不動産取得税はいつ来る？住宅購入者向けの計算方法・金額目安・支払い方法を解説 Ponchablog 建築・不動産相談所

どんなにアナウンスをしても、忘れたころに来る不動産取得税

どーも、Ponchaです(‘ω’)

住宅購入の諸費用って、

契約時や決済時に支払うものが多いのですが、

実は購入後、数か月経ってから突然通知が来る支払いがあります！

それが、不動産取得税です！

忘れたころに通知が来るので、

「え！？まだ税金払うの！？」

となる方も結構多いです・・。

そのため、住宅購入時の資金計画に入れていないと、

「数か月後に突然、数万円〜数十万円の請求が来た・・」

ということになってしまう場合があります！

ということで今回は、

不動産取得税はいつ来る？居住用住宅を購入した人向けに計算方法・金額目安・支払い方法を解説

というテーマでお話ししたいと思います！

今回は、投資用物件や事業用物件ではなく、

宅地・居住用住宅を購入して、自分で住む方向けのお話です！

初めて住宅を購入する方は、ぜひ知っておきましょう！

不動産取得税とは？

住宅購入をした際に、無事引渡しが終わり、

念願のマイホームを手に入れた！

と安心したのもつかぬ間、忘れたころに不動産取得税の納付書が届きます・・。

そもそも不動産取得税とは何なのでしょうか・・？

まず不動産取得税とは、

土地や建物を取得した人に一度だけかかる都道府県税

です！

わかりやすくいうと、

住宅を購入した人に対して、

「不動産を取得しましたね！では、その取得に対して税金がかかります！」

というものです！

固定資産税と勘違いする人もいるのですが、

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対して毎年かかる税金です。

一方で、不動産取得税は、

不動産を取得したときに一度だけかかる税金です！

そのため、住宅を購入した後、毎年ずっと不動産取得税を払い続けるわけではありません！

なぜ不動産取得税を支払わないといけないの？

不動産取得税は、都道府県が課税する地方税です！

住宅を購入すると、土地や建物という資産を取得することになります！

その不動産の取得に対して課税されるのが、不動産取得税です！

ちなみに、ここで注意したいのが、

住宅ローンを借りているかどうかは関係ない

という点です！

現金で一括購入しても、

住宅ローンで購入しても、

土地や建物を取得していれば、原則として不動産取得税の対象になります！

ただし、居住用の住宅については、税負担を軽くするための軽減措置が用意されています。

そのため、条件を満たせば、

不動産取得税が0円になるケースもあります！

ちなみに、なぜそもそも不動産取得税を支払わないといけないのでしょうか？

不動産取得税は、簡単に言うと

不動産を買える、もしくは取得できるだけの経済力があるなら、

その取得というタイミングで地方税を負担してくださいね！

という内容です！

その地域の不動産を取得するということは、

その地域のインフラや行政サービスの上に成り立つ資産を持つこと！

と定義されているから、不動産取得税という形で税金納めてね！

として課税しているわけなんですね！

あんまり納得できない人もいるかと思いますが、

そういう決まりなので、我慢してください笑

不動産取得税は売買価格で計算しない！

不動産取得税がどのくらいかかるかは事前に知っておきたいですよね？

不動産取得税は、自身でも計算できます！

しかし、押さえておきたいのが、

売買価格で計算するわけではないという点です！

例えば、

5,000万円の中古マンションを購入したからといって、

5,000万円に対して税率をかけるわけではありません。

不動産取得税は、原則として、

固定資産税評価額

をもとに計算します！

固定資産税評価額とは、

市区町村の固定資産課税台帳に登録されている価格のことです！

不動産を契約した時に、添付資料として受け取りますが、

その中に●●年度評価証明書や関係証明書

といった土地や建物の価値の価格や、固定資産税評価額が記載されている証明書があります！

ここに記載してある土地や建物の価格を見て判断します！

実務上、ここで間違えやすいのが、

固定資産税の課税標準額と、

不動産取得税の計算に使う価格

は必ずしも同じではないという点です！

評価証明書を見ると、

「価格」

「固定資産税課税標準額」

「都市計画税課税標準額」

など、似たような数字が複数出てきます！

不動産取得税をざっくり計算する場合は、

まず価格・評価額を見るようにしましょう！

不動産取得税の基本的な計算方法

不動産取得税の基本的な計算式は、下記の通りです。

不動産取得税＝不動産の価格 × 税率

本来の税率は4％ですが、

住宅や土地については、現在、特例により3％となっています！

ただし、居住用の住宅を購入する場合は、

ここからさらに軽減措置が入ることがあります！

⇒つまり投資用の不動産ではそういった措置が使えない！ということです！

計算をする際は、

建物部分

土地部分

を別々に計算します！

建物部分の計算方法

居住用の中古住宅の場合の建物部分は、

建物の固定資産税評価額 − 控除額 × 3％

となります！

正確には、

（建物の固定資産税評価額 − 控除額）× 3％

です！

中古住宅の場合、この控除額は、

その住宅がいつ新築されたか

によって変わります！

例えば、

平成9年4月1日以降に新築された住宅であれば、

控除額は1,200万円です。

つまり、建物の評価額が1,200万円以下であれば、

建物部分の不動産取得税は0円になる可能性があります！

一方で、築年数が古い物件の場合、控除額が小さくなります！

さらに旧耐震の物件などでは、

耐震基準に適合している証明がないと

軽減が使えないため、不動産取得税は高くなります！

中古住宅の軽減を受けるための主な条件

中古住宅で軽減を受けるには、主に下記のような条件があります。

・取得した人が自分で住むこと

・床面積の要件を満たしていること

・昭和57年1月1日以降に新築された住宅であること

・それ以前の建物の場合は、新耐震基準に適合している証明などがあること

令和8年4月1日以降に取得する中古住宅については、

床面積が40㎡以上240㎡以下

であることが要件とされています！

ただし、

令和8年3月31日以前の取得では50㎡以上240㎡以下とされているため、

取得時期によって注意が必要です！

マンションの場合は、

専有面積だけでなく、共用部分を按分した床面積も含めて判定されます！

ですので、住宅ローン控除の床面積の考え方と混同しないようにしましょう！

土地部分の計算方法

次に土地部分です。

宅地の場合、令和9年3月31日までの間は、

土地の価格を2分の1にする特例があります！

そのため、土地部分はまず、

土地の固定資産税評価額 × 1/2 × 3％

という形で計算します！

さらに、居住用住宅の敷地として要件を満たす場合は、

ここから土地の軽減が入ります！

軽減額は、下記のどちらか大きい方です。

・45,000円

・土地1㎡あたりの価格 × 住宅の床面積の2倍 × 3％

ただし、住宅の床面積の2倍は、200㎡が上限です。

ちなみに上記の軽減措置が使える場合、軽減が大きいため、

居住用住宅では土地部分の不動産取得税が0円になるケースも多いです！

不動産取得税はいくらぐらいかかる？

では、実際に不動産取得税はいくらぐらいかかるのでしょうか？

これは物件によってかなり異なります！

理由は、売買価格ではなく、

固定資産税評価額をもとに計算するからです！

また、下記の内容によっても大きく変わります。

・土地の場所（土地の固定資産税評価額が異なるため）

・土地の持分

・床面積

・築年数

・旧耐震であれば、耐震基準を満たしているか

・自己居住用かどうか

目安としては、居住用の中古マンションや中古戸建てで、

軽減がしっかり適用される場合、

0円〜10万円前後に収まるケースもあります！

一方で、

軽減が使えない

土地評価額が高い物件、

旧耐震で耐震証明がない物件

の場合、10万円〜30万円以上になることもあります！

特に注意したいのは、

築年数が古い中古マンションです！

築古マンションでも、

一定時期までの築年数で、自己居住用軽減が使える可能性はあります！

ただし、旧耐震で耐震基準適合証明書がないと、

建物や土地の軽減が使えず、不動産取得税は高くなってしまいます・・。

不動産取得税はいつごろ通知が来る？

不動産取得税の一番厄介なところは、

忘れたころに納付書が届く点です！

不動産取得税は、

決済時に支払う税金ではありません！

購入後、しばらくしてから

都道府県税事務所

都税事務所

などから納税通知書が届きます！

中古住宅や土地の場合、自治体によって異なりますが、

取得後おおよそ3か月〜6か月前後

で通知が来ることが多いです！

ただし、

登記の時期、

自治体の処理状況、

軽減の確認、

建物の評価手続きなど

によって、もう少し遅れることもあります！

新築住宅の場合は、

評価の関係で翌年度以降に通知が来ることもあります！

つまり、不動産取得税は、

住宅購入直後ではなく、忘れたころに届く税金

と思っておいた方がよいです！

不動産取得税は一括で支払うしかない？

ここが結構重要ポイントです！

不動産取得税は、

原則として納税通知書に記載された納期限までに支払います！

そして、基本的には一括納付です！

固定資産税のように、最初から年4回に分かれているわけではありません・・。

住宅購入時には、

手付金

仲介手数料

登記費用、

住宅ローン費用、

火災保険、

引越し費用、

家具家電

などでかなりお金が出ています！

その数か月後に、

「不動産取得税を納期限までに払ってください」

と言われると、正直きつい方もいると思います・・。

その場合は、一度都道府県の税事務所に相談に行き、

分割払いはできないか？の相談をしてみましょう！

支払いが難しい場合は、納期限前に相談する

もし一括で支払うのが難しい場合は、

納期限前に都道府県税事務所へ相談しましょう。

不動産取得税には、

住宅ローンのように誰でも最初から選べる分割払いメニューがあるわけではありません！

ただし、事情によっては、

分納や納税猶予について相談できる場合があります！

大事なのは、

払えないから放置するのではなく、払えないからこそ早めに相談する

ということです。

クレジットカード払いも選択肢になる

自治体や納付書の内容によっては、

地方税お支払サイトを使って、クレジットカード納付ができる場合があります！

クレジットカード納付の場合、

自治体への納付自体は一括でも、

カード会社側で

分割払い

リボ払い

を選べる場合があります！

※ただし、クレジットカード納付にはシステム利用料がかかります。

また、カード会社側で分割払いやリボ払いを使う場合は、

別途手数料がかかることがあります！

ただ、リボ払いは金利負担が重くなりやすいため、

個人的にはおすすめはしません！

使うとしても、短期の分割で返済できる範囲にした方がよいです！

住宅購入時に不動産取得税を見落とさない！

不動産取得税は、

購入時にすぐ支払う税金ではないため、

どうしても見落としがちです・・。

ただ、購入後の生活を考えると、

この後から来る税金も資金計画に入れておいた方が安心です！

特に、下記のような物件は注意です。

・築年数が古い中古マンション

・旧耐震の物件

・床面積が小さい物件

・土地評価額が高い物件

・軽減の要件を満たすか微妙な物件

こういった物件は、不動産取得税が0円になることは正直少なく、

数万から数十万円はかかってくる！

と意識しておいた方が良いです！

購入前に、不動産会社や税事務所に確認しておくと安心です。

個人的には、住宅購入時の資金計画では、

不動産取得税として

念のため10万円〜30万円程度は予備費として見ておく

と安心かなと思います！

もちろん、軽減が入って0円になるケースもあります！

ただ、通知が来てから慌てるより、

あらかじめ少し余裕を持っておいた方が安心です！

まとめ

いかがでしょうか？

今回は、

不動産取得税はいつ来る？居住用住宅を購入した人向けに計算方法・金額目安・支払い方法を解説

というテーマでお話しさせていただきました！

不動産取得税は、土地や建物を取得した人に一度だけかかる税金です！

固定資産税のように毎年かかるものではありません！

ただし、購入時ではなく、購入後しばらくしてから納税通知書が届くため、

初めて住宅を購入する方にとっては、かなりわかりにくい税金です・・。

住宅購入は、決済が終わった後に税金がかかってきますので、

購入後にかかる税金や費用まで含めて資金計画を立てることが大切です！