販業者って？～買取再販業者への売却のメリット・デメリット

買取再販業をメインでやっている不動産会社さんもあれば、

不動産仲介がメインで、別部署で再販を行っている会社さんもあります。

リノベーション済物件の物件は

内装・設備はほぼすべてやり替えているので、

築年数が古くても、お部屋の中は新築と同じような仕上がりになっています。

リノベーション済物件の価格は高くなる？

汚いお部屋よりきれいなお部屋の方がいいと誰もが思います。

なので、リノベ済物件が魅力的に映りますが、

付加価値をつけているから、その分物件価格も高いんでしょ？

って、誰もが感じます。

でも実際相場と比較してみると、もちろん相場より高くはなっていますが、

フルリノベーションしている割には、相場とかけ離れた金額ではなく

絶対に手が届かない！

という価格設定にはなっていません。

ここが実は、盲点なんです！

リノベ費用を上乗せして価格設定ができ

付加価値がついていて

未内装より売却がしやすい！

となれば、個人の売主さんは、自身の物件をリノベーションして売り出そう考えるわけなんですね！

ところがどっこい！

ほとんどの方が、リノベーション費用を甘く見ています！

40㎡～60㎡のお部屋を個人の方が、

買取再販業者が行っている同じ内容のフルリノベーションをした場合、

少なくとも700万～1300万ぐらいのリノベーション費用は掛かります。

上記の費用を上乗せして売却価格を設定すると、

相場よりはるかに高くなります。

さらに個人の方が、先に何百万もの費用をリノベ費用に充てるというのは、

リスクでしかありません。

売れずに価格を下げるのであれば、最初から未内装の状態で売却をした方が良かった！

となるからです！

つまり個人の売主さんがリノベーションをして売りに出すという考えは、

正直現実的ではないんですね。

では、なぜ業者さんはリノベ済の物件を売りに出し、売却できているのでしょうか？

これには大きなカラクリがあります。

不動産再販業者さんがうまく物件を売却できる理由

不動産再販業者さんがなぜ、

フルリノベーションをしているのに売却価格が高くなり過ぎず、

早期売却ができるのか？

念のためお伝えしておきますが、業者さんでも

必ずしも全部の物件を早期売却できているわけではなく、

売れ残っている物件も普通にある！

ということは頭に入れておいてください！

つまり、リノベ済物件だからと言って、全部が全部早期売却できているというわけではない

ということです！

上記を前提に考えつつ、なぜ業者さんの物件は早期売却ができているのか？

下記の内容がその理由になります。

・買い取る前に売れる立地かを確認している

・売却前に指値を入れて、何百万円かを値引きしている

・リノベーション費用がほぼ原価

になります。

他にもいろいろとありますが、上記内容が大きなところです。

それぞれ解説していきたいと思います。

・買い取る前に売れる立地かを確認している

業者さんはあくまでプロです！

安い物件を手あたり次第買取しているわけではありません。

明らかに相場より安い場合は例外ですが、

そういった物件ですら、必ず理由があるので簡単には買取を行いません。

買取再販業者さんは、買い取った物件が売れて初めて利益が出ます。

買い取っても売れなければ、ただただマイナスなだけです。

そのため、買取物件の立地条件を厳しくチェックします。

・世帯数

・管理形態

・眺望

・駅からの距離

などなど。

細かく上げるときりがないのですが、上記のように立地条件を細かく確認しています。

駅からの距離などは当たり前な話なのですが、

中でも眺望は非常に重要です。

眺望が抜けているかどうかで、全然印象が変わるからです。

・売却前に指値を入れて、何百万円かを値引きしている

良い物件があった場合でも、業者さんは必ず値引きします。

それも数百万単位で。

ここも大きなポイントです！

さらっと数百万円の値引きと言いましたが、

個人の買主さんが、数百万円単位の値引きをしても、ほぼ聞いてもらえないと思ってください。

ではなぜ、業者さんの場合、その数百万円もの値引き交渉が行えるのか？

これは申し込みをしてから決済までの時間が最短で行える！

＝　すぐに不動産を現金化することができる！

からなんですね！

通常ですと、買主さんが申し込みをしても

・事前審査

・契約

・住宅ローンの審査

・金消契約

を得て、決済となります。

もちろん、途中で買主さんの意思が落ちてしまったり、ローンが下りなければ

決済まで進むことはできません。

また、申し込みから決済まで一般的には

1か月半～3か月近くかかります。

つまり早く現金化したい売主さんからすると、

買主さんの住宅ローンが通るかわからないというリスクを抱えつつ、

この期間、待たなければいけません。

しかし、買取再販業者さんは、購入時の資金を事前に用意しているため、

申し込みをすれば、

すぐに契約→決済

と進むことができます。

申し込みから決済まで

2週間～1か月以内

で行うことが多いです。

相続

離婚

資産整理

などで、とにかく現金化したい方であれば、多少安くても早く売却したいとなるため、

数百万円の値引きにも応じることがあります。

不動産仲介会社が買取再販業者を紹介することも

若干闇深いお話にはなりますが、

不動産仲介会社さんが買取再販業者さんを売主さんに紹介をすることで、

その後、買取再販業者さんがリノベ後に売りに出すときに、

その不動産会社さんが優先して物件を紹介できるようにすることもあります！

リノベ後の物件を、優先して物件を紹介させてもらえるなら、

数百万年の値引きをのむよう、売主さんを納得させます！

といったことが実は起きています！

※全部が全部ではないのでご注意ください！

もちろん値引きに応じるかは物件を所有している売主さん次第ですけどね。

ちなみに、買取再販業者さんとはいえ、

値引き交渉をして物件価格を下げないと、相場よりはるかに高い金額で再販することになり、

全然売れない！

ということになってしまいます。

忘れてはいけないのが、買取再販業者さんというのは、

リノベ費用以外に、買取時に

・仲介手数料

・登記費用等

の諸費用諸々がかかるんですね。

その辺を考慮すると、売りに出されている物件より数百万以上値引いて買い取らないと、収支が合わないんですね。

・リノベーション費用がほぼ原価

個人の売主さんが意外と理解していないのが、こちらですね！

買い取り業者さんの場合、リノベーションの部署があることがほとんどで、

その部署でリノベーションを行うため、リノベーションの費用はほぼ原価で行うことができます。

※会社さんによって若干異なります。

リフォーム会社さんのように、リノベーション費用で、売り上げをたてる！

というビジネスモデルではそもそもないんですね！

リノベ済物件を売って、利益を得るビジネスモデルです！

通常一般の方がリノベーションをする場合は、リフォーム会社さんに工事をお願いします。

そうすると、

職人さんが作業する費用（原価）

＋リフォーム会社のマージン

＝お客さんが支払う金額

となるので、原価より25％～35％ほど費用が掛かります。

つまり、原価で500万円のリフォームだとしても、

そこからリフォーム会社さんの利益を30％ほど上乗せになるので、

お客さんは650万円リフォーム代金を支払うことになります。

この辺の詳しい話は下記の記事を参考にしてみてください！

リフォーム費用・見積書の見方とカラクリ～あなたのリフォーム費用は大丈夫？～

原価で行える業者さんに対して、

原価にリフォーム会社さんの利益が上乗せされる一般のお客さん

リノベーション費用においても、数百万円の差があるんですね・・。

個人の方がリノベしてから売却するのは難しい

今お話ししたように、個人の方がリノベーションをして売却するというのは、

できなくはないですがメリットがあまりない。

ということになります。

買取業者さんは、

値引き交渉をしてできる限り安く仕入れ、

自社で工事をして、できる限りリノベ費用を抑え、

相場からかけ離れないような価格設定をしています。

個人の売主さんが同様のことをするのはちょっと現実的ではないんですよね～・・

それであれば、未内装の物件を相場に合わせて価格設定をして、

買主さん側でリノベーションをしてもらうようにした方が、売れやすいんですね！

まとめ

いかがでしょうか？

今回は、フルリノベで物件は高く早く売れるのか？再販業者と個人売主の違いと現実

というテーマでお話しさせていただきました。

結論としては、

やはり個人の売主さんがリノベーションをしてから売却するのは、

コスト面やリスクを考えると現実的ではないケースが多いです。

買取再販を行う不動産業者は、

売れやすい立地を見極めて買い取り、
原価に近い費用でリノベを行い、
売却前にしっかり値引き交渉をして仕入れている

といった、個人ではなかなか真似できない“仕組み”の中で再販を行っています。

少し業界の裏側にも触れましたが、今回ご紹介したのはあくまで「まだ優しい方の話」です（笑）

本当はもう少しディープな事情もありますが、それはまた別の機会にご紹介できればと思います。

この記事が、売却を検討している方の判断材料になれば幸いです！