違法建築と既存不適格の違いとは？住宅ローンが厳しいケースと見分け方を解説 Ponchablog 建築・不動産相談所

この物件、違法建築だから多分売却できないと思います！とい売主さんに言われ調べたら、ただの既存不適格で、速攻売れました！

既存不適格という名前を変えたい・・。

どーも、Ponchaです(‘ω’)

中古物件を見ていると、

「この建物、現行法に合っていないらしいです」

と言われることがあります。

ただ、その“現行法に合っていない”にも

違法建築

既存不適格

なのかで、意味合いはかなり変わります。

ということで今回は

違法建築と既存不適格の違いとは？住宅ローンが厳しいケースと見分け方を解説

のテーマでお話ししたいと思います！

今回は、違法建築と既存不適格が何か？についてと

住宅ローンを利用する時の注意点

について、できるだけわかりやすく解説していきます！

違法建築と既存不適格の違いとは？

冒頭でもお話をしましたが、中古物件を探す際

この物件は既存不適格ですね！

って言われ

え？違法建築？

と思いです！

それぞれ明確違いがあります。

この二つの違いのポイントは、

建築した時点で法律に適合していたかどうか

という点です！

ざっくり言うと、

・違法建築（違反建築）

＝建築した時点、または増改築した時点で法令や許可内容に違反している建物

・既存不適格

＝建築当時は適法だったが、その後の法改正や条例変更などで現行基準に合わなくなった建物

という違いになります。

もう少し深堀してお伝えしたいと思います！

違法建築とは？

違法建築とは、

建築基準法などの技術的な基準や、

確認申請・許可内容に違反している建物のことです。

例えば、

・確認を取った内容と違う建物を建てている

・増築したのに必要な手続きをしていない

・本来守るべき容積率や高さ制限をオーバーしている

・接道義務を満たさない状態で建てている

といったケースです。

この場合、そもそも最初から適法ではない建物！

ということです！

違法建築の場合は、

たとえ建築物が出来上がったとしても、是正を求められたり、

最悪の場合は、取り壊しや罰則

といったことになりえます。

また、住宅ローンの審査はほぼほぼ通らないと思った方が良いですね・・。

万が一、通った場合でも何かしら条件が付くことがほとんどです！

既存不適格とは？

一方で既存不適格は、

建築した当時はちゃんとルールに合っていた

建物です。

要は、

当時はちゃんと法に則って建築された建物！

ということです！

ただし、その後に

・法改正

・用途地域の変更

・高さ制限や容積率などの数値変更

が起きたことで、

今の基準で見ると合わなくなってしまった！

という建物の状態です。

国土交通省の解説でも、

建築基準法令の改正や都市計画・区域・数値等の変更により、

現に存在する建築物や敷地が適合しなくなる場合を既存不適格

として整理しています。

つまり、建築当時は法に則って建築したから

今は基準に合っていなくても、違法とは限らない

ということですね！

当然、行政からの是正などはありません！

既存不適格の場合の住宅ローンについて、後半で詳しくお話をしたいと思います！

違法建築と既存不適格の違いをもっと簡単に言うと？

再度おさらいになりますが、

かなりシンプルに言うと、

違法建築は「ルール違反で建てた・変えた」建物

既存不適格は「昔はOKだったけど今のルールではNGになった」建物

です。

なので、

同じ“現行法に合っていない建物”でも、

中身は全然違うということです！

ここを一緒くたにしてしまうと、

・ローンの話

・建て替えの話

・売却のしやすさ

の判断を間違えやすいので注意が必要です！

住宅ローンを利用する場合は要注意

不動産売却・購入における

・違法建築

・既存不適格

は、住宅ローンに大きく影響してきます！

先ほどお話をしましたが、

住宅ローンを利用する場合、

違法建築は審査を通すのがかなり難しい

と思っておいた方がいいです。

というのも金融機関は、

その物件を担保に取るわけなので、

適法性や将来の資産価値をかなり気にするからです！

特に物件担保をメインで審査をする

【フラット３５】

ですと、建築基準法に不適合な場合などは融資対象とならない場合がある

と案内されています。

一方で、

既存不適格も簡単ではありませんが、内容による

というのが実務上の感覚です。

例えば、

・道路幅員の関係でセットバックが必要

・条例改正で高さが今と同じに建てられない

・用途変更になってしまったため、容積率が変わってしまった

といった上記のような内容であれば、

金融機関にもよりますが、問題なく進める金融機関も多いです！

逆に、

・容積率が大きくオーバーしている。

・建築後に土地の一部を切り売りしている。

といったケースは、担保評価や再建築時の制約が大きくなるので、

審査に引っかかる金融機関がぐっと増えます。

上記については、最後に詳細をお話したいと思います！

要するに、

既存不適格だから絶対NGではなく、

どういった内容で既存不適格になっているか？

で判断がかなり変わるということです！

既存不適格でよくあるパターン

ここからは、実際によく出てくるパターンを見ていきます！

前面道路の幅員が現行4m未満で、建て替え時にセットバックが必要

建築基準法では、建物の敷地は原則として

幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない

とされています。

幅員とは、簡単に言うと道路の幅のことですね！

ただ、昔からある街並みでは、

4m未満の細い道路に面して家が建っていることも珍しくありません。

ただこの場合、建て替えの時には

道路の中心線から2m確保するために敷地を後退

させる必要があり、これを

セットバック

と言います。

そして、後退した部分は道路とみなされるため、

建物を建てられず、実質的に使える敷地が小さくなる

わけです。

簡単に言うと、

道路幅を確保するために、自身の土地を削って、

道路として提供する必要がある！

ということです！

ただ、この場合は

“今と全く同じ大きさの建物は建たない可能性がある”

という注意点はあるものの、

築年数が経っている物件であれば

比較的よくある話です。

なので、このパターンの場合は

正直そこまで住宅ローンの審査には影響はでてこないことが多いです！

条例等で高さ制限ができて、同じ高さが建てられない

これも既存不適格ではよくある例です。

建築当時は問題なかったけれど、

その後に都市計画や条例の見直しで

・絶対高さ制限

・北側斜線や道路斜線の考え方

・用途地域ごとの制限

が変わることがあります。

その結果、今の建物は存在していても、

同じボリューム・同じ高さでは建て替えできない

ということが起こります。

これも、建築当時は適法で、

その後の数値や制限変更で現行不適合になった典型例です。

特に、建物の高さの制限については、

都市計画が見直されたこともあり、2004年以前の建物は

既存不適格になっているケースが多いです！

ただ、高さ制限による既存不適格については

金融機関も理解をしており、そこまで問題視されることは少ないです！

既存不適格で住宅ローンの審査が厳しい場合とは？

先ほどお話をしましたが、既存不適格は違法建築とは異なります。

しかし、内容によっては、住宅ローンの審査が厳しい場合があります。

その辺についてお伝えしたいと思います！

容積率がオーバーしている

容積率のオーバーについては、

どのくらいオーバーしているのか？

判断が難しいところではあります。

ちなみに、

容積率とは何か？

容積率とは、

敷地の面積に対して、各階の全部の面積はどのくらいまで広くできるのか？

を示す割合です。

例えば、

敷地面積100㎡、容積率200％なら、

各階の床面積の合計が最大200㎡まで、

という考え方になります。

建築基準法でも、容積率は

「建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合」

として整理されています。

で、この容積率をオーバーしている場合、

敷地に対して、

建物が大きすぎる状態なので、

建て替え時には今より小さくしないといけない

可能性があります。

もしそれが、当時は適法で後から規制が厳しくなったのであれば既存不適格ですが、

最初からオーバーして建てていたのであれば違法建築です。

既存不適格であった場合でも、

容積率のオーバーがあまりに乖離しすぎていると

金融機関としては、何かあるのかも？

と疑ってしまい、審査が厳しくなる傾向があります！

建物を建てた後に、一部の土地を売っている（切り売り）

これは要注意です。

そもそも

切り売り

が何かわからないと思うのですが、

切り売りとは、

もともと一つの敷地として建物を建てた後に、

土地の一部だけをあとから売却してしまうこと

です。

例えば、

建築時には接道長さも敷地面積も足りていたのに、

後から土地の一部を売ってしまった結果、

・接道長さが不足する

・敷地面積が不足する

・建ぺい率、容積率がオーバーする

といったことが起こります。

こうなると、

建物を建てた後の処分で不適合状態を作っている

ので、実務上は住宅ローンの審査はかなり厳しくなります！

切り売りは、ぱっと見は、既存不適格ではありますが、

明らかに悪意のあるやり方なので、黒に近いグレーです！

たまにこういった物件がありますが、

その場合は、住宅ローンの審査が通る金融機関は相当限られる！

と思った方が良いです！

違法建築や建築不適合の見極めは難しい？

違法建築や既存不適格の建物を事前に見極めることはできるのか？

これについては、素人の方ではまず難しいです！

というのも、

違法建築・既存不適格であっても

普通に建物として建っているので、見た目等で判断はまずできません。

では、どうやって調べるか？

・検査済証の有無

・前面道路の種別と幅員

・接道長さ

・建ぺい率、容積率の現況

・敷地が建築当時から分筆されていないか

など、役所で調査したりしないと正直難しいです！

特定の物件

ローンが難しいとされる物件

という一定のデータは各不動産会社が持っており、

案内をする際に事前にお伝えしてくれます。

しかし、不動産会社の人間でさえ、

調べないとわからない物件のほうが多く、

申込を入れた後、よくよく調べたら既存不適格だった！

ということは全然あります！

※さすがに違法建築の場合は、後々大問題になるので、事前に売主さんや仲介会社が伝えてくれます！

先ほどもお伝えしたように、

既存不適格は内容にもよるので、

どういった内容なのかは、必ず確認するようにしましょう！

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、違法建築と既存不適格の違いとは？住宅ローン・建て替えの注意点までわかりやすく解説

というテーマでお話しさせていただきました！

既存不適格と違法建築は全然違いますよ～

という点と、

既存不適格でも内容によっては住宅ローンの審査が難しくなることがある！

特に既存不適格の物件については、

よくよく調べてわかることが多いので、最初から網羅することは難しいですが、

契約前には必ず確認するようにしておきましょう！