旧耐震・新耐震の見分け方｜建築確認日で判定！みなし新耐震・住宅ローン減税 Ponchablog 建築・不動産相談所

平成の建物って比較的新しい印象がありましたが、令和4年竣工と書いてある図面を見た瞬間、時代の流れを感じました・・。

もう令和8年なんですね・・。

どーも、Ponchaです(‘ω’)

住宅購入をする際、築年数ってやっぱり気になりますよね！

当然新しければ新しいほどいいですが、

比例して価格も上がってしまいます・・。

そうなると、手ごろな築年数あたりを～

と思うのですが、実際築年数って何年から古いのか？

判断が難しいところです。

築年数を判断する上で一つの指標になっているのが、、

・新耐震基準　or　旧耐震基準

で設計された建物なのかどうか？

ということで今回は

旧耐震・新耐震の見分け方｜建築確認日で判定！みなし新耐震・住宅ローン減税

というテーマでお話ししたいと思います！

旧耐震基準の建物っていつまでを指すのか？

銀行からお金を借りる際、旧耐震の物件は審査に影響するのか？

意外と知らない部分だったりしますので、しっかりポイントを抑えておきましょう。

気に入った物件があったけど、旧耐震の物件でいろいろと条件が付いてしまった！

なーんてこともあり得るので、注意しましょう！

住宅購入で重要な新耐震・旧耐震の建物

住宅購入をする上で、立地や間取り、費用など譲れないポイントがあるかと思います。

その中で、築年数も

譲れない重要なポイントの一つです。

築年数が古いと、耐震性や見た目も気になりますが、

融資を受ける金融機関の審査で引っ掛かってしまうこともあります。

また、税制の優遇を受けられない

といったこともあります。

上記のような築年数で耐震面や審査、税制優遇の一つの指標になっているのが、

・新耐震基準

・旧耐震基準

で設計された建物か？があります。

なんとなく聞いたことある方も多いのではないでしょうか？

では、新耐震基準、旧耐震基準の建物というのは、

どういった建物なのか？

詳しく見ていきましょう！

旧耐震基準・新耐震基準の建物とは？

旧耐震基準の建物というのは、

・1981年（昭和56）年5月31日まで適用されていた構造の基準

・震度5程度の地震でも倒壊しない

という基準を満たす物件のことになります！

大きい地震がちょいちょい発生している現在、

震度5程度だとちょっと怖いですね・・。

ちなみに、

1981年5月31日より以前の建物は、

旧耐震基準の建物と判断できます。

旧耐震の建物は、1981年5月31日に完成した建物じゃない！？

結構勘違いされている方も多いですが、

旧耐震基準の建物は、

1981年5月31日までに完成（竣工）した建物ではない！！

ということです！

旧耐震の建物というのは、

1981年5月31日以前に、

建築確認申請を提出し、建築確認済書が交付された建物

のことを指します。

これはどういうことかというと・・

建物の設計をした後、役所に対して

『建築基準法とかちゃんとクリアしており、この構造で、この設計で、こんな建物を建てるので建築する許可下さ～い』

と申請し、役所から

『確認して問題なかったので、建設するのを許可します！』

と、承認することでもらえる証明書が

建築確認済証

です！

この証明書が交付された日付が、

1981年5月31日以前だったら、

旧耐震基準の建物ということです！

では、ここでいきなりですが、問題です！

1981年6月1日に完成した建物

さて、上記物件は、

新耐震基準の建物？

旧耐震基準の建物？

どちらになるでしょう？

パッと見、1981年5月31日より後だから、

新耐震基準の建物！？

と言いたくなるところですが、この建物は旧耐震基準の建物になります。

な、なぜ・・。

先ほど説明しましたように、

旧耐震基準の建物は、1981年5月31日以前に建築確認済証が交付された建物です。

つまり、許可を得てから初めて、建物を建築するわけですから、

1981年6月1日に完成した建物って、普通に考えると

1981年6月1日より前に、建築確認済証が交付されていることになるわけなんですね！

まあ、1981年6月1日に建築確認済証が交付されて、その日に建物を竣工できたら、

1981年6月1日完成物件でも新耐震と言えますが、

現実的にそんな建物、あり得ないですよね！

ということで、

1981年6月1日に完成した建物というのは、

現実考えて、1981年5月31日以前に建築確認済証が交付された旧耐震基準の建物になってしまうんです・・。

建物が完成するまで2か月～数年はかかる

ここでちょっと気になるのが、建物って実際に建築し始めたら、

どのくらいで完成できるのでしょうか？

建物の規模や間取り・仕上げ・土地によって、建物の工事工期は大きく異なりますが、

ざっくり

戸建てであれば、2か月～半年

マンションであれば、半年～1、2年

は少なくともかかります。

つまり、マンションのようなRC造の建物の場合、

1981年内に完成した建物は

どれも旧耐震基準の建物にである可能性が高いということです。

ちなみにですが、

マンションのようなRC造（鉄筋コンクリート造）の建物の工期は、階数＋2ケ月が目安です。

8階のマンションであれば、8か月＋2か月＝10か月！

といった感じです。

・地下階がある

・横に長い

・工事場所

などなど、建物や条件によって工期は全然異なりますので、あくまで参考でお願いします！

旧耐震基準の建物かどうかの確認方法

今お話ししたように、旧耐震基準の建物かどうかは、完成時期ではなく、

建築確認済証が交付されたタイミングです。

しかし、住宅の販売図面などには、完成日（竣工日）しか記載されておらず、

建築確認済証が交付された日などは記載されていません。

完成した建物が、1981年5月31日より前であれば、

確実に旧耐震基準の建物であるとわかります。

しかし、例えば、1981年12月に完成した物件だった場合はどうでしょう。

新耐震基準の建物である場合、

最短でも1981年6月1日に申請になるので、12月竣工と考える工事期間は約6か月。

戸建てなら全然可能性ありますし、

マンションでも低層であれば、新耐震の可能性があります！

ただ正直

旧耐震基準の建物なのか、

新耐震基準の建物なのか

判断が出来ません。

では、このように微妙な建物の場合はどのようにすればよいのか？

旧耐震基準の建物かどうか知るためには、

・建築台帳記載事項証明書（地方公共団体で読み方が若干異なります）

上記のいずれかの書類で確認するしかありません。

上記の書類は役所で基本確認することができます。

ただ、個人の方が役所でわざわざ取りに行くのは、手間がかかりすぎます。

不動産会社の担当者さんにお伝えすれば、調べて教えてくれます。

新耐震基準の建物とはどういう建物！？

新耐震基準の建物についても、お話をしておきたいと思います。

新耐震基準の建物は、

1981年6月1日以降に建築確認済証が交付された建物です。

1978年に起きた宮城県沖地震で建物の被害が大きかったために、1981年6月に改定されました。

新耐震基準の建物は、

・震度5程度の地震は大きく損傷しない

・震度6～7程度の大地震でも建物が倒壊しない性能

上記の基準を満たした構造設計をする必要があります。

旧耐震基準の建物に比べて、圧倒的に耐震性能は向上しています。

みなし新耐震とは！？

別の記事をお話をしようと思いますが、

住宅ローン減税

不動産取得税、

登録免許税

といった不動産を取得した際にかかる税については、

一定の基準を満たすと、減税が使えます！

その基準の一つに、

新耐震基準及び新耐震と同等の耐震性能

があることが必須です！

そのため、旧耐震物件ですと、耐震適合証明書が取得できない物件の場合、

そもそも該当外になります！

耐震適合証明書についてはこちらの記事をどうぞ！

耐震基準適合証明書とは？旧耐震物件でも使える減税のメリットや注意点・発行費用等を解説

先ほどお話をしたように、

1982年2月に建築された物件でも、

建築確認申請が1981年5月31日以前だった場合は、

旧耐震の物件となります！

しかし、2022年の税制改正より

登記上の建築日付けが1982年1月1日以降であれば

新耐震基準を満たしているもの！

と扱われて、住宅ローン減税等が受けることができます！

この辺は間違えないようにしましょう！

旧耐震の建物だと住宅ローンの審査が通りづらい！？

住宅を購入する場合、

多くの方が銀行などの金融機関から、

住宅ローンを組んで、住宅資金を借入するかと思います。

住宅ローンを借り入れするにあたり、金融機関は

・借りる人

・担保にする建物

の審査を行います。

旧耐震基準の建物の場合、

多少審査に影響が出てしまうことがあります。

下記の記事も参考にどうぞ！

住宅ローン、建物や土地も審査対象！？～その人の属性だけが審査対象じゃない？～

ただ、旧耐震基準の建物だからNGです！

と門前払いになるわけではありません。

金融機関によって、その審査基準が異なるので、注意は必要になります！

そのため、新耐震基準の建物と比べて、審査は厳しくなりやすいです。

耐震補強することで、耐震性能が向上する

旧耐震基準の建物だと、耐震基準が不安という方も多いはず・・。

一度建築された建物を取り壊して作り直すというのは、

費用も時間もかかるし、なかなか現実的ではない・・。

では、どうすればよいか？

そういう場合は、

耐震補強工事をすることで、耐震性能を向上させることが出来ます。

また、旧耐震の建物であっても、耐震補強をし、ちゃんと基準を満たした物件であれば、

住宅ローンの審査時、新耐震基準の建物と同等に扱ってくれます。

つまり耐震補強すれば、

耐震的に安心もできるし、

建物の価値も上がるし、

いいことだらけじゃん！

耐震補強をやりましょう！！

ってるかろおもいきや、現実はそんなうまくいきません。

耐震補強工事って、建物を補強すればいい！

なーんて単純なお話ではありません。

まずは、耐震診断を行い、現状の耐震性能を調べる必要があります。

その後、構造計算をして、どこをどのように補強すればよいのかなど案を出し、

費用や進め方などを決めていきます。

耐震診断をするだけでも費用が掛かりますし、

実際に耐震補強をするとなると、さらに費用も時間もかかります。

そのため、マンションのような共同住宅の場合、

実際のところ耐震補強どころか、

耐震診断をすら行っていない建物が大多数です。

とはいえ、地震大国である日本ですから、耐震性能の向上は必須。

是非とも、旧耐震の建物にお住いの方であれば、

耐震診断、耐震補強をすることも検討してみてください！

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、旧耐震・新耐震の見分け方｜建築確認日で判定！みなし新耐震・住宅ローン減税

というテーマでお話しさせていただきました。

リノベーションをするため、あえて値段が安い築古の物件を探す人も増えてきましたが、新耐震・旧耐震なのか、一つのポイントとなります。

旧耐震基準の建物かどうかで、物件価格も大きく変わりますが、資産価値にも大きく影響してくるということを頭に入れておく必要があります。

そういった築年数も頭に入れつつ、物件探しをするようにしましょう！