住宅購入を希望している方が、金利について理解ができず、1時間の打ち合わせが金利とは何か？で終わったことがあります・・。
どーも、Ponchaです(‘ω’)
変動金利の住宅ローンで金利が上がったのに、
毎月の返済額が変わっていない！
という方も多いのではないでしょうか？
ただし、
返済額が変わっていない＝金利上昇の影響を受けていない
というわけではありません。
毎月の支払額が変わっていなくても、
返済額の内訳では、すでに利息の割合が増えている可能性があります。
住宅ローンの変動金利には、
金利が上昇しても毎月の返済額が急激に増えないように、
・5年ルール
・125％ルール
という仕組みが設けられていることがあります！
名前だけ聞くと、
・5年間は金利が変わらないの？
・返済額は125％までしか増えないの？
・125％を超えた分は支払わなくてよいの？
など、いまいちよくわからない方も多いはず。
ということで今回は、
住宅ローンの5年ルール・125％ルールとは？変動金利の仕組みをわかりやすく解説
というテーマでお話ししたいと思います！
5年ルールや125％ルールは、金利上昇時の家計を守るための仕組みです。
ただし、金利や利息そのものを安くしてくれる制度ではありません。
住宅ローンをこれから組む方はもちろん、
すでに変動金利で借りている方も、しっかり理解しておきましょう！
今回は2部構成でお話をしたいと思います！
この記事でわかること
・変動金利の基本的な仕組み
・住宅ローンの5年ルールとは何か
・住宅ローンの125％ルールとは何か
・返済額が同じでも元金が減りにくくなる理由
・125％を超えた負担はどうなるのか
関連記事はこちらになります。
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目次
そもそも住宅ローンの変動金利とは！？
住宅ローンの金利タイプには、大きく分けると、
・変動金利
・固定金利
があります。
固定金利は、一定期間または返済期間中の金利が固定されるタイプです。
変動金利は、住宅ローンの返済途中でも、金融機関が定める基準に応じて適用金利が見直されます。
固定金利と変動金利については、
何となくイメージしやすいかと思います！
問題は、変動金について！
結構勘違いしやすいのが、
金利が見直されるタイミングと、
毎月の返済額が見直されるタイミング
は同じではないという点です！
金利が上昇したからといって、
必ずしも翌月から毎月の返済額が増えるわけではありません。
でも実は、毎月の返済額が変わっていないのですが、
水面下で適用される金利はすでに上がっているんです！
これは、毎月の返済額の中で、
・利息に充てられる金額が増える
・元金返済に充てられる金額が減る
という変化が起こります。
簡単に言うと毎月10万円の返済のうち
・元本8万
・利息2万
の内訳だったのに、金利が上がったことで
元本が4万
利息が6万
という感じで、利息部分が増えてしまっていることがある！
ということなんですね！
そのため、
毎月の支払額は同じなのに、住宅ローンの元金が以前より減らなくなる
ということが起きます！
住宅ローンの5年ルールとは！？
変動金利の場合、短期間の間で急激に物価が上がり、
金利が急に上げってしまうリスクがあります！
そうすると、いきなり金利が上がったことで、
返済額が増額し、支払えない！
ということが起きてしまいます！
そうならないためにも、
5年ルールというものが設けられています！
5年ルールとは、
変動金利の金利が途中で変わっても、
毎月の返済額を原則として5年間変更しない
という仕組みです。
例えば、毎月10万円を返済している途中で金利が上がったとしても、
5年ルールが適用される住宅ローンであれば、翌月からいきなり、
毎月12万円！
毎月13万円！
と返済額が増えるわけではありません。
一定期間は、これまでと同じ毎月10万円の返済を続けます！
急に返済額が増えないので、家計への影響を抑えられるというメリットがあります。
ただし、ここで絶対に勘違いしてはいけないことがあります。
5年ルールは、金利を5年間固定する制度ではない！
5年ルールで原則として据え置かれるのは、
毎月の返済額
です。
適用される金利が5年間、固定されるわけではありません。
金利が上昇すれば、毎月の返済額が変わっていなくても、その中で支払う利息は増えます。
先ほどもご説明しました、
例えば、毎月の返済額が10万円だった場合、
金利上昇前
・元金返済 8万円
・利息 2万円
金利上昇後
・元金返済 4万円
・利息 6万円
となることがあるということですね！
ただ、毎月の口座引き落とし額は、どちらも10万円です。
そのため、住宅ローンを借りている方からすると、何も変わっていないように見えます。
しかし実際には、元金の返済額が8万円から4万円に減っています。
毎月支払っている金額は同じでも、
住宅ローン残高の減るスピードが遅くなっている
ということなんですね！
返済額が同じでも元金が減らなくなる！？
もう少し具体的な数字で見てみましょう。
下記の条件で住宅ローンを借りたとします。
・借入額 4,000万円
・返済期間 35年
・当初金利 年0.5％
・元利均等返済
・ボーナス返済なし
この場合、毎月の返済額は約10万3,800円です。
金利0.5％の場合
住宅ローン残高を4,000万円として単純計算すると、1か月分の利息は、
4,000万円×0.5％÷12か月
＝約1万6,700円
です。
毎月の返済額が約10万3,800円なので、その内訳はおおよそ、
・利息 約1万6,700円
・元金 約8万7,100円
となります。
金利2.0％になった場合
金利が年2.0％まで上昇すると、1か月分の利息は、
4,000万円×2.0％÷12か月
＝約6万6,700円
です。
毎月の返済額が約10万3,800円のままだとすると、その内訳は、
・利息 約6万6,700円
・元金 約3万7,100円
となります！
毎月の支払額は、どちらも約10万3,800円です。
しかし、元金の返済額は、
約8万7,100円
↓
約3万7,100円
まで減っています。
その差は毎月約5万円です！
1年間で考えると、元金の減り方に約60万円の差が出ることになります。
毎月の返済額だけを見ていると変化はありませんが、
住宅ローンの中身では、金利上昇の影響がしっかり出ている
ということなんですね！
※実際の利息は、返済日、金利の適用時期、住宅ローン残高などによって異なります。
5年間で住宅ローン残高に約230万円の差が出る！？
先ほどと同じ条件で、
・最初の1年間は年0.5％
・2年目から年2.0％へ上昇
・毎月の返済額は約10万3,800円のまま
と仮定してみます！
金利が年0.5％のままだった場合、5年後の住宅ローン残高は、
約3,471万円
です！
一方で、2年目から金利が年2.0％になった場合、5年後の住宅ローン残高は、
約3,701万円
になります。
その差は、
約230万円
です！
毎月の返済額は同じだったにもかかわらず、
金利が上昇したことで、5年後に約230万円も住宅ローン残高が多く残っています・・。
これが、
返済額には見えない金利上昇の影響
です。
「毎月の返済額が変わっていないから大丈夫！」
と思っていても、実際には元金の減り方が大きく変わっている可能性があります。
返済額だけでなく、現在の住宅ローン残高や、元金と利息の内訳も確認することが大切です！
住宅ローンの125％ルールとは！？
次は125％ルールについてお話をしておきたいと思います！
125％ルールとは、
5年ごとに毎月の返済額を見直す際、
見直し後の返済額を、それまでの返済額の125％までに抑える
という仕組みです。
例えば、これまでの毎月の返済額が10万円だった場合、
金利上昇によって、本来必要な返済額が14万円や15万円になったとしても、
125％ルールが適用されるため、次の返済額は最大12万5,000円までに抑えられます。
ざっくりいうと下記のような計算です！
10万円×125％
＝12万5,000円
つまり、金利が上昇したからと言って、いきなり5年後の毎月の返済額が、
10万円から15万円！
にはならない！ということです！
上記になってしまうと、家計への影響はかなり大きいですよね・・。
125％ルールは、返済額が急激に増えることを防ぐための仕組みなんですね！
125％を超えた分は支払わなくてよい！？
125％ルールでも注意点があります！
125％ルールは
返済額が125％を超えないなら、それ以上の負担はなくなる
というものです。
しかし、
125％を超えた部分が免除されるわけではありません！
例えば、
これまでの返済額が10万円で、
金利上昇後に本来必要となる返済額が14万円だったとします。
125％ルールによって、実際の返済額は12万5,000円までに抑えられます。
しかし、
本来必要な返済額 14万円
実際の返済額 12万5,000円
この差が、1.5万円は当然、魔法のように消えるわけではありません。
返済額を抑えた分、
・元金の返済が遅れる
・住宅ローン残高が多く残る
・その後に支払う利息が増える
・将来の返済に負担が残る
可能性があります！
125％ルールは、
毎月の返済額の上昇幅を抑える制度
ではありますが、
住宅ローンの総返済額を125％までに抑える制度ではない
ということです！
ここは、しっかり理解しておきましょう。
5年ルール・125％ルールは安心できる制度！？
5年ルール
125％ルール
は、金利が上昇したときに家計への急激な影響を抑えてくれる仕組みです！
そのため、借りている方を守るうえでは、とても大切な制度です。
ただし、
・金利上昇をなかったことにする
・増えた利息を免除する
・住宅ローンの総返済額を抑える
といった制度ではありません。
毎月の返済額が変わっていなくても、
・利息の割合が増える
・元金の返済額が減る
・住宅ローン残高が減りにくくなる
という変化は起こります！
表面上の返済額だけを見るのではなく、その中身を確認することが大切なんですね！
まとめ
いかがでしょうか。
今回は、
住宅ローン 5年ルール・125％ルールとは！？～変動金利で返済額がすぐ増えない仕組み～
というテーマでお話しさせていただきました！
5年ルールとは、金利が変わっても、毎月の返済額を原則として5年間据え置く仕組みです。
125％ルールとは、返済額を見直す際に、新しい返済額をそれまでの125％以内に抑える仕組みです。
どちらも、金利上昇によって毎月の返済額が急激に増えることを防ぐための制度です。
ただし、抑えられているのは、あくまで毎月の返済額です。
金利が上昇すれば、
・支払う利息が増える
・元金の返済額が減る
・住宅ローン残高が減りにくくなる
という影響が出ます。
毎月の返済額が変わっていないからといって、
まだ金利上昇の影響は受けていない！
と安心しないようにしましょう！
そして、さらに金利が上昇すると、
毎月支払っているのに元金がまったく減らない！
それどころか、利息すら支払いきれない！
という状態になる可能性もあります。
後編では、
住宅ローンの5年ルール・125％ルールは延命措置！？返済額が変わらなくても利息は増えている！
という内容で、より踏み込んだお話をしたいと思います！
関連記事はこちらになります。
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