不動産売却の媒介契約はどれが正解？失敗しない一般・専任・専属専任の選び方 Ponchablog 建築・不動産相談所

どーも、Ponchaです(‘ω’)

不動産を売却する際、

不動産会社と媒介契約を結びます！

前回、媒介契約についての基礎知識としては下記の記事を書きました！

不動産売却の媒介契約とは？一般・専任・専属専任の違いと売主が知るべきメリット・デメリット

上記の記事を読んでからのほうがより、今回の内容が入ってくると思います！

不動産売却をする場合、

不動産会社とどの媒介契約を結ぶのが良いのか？

この辺について深堀したいと思います！

ということで今回は、

不動産売却の媒介契約はどれが正解？失敗しない一般・専任・専属専任の選び方

というテーマでお話ししたいと思います！

私個人の意見と経験を踏まえながらになるので、

若干意見は偏っちゃいますが、それを踏まえてみていただけると幸いです！

不動産売却における媒介契約とは？

最初に不動産売却するうえでの、

媒介契約の種類を簡単におさらいしておきましょう！

媒介契約書には、大きく分けて３つ種類があり、

・一般媒介契約書

⇒複数の不動産会社に依頼OK／売主さん自身で発見OK／レインズ・報告は任意

・専任媒介契約書

⇒1社のみの依頼／売主さん自身で発見OK／レインズ義務／2週に1回以上の報告義務

・専属専任媒介契約書

⇒1社のみの依頼／売主さん自身で発見NG／レインズ義務／週1回以上の報告義務

となっています！

では、実際にどの媒介契約と結ぶ方が良いのでしょうか？

専属専任媒介を勧める業者は危険？

正直、どの媒介契約を結べばよいのか、正直悩ましいところです！

SNSやyoutubeなどでも、いろんな方がどれがいいか？

という論争を繰り広げています！

不動産会社の人間からすると、

やはり一番縛りが強い

専属専任媒介がいい！

と言って、強く勧めるのが一般的です！

ただ、

専属専任媒介のほうが不動産会社は頑張って早期売却をする！

という意見もあれば、

専属専任をしょっぱなから勧める業者は危険

という意見もあります！

個人的には、どちらの意見も偏り過ぎていると思っています。

というのも、

専属専任や専任は危険！

一般媒介が良い！

という意見は、不動産会社の全部を悪だと思いすぎています！

逆もまたしかりで、

一般媒介だと、不動産会社が全然動かない！

だから、専属専任や専任媒介にした方が良い！

というのも、不動産会社としての意見が強いと思っています！

専属専任でなくて、一般媒介だったとしても

媒介とっているんだから、ちゃんと動きなさい！って話なので！

実際のところは、どうなのか？

専任媒介にしておく方が良い？

個人的には、

その不動産会社が真摯に対応してくれるのかを踏まえて、

専任媒介にしてみるがいいと思っています！

※後程詳しくお話しますが、当然状況に応じて変わります！

性善説を信じるのであれば、

専属専任媒介契約にして、不動産会社に頑張ってもらう方が良いです！

ただ、昨今めちゃ問題になっている

囲い込み

というものが、いまだに横行しているのも実情

そのため、不動産会社の担当者を信じられるかどうか？

になってくるのですが、ぶっちゃけ判断が難しいところです！

たとえ囲い込みされたとしても、

早期売却ができるのであれば、

専属専任でも結果は変わらないのでは？

という意見もあります！

ただ、やはり早期売却ができたからと言って

囲い込みをすることは、売主さんに対して紳士的じゃないなーと感じてしまいますね！

⇒結果良ければなんでもいいでしょー的な考えですね・。

専属専任であろうと、

専任であろうと、

まずは全力を尽くして対応してくれる担当者さんなのか？

を見るのが良いかと思います！

専属専任で伝えてきた不動産会社の担当者さんに対して、

一般や専任媒介がいいと要望を伝えた際

それでも、ちゃんと最後まで耳を傾けて真摯に向き合ってくれているのであれば、

信じようと思えます！

逆に、条件を変えたら明らかに態度が変わったり、

テンションが落ち足りるする担当者さんであれば、

信用できないですね！

そんな分かりやすくテンション落ちる人なんていないでしょ！

って思うかもしれませんが、

本当にわかりやすく態度に出る営業マンがいるんですよね・・・

一般媒介契約は良くない？

一般媒介契約がとりあえずいいです！

という意見も多くあります！

正直不動産でも伝えていましたね！

とはいえ、先ほども言いましたが、

専属専任媒介と同様

不動産会社は闇深いから、まずは一般媒介契約のほうがいい！

という意見もあれば、

不動産会社がちゃんと動いてくれないので、一般媒介契約は良くない！

という意見もあります！

ぶっちゃけ、どっちの意見も両極端すぎるだろ！

って私は思っちゃいます笑

なぜかというと、

そもそも不動産会社を信じるor信じない！

というところで悩むのがナンセンスだと思っています！

不動産会社の担当者がいい人なのかどうかなんて、

ガチャみたいなものなので、

本当に信用できるのかどうかなんて、最初の段階で判断なんてできないです！

以前にもお話をしましたが、

一般媒介だと、

社内的な広告枠の問題

レインズ登録の義務がない

他社も一緒に募集をかけられる

といった理由で、会社のルールで、力を入れたくても制限されてしまう！

という難しい側面があります！

しかし、問題なのはそこではなく

複数の不動産会社の契約できる一般媒介契約の場合、

とにかく連絡が複数きますし、

内見調整の連絡、

共有事項の連絡

などで、売主さん自身が結構時間がとられちゃうんです！

私も昔は、媒介契約は一般媒介にして、

みんなで頑張ればいいじゃん！

って思っていました！

が、連絡の多さや共有事項の連絡等で

実は売主さんによってはかなり負担なんですよね！

比較的暇だし、連絡は多い方がいい！

という人であれば、一般媒介契約でいいと思います！

がしかし、仕事をしている人の場合は、

正直都度都度連絡をタイムリーに行えないので、

内見調整や内見準備など、本当に大変なんですよね！

後程一般媒介はどういう場合の時に有効かは説明しますが、

単純に不動産会社は闇深い！

という理由で一般媒介を選択するのはおススメしないです！

売却時にかけられる時間などを踏まえたうえで判断する方が良いですね！

結局、バランスがとれている専任媒介がいいのか？

専属専任、一般について説明しましたが、

結局のところ、

・不動産会社も頑張ってくれそうだし、

・自身でお客さんを見つけて来れば、仲手なしで契約もできて、自由度もあるから

バランスがとれている専任媒介がいいのか？

となりそうなんですが・・・。

実は、専任媒介契約は専任媒介契約でちょっとした落とし穴があります！

というのも正直な話、

専任媒介を選ぶのであれば、

専属専任を選んだ方がいいんです！笑

さっきまで私は、

とりあえず専任媒介がいい！

と言っていたのに、急に専属専任のほうがいい！

と言い出して、訳が分からないですよね！

ちゃんと説明します！

先ほど専属専任を勧められた場合については

専任媒介にした方が良いといいました！

これは、不動産会社の担当者さんの態度を見るためです！

⇒要は、専任になってしまっても、ちゃんと真摯に進めてくれるか？

を見るためですね！

ここで、テンションを落としている人であれば、

気を付けた方が良いです！

最悪、保留にしてほかの不動産会社を当たった方がいいぐらいです！

言葉選ばずに言うと

一旦かまをかけて、試して不動産会社さんの態度をみる！

といった感じです！

しかし、もし自身で専任か専属専任を選ぶとなった場合については、

専属専任を選んでも、専任とリスクは変わらないと思っています！

いやいやいやいや！

専任媒介だったら、

自身が見つけてきたお客さんであれば、直接契約できるから

仲介手数料かからない！

だから、専属専任より自由度があるよね？

って思いましたよね！

ここが落とし穴なんです！

よく考えてほしいんですが

自身が見つけてきた、お客さん（知人や親族としましょう）と売買契約を結ぶ！

となった際、

契約書や重要事項説明書を作成する必要があります！

不動産売買における契約書や重要事項説明書というのは、

法律や専門的な内容ばかりです・・・・。

購入時の契約書や重要事項説明書を基に、作成しようと思えば

内容を理解していなくても、なんとなく形にはできるかもしれません！、

とはいえ、今の買主さんや契約条件に合わせて修正する必要があります。

そんな中で、

何百・何千万円もする買い物の契約書や重要事項説明書を

素人が作ったもので、買主さんが果たして納得できるか？

って問題があるんです！

親族なら最悪、ありかもしれませんが、知人の場合、

流石に売主さんが知人とはいえ、

買う側としてはちょっと怖いですよね・・。

結局、しっかりした契約書を作りましょう！

となった場合、

専任媒介をお願いしている不動産会社に、契約書や重要事項説明書を依頼することになります。

ちなみに、契約書や重要事項説明書の作成も、仲介業務の一環にはなるので、

仲介手数料満額ではないにしろ、多少費用が発生しちゃいますね！

つまり、専任媒介にして、

自身が買主さんを探してきた場合の自由度を残していたとしても、

契約やその後の手続きをする際に、

結局不動産会社さんのアドバイスをもらうことになるんですね！

そうなると、普通に手数料がかかってきてしまいます。

であれば、中途半端に専任媒介するよりは、

専属専任にしてしまって、フルに最初から最後まで

サポートしてもらい、不動産会社さんに動いてもらった方がよい！

という判断になるわけなんですね！

どの媒介契約にするかは、状況によって良し悪しがある！

なんだかんだで、いろいろ解説しましたが、

結局どれが良いのか？

その回答をだしていないですよね・・。

でも、実はこれが今回言いたかったことなんですが、

シンプルにとりあえずこれにしておけば安心！

というのは、無いんです！

今所有している物件の立地条件、売却時期などでも、判断が変わるからです！

ざっくりにはなりますが、下記のとおりです！

★売却期間に余裕があり、市場の動きや価格を見たい！

というのであれば一般媒介がいいです！

ただし、仕事をしており、連絡を一本化したい、内見調整はできる限り最低限に抑えたい！

という人であれば、上記の条件でも一般媒介はおススメしません！

（マジで大変なので・・。）

★周辺や同じマンション内で売却実績がある！

この場合は、どの媒介でも問題はないです！

というのも、すでに大体の相場がはっきりしているため、

相場が乖離していない限り、実績があるため、

適正価格であれば早期売却が見込めます！

不動産会社さんの囲い込みが怖いのであれば、一般媒介

⇒連絡が最小限にしたい場合は、専任や専属専任に変えた方が良いです

信用して、相場と併せて戦略的な進め方をするのであれば、専属専任媒介

⇒相場が適正なのに、反響が少ない・毎回媒介をした業者さんのお客さんしか来ない！

という場合は、囲い込みをしている可能性があるので、注意が必要です！

知人や不動産会社の知り合い、不動産に詳しい親族といった人の目星がある！

というのであれば、専任媒介が良いです！

ただし、ただの知人や何も知らない親族の場合、

結局契約書の作成がまともにできず、トラブルのもとになるため、

専任媒介でも問題ないですが、不動産会社さんに間に入ってもらいましょう！

★とにかく早期売却を目指したい！

囲い込みのリスクはあるかもしれませんが、

専属専任になれば、広告費なども利用し、

わかりやすいぐらい早期売却への熱量が高まります！

まとめ

いかがでしょうか？

今回は、

不動産売却の媒介契約はどれが正解？失敗しない一般・専任・専属専任の選び方

というテーマでお話しさせていただきました。

いろんな方面から、媒介契約書の種類の特徴や選び方を説明させていただきました。

大事なのは、イメージだけで判断するのではなく、

一度話を聞いてみて、所有している物件の特徴や売却状況踏まえ

不動産会社さんの担当者さんを見て判断するのが良いです！

そのため、査定する時は複数社に見てもらい

金額だけでなく、担当者さんの知見やフィーリングを見て判断するようにしましょう！