中古マンション購入の諸費用の内訳！仲介手数料・登記費用・住宅ローン費用まで解説 Ponchablog 建築・不動産相談所

5人に一人は、住宅購入時にかかる諸費用ってこれぐらいかかりますね～とお話しすると絶望します。

あ、大丈夫で～す！と言いながらも、顔が完全にひきつっている人がほとんど・・。

どーも、Ponchaです(‘ω’)

住宅購入を検討する場合、

立地や間取り、築年数など気になる点は色々ありますが、

やっぱり一番大きな割合を占めるのが

お金！！

住宅購入をするとなると、何千万もの費用が掛かります・・。

さらに物件価格以外にも諸費用が掛かります！

なんとなく諸費用を理解している方もいますが、

実際どういった項目があり、どんくらいの費用が掛かるのか？

結構理解していない方が多いです！

ということで今回は、

中古マンション購入の諸費用の内訳とは？仲介手数料・登記費用・住宅ローン費用まで解説

というテーマでお話ししたいと思います！

過去に書いた記事のリライトになります！

新築と中古

戸建てやマンション

でも諸費用の金額は変わってきますが、

今回は比較的諸費用が一番かかりやすい

中古マンションに絞って解説していきます！

何千万円という買い物で、諸費用も数十万～数百万円かかります。

諸費用というくくりだけでおさめず、しっかりその内訳を理解するようにしましょう！

住宅は物件価格だけでは購入できない！？

住宅購入をする際、実は物件の代金を売主さんに支払うだけでは

住宅購入ってできないんです・・。

それはなぜか？

住宅購入をする上で、物件代金以外にも、

諸費用と呼ばれる、物件とは別途かかる費用があり、

何十、何百万円と掛かります。

ちなみに、住宅購入をする際の、諸費用の目安ですが、

物件価格の5～10％

と言われています。

振り幅が大きいのは、

新築や中古、

戸建てやマンション

によって異なるからです。

戸建てでもマンションでも、

新築の方が安く、

中古の方が高くなる

傾向はあります。

ここで皆さんにお聞きしたいのですが、

住宅購入における、諸費用の内訳

どういった項目があるかわかりますか？

意外としっかり答えられる人は少ないのではないでしょうか？

住宅購入は何千万円もの買い物です！

そして、何百万と掛かる諸費用を支払うのに、

内訳を知らないというのは、シンプルに結構怖いですよね・・。

しっかり諸費用に掛かる費用が何かを理解しましょう！

住宅購入にかかる諸費用の内訳

では、早速住宅購入にかかる諸費用の内訳についてご紹介したいと思います！

現金一括で購入する方や、

自身で登記をする方

とでは金額は異なりますので、

今回は一般的な場合で、

・住宅ローンを銀行から借り入れをし、

・司法書士さんに登記を依頼する

・中古マンション購入

という場合で見ましょう！

諸費用の内訳は下記の通り！

・不動産仲介会社への仲介手数料

・契約書に貼る印紙代

・所有権移転・抵当権設定する司法書士さんへの報酬

・登録免許税

・固定資産税、都市計画税の日割り計算

・管理費、修繕積立金の日割り計算

・銀行への事務手数料、保証料

・火災保険の保険料

・引っ越しや家具代等

などがあります！

こうやって見ると結構ありますよね？

しかも、上記内容を合計すると数百万ほどします。

中には、数百万円も支払い出来ないんですが・・。

という方もいらっしゃいます。

そのため、住宅ローンの借り入れには、

諸費用も借り入れができる諸費用ローンも存在します。

この辺の内容については、別記事であげたいと思います！

今回は、それぞれの内容について深堀してご説明したいと思います！

・不動産仲介会社への仲介手数料

諸費用の代表例ですね！

これについては、皆さんもわかりますよね？

住宅購入をする際、多くの場合が

不動産仲介会社を通して、物件を購入します。

良い物件があり買付申込書を入れたら、不動産仲介会社さんは、

役所等でていろいろ調査をして、契約書を作成します。

それ以外にも、契約後の住宅ローンなどの事務手続きのサポートをしてくれます。

その対価として支払うのが、仲介手数料ですね！

仲介手数料がいくらかかるかのかざっくりのせておきます！

物件価格が400万円を超える場合は、

物件価格×3％＋6万円を上限とする仲介手数料がかかります！

物件価格が1000万円であれば、

1000万円×3％＋6万円＝36万円（＋税がかかります）

という感じですね！

より詳細を知りたい方はこちらの記事を参考にどうぞ

不動産売買の仲介手数料　3％＋6万円の6万円って！？～仲介手数料の計算～

・契約書・金消契約書に貼る印紙代

意外と忘れがちなのが印紙代。

不動産売買契約には、印紙を貼る必要があります。

また、住宅ローンを借り入れる場合は、

銀行と金銭消費貸借契約書（金消契約）を締結しますが、

その契約書にも印紙が必要となります。

こちらの印紙代、用途によって価格が変わり、

売買代金や借入金額の印紙代は異なります。

参考に印紙代がいくらなのか？を記載しておきます！

売買金額が

1000万～5000万以下　→　1万円

5000万～1億以下　→　2万円

住宅ローンの借入金額

1000万～5000万以下　→　2万円

5000万～1億以下　→　4万円

不動産が何千万円もするので、感覚が狂ってしまいますが、

シンプルに印紙代だけで3万～6万もかかっているんですよね・・。

ちなみに、契約書を紙で作成した場合にかかるものになります！

つまり、電子契約書には印紙代はかかりません！

そのため、最近では電子契約にて

・売買契約書

・ローン契約書

を作成することが増えてきました。

そのうち電子契約書用の電子印紙代とか発生してくるんじゃないか？

って勝手に予想しています・・。

・所有権移転・抵当権設定する司法書士さんへの報酬

売買代金を支払い、住宅購入が出来たら、

所有権移転の登記をする必要があります。

また、住宅ローンを借り入れする場合は、

抵当権の設定の登記も必要です。

所有権移転登記とは、

ざっくりいうと、現在は私が所有者ですよ！を証明する手続き

抵当権設定登記とは、

ざっくりいうと、住宅ローンでお金を貸している銀行がその家や土地を担保にしていることを記録する手続き

という感じです！

この手続きは、自身で行おうと思えばできますが、

手続きにミスがあるとかなりリスクの伴う内容ですので、

一般的には司法書士に依頼をして、

・所有権移転登記

・抵当権設定登記

を行ってもらいます。

司法書士さんへの支払いは、

地域や物件・土地の評価額、抵当権が何本必要なのか

などで大きく異なります。

25万～70万ぐらいと振れ幅が大きく、

当然、全部が書士さんの懐に入るのではなく、

半分以上は登録免許税といった税金で支払っています！

この辺については、また別途記事を上げたいと思います！

ちなみに特定のネット銀行では、

抵当権設定登記をする司法書士の指定が入る場合があります！

通常は、移転登記と設定登記は同じ書士さんが行いますが、

取引の関係で

・移転登記の書士さん

・設定登記の書士さん

と分かれることがあります。

そうなると、シンプルに人件費が二倍になるので、

登記費用も割高高になります。

（単純に登記費用が2倍になるというわけではないので、ご安心ください）

また、報酬額は司法書士によって異なるので注意が必要です。

・登録免許税

先ほどちらっとお話をしましたが、

登記費用の中には、登録免許税という税金がかかります！

所有権移転登記をする際に、

司法書士が併せて支払いをしてくれます。

そのため、司法書士の見積もりの中に

登録免許税という項目が入っています。

・所有権移転登記

・抵当権設定登記

・登録免許税

・司法書士への報酬

を含めて司法書士に支払う金額になります！

・固定資産税、都市計画税の日割り計算

その年の固定資産税や都市計画税というのは、

1月1日の所有者さん　＝　売主さんに請求が行きます。

そのため、年の途中で所有権を移転したからと言って、

新しい所有者さんに対して固定資産税や都市計画税の請求が行くわけではありません。

つまり所有権が移転し、住んでいないのに売主さんは

1年間の固定資産税と都市計画税を支払わなくてはいけないです。

そうなると、ちょっと公平ではないですよね・・。

そのため一般的に、

所有権移転した日から12月31日までを日割り計算し

その分を新しい所有者＝買主さん

が、すでに1年間分を支払っている売主さんに対して支払う形式をとっています。

引渡しが3月16日だった場合

1月1日～3月15日までが売主さんが負担

3月16日～12月31日までを買主さんが負担

という考え方になり、

3月16日～12月31日分の費用を、売主さんに支払う！

という感じになります！

・管理費、修繕積立金の日割り計算

戸建ての場合は発生しませんが、

マンションの場合発生するのが、

管理費

修繕積立金

です！

管理費や修繕積立金も、固定資産税などと同様で日割り計算にて精算をします。

管理費や修繕積立金については、毎月の支払の為、

その月の日割り計算

にて精算をします。

また、多くの場合が、管理会社の口座変更が間に合わない等で

当月分の日割り計算と翌月分

まで一緒に清算します。

・銀行への事務手数料、保証料

住宅ローンを利用する場合、

銀行へ事務手数料が発生します。

また、万が一毎月の住宅ローンの支払いが滞ってしまった場合、

保証会社が代わりに立て替えてくれます。

そのための銀行によっては、保証料も別途発生します。

事務手数料や保証料の有無や金額については、銀行によって異なります。

保証料が借入金額の2.2％という銀行もあれば、

事務手数料が借入金額の2.2％という銀行もあります。

さらに、保証料も事務手数料も両方かかる銀行もあります。

銀行によって支払う金額は異なりますが、

少なくとも借入金額の2.2％は発生するという認識でいた方がいいですね！

1000万円の物件価格だった場合

1000万円×2.2%＝22万円

結構掛かりますね・・。

・火災保険の保険料

これも結構忘れがち。

火災保険もかかります。

住宅ローンを利用する場合は、火災保険は基本必須になります。

逆を言い返すと、全額現金で購入する人は、

火災保険に加入する必要はないんですね！

ちなみに、火災保険などの費用も諸費用に含まれるため、

火災保険についても住宅ローンにて借入ができます。

火災保険についてはこちらの記事を参考にどうぞ！

住宅ローンで火災保険は必須？現金一括は任意な理由と加入タイミングと地震保険のちがい

・引っ越し費用等

その他にかかってくるものとして

・引っ越し費用

・家具や家電

・決済をしてから3～6か月後に来る不動産取得税

などがあります！

決済が終わった後も、ある程度費用が発生します！

そのため、住宅購入に全財産をかけすぎると、資金がショートするので注意が必要です！

まとめ

いかがでしょうか？

今回は、

中古マンション購入の諸費用の内訳とは？仲介手数料・登記費用・住宅ローン費用まで解説

というテーマでお話しさせていただきました。

諸費用の目安は、物件価格の5～10％と言われることが多いです。

ただ、こうやって内訳を知ることで、自身でもより具体的な金額を算定することができます。

何千万円もする買い物な上、お金に関する教養が必要となります。

しっかり細かい部分も理解するようにしましょう！