謄本の住所は新住所と旧住所どっち？住宅購入時の登記住所の選び方と注意点を解説 PonchaBlog 建築・不動産相談所

不動産業で働いている人であれば、誰でも取得の仕方を知っている登記簿謄本ですが、この業界に入って1年間は取得方法全く知らなかったです・・。

よくやってこれたなーと思います・・。

どーも、Ponchaです(‘ω’)

普段聞き慣れない登記簿謄本という言葉。

住宅購入したら、この登記簿謄本に自身の名前が記載されます！

また、過去に所有した方の名前も記載されており、

いわばお部屋の履歴書のようなものなんです！

ここの登記簿謄本に記載する際、自身の住所を記載する必要がありますが、

・今住んでいる物件の住所で記載する旧住所

・購入した物件の住所で記載する新住所

の2パターンがあります！

どちらか選べるのですが、実はそれぞれメリットデメリットがあり、

実は結構グレーゾーンなことをやっているんですよね・・。

ということで今回は

物件購入　謄本の住所は新住所と旧住所どっち？住宅購入時の登記住所の選び方と注意点を解説

というテーマでお話ししたいと思います！

登記簿謄本に記載する住所を

新住所

旧住所

のどちらにするかで、必要書類や引き渡しを終わってからの手続きが異なります！

また、さらに実は法律上グレーゾーンのことを行ってるんです・・。

しっかりと理解したうえで、新住所、旧住所を選ぶようにしましょう！

以前書いた記事のリライト版です！

登記簿謄本とは

まず、登記簿謄本について簡単に説明いたします！

登記簿謄本とは、

不動産の権利関係を公的に証明する重要な書類です。

要は、このお部屋は自分のものなんです！

と証明する書類です！

登記簿謄本に自分の名前を記載しておかないと、

自分の所有物を証明することができません！

そのため、物件を購入した際、

登記簿謄本に、今の所有物は私です！

と所有権が今自分にあることを必ず記載するようにします！

ちなみに登記の手続きは、司法書士の方がやってくれます！

何が記載されているのか？

登記簿謄本とは言われても、そもそも何が記載されているのでしょうか？

記載内容をすべて話すと膨大な量になってしまうので、

代表的な部分だけお伝えします！

下記のとおりです！

・土地や建物の所有者

・抵当権の設定状況、

・面積

などの情報が記載されています！

住宅を購入する際には、この登記簿謄本を確認することで、

物件の法的な状況を把握しています！

過去に誰が所有していたのかが記載されているので、

物件の履歴書のような役割を果たしているわけなんですね！

登記簿謄本に記載する住所を決める

物件を購入したら、

所有権が売主さん⇒買主さんへ移転します！

もちろん、勝手に移動するわけではなく、

所有権の移転登記

の手続きを行います！

※新築の場合は、移転登記ではなく保存登記になります。

で、登記簿謄本に自分の名前を登記するわけなんですが、

その際、今の住まいの住所も一緒に登記する必要があります！

今回はここからが本題となります！

新住所登記と旧住所登記とは

登記簿謄本に記載する住所は、大きく分けて2パターンあります。

新住所登記

旧住所登記

になります！

どちらかを選択する形です！

新住所と旧住所が何かというと、

新住所登記は、

これから住む予定の物件の住所で登記する方法です。

旧住所登記は、

現在住んでいる物件の住所で登記する方法です。

現在のお住まいが賃貸のお部屋でも、その住所で登記することは可能です！

それでは、それぞれどういった違いがあるのでしょうか？

それぞれのメリット・デメリットをお伝えしたいと思います！

と、その前になぜ新住所と旧住所が存在するのか？

を説明しておきます！

登記住所のパターンがが2つある理由

そもそも、なぜ登記住所の方法が2パターンあるのか？

大前提として、登記簿謄本に住所を記載する際、下記の条件があります！

①住民票と同じ住所であること

②決済当日に登記の手続きを行う

上記を見た時に、鋭い人であれば気づくのですが、

決済当日に登記を行う必要があるのに、

住民票と同じ住所を記載する！

となると、本来は現在住んでいる物件の住所しか選択肢がありません！

つまり旧住所登記しか選択肢がないということです。

なぜなら、

購入した物件には、決済当日はまだ住んでいないので、住民票も移せないから。

なんです！

では、新住所登記というのはどのような手続きをしているのか？

⇒これは、住んでいない上に、まだ売主さんの所有物であるにもかかわらず

住民票を先に移してしまう！

という方法なんです！

しかも、売主さんに住民票、先に移しますね！

等のアナウンスは基本しません。

ここだけ聞くと、新住所登記ってなんかとんでもないことをしている気がしますよね・・。

まあ、実際そうなんですが、

ただ、実務的なお話をすると、

・銀行

・司法書士

は、新住所登記を好みます！

さらに、手間や費用を考えると、買主さん自身も新住所登記のほうが良い！

と思う方も少なくありません！

というのも、最終的に、

登記簿謄本には購入した物件の住所で登記をしないといけないからです！

つまり、旧住所で登記をした場合、

引越しをした後、住民票を変更すると併せて、登記簿の住所の変更手続きも行う必要があります！

しかも、住民票と手続きが異なり、役所ではなく法務局に行き、住所変更登記の手続きを行います！

⇒多くの場合が費用を払って、司法書士さんにお願いしています！

上記の内容が大前提であることを頭に置きながら、

新住所のメリットデメリット

旧住所のメリットデメリット

について解説したいと思います！

新住所登記のメリットとデメリット

まずは新住所登記のメリット・デメリットについてお話をしたいと思います！

先ほどお話をした通り、新住所はある意味、かなりグレーゾーンなのでしっかり理解をしておきましょう！

新住所登記のメリットは・・。

事前に住所変更等を行うため、

引き渡し後に住所変更登記の手続きをしなくて済みます。

新住所登記のメリットについては、

旧住所登記のデメリットを理解して改めて良さが理解できます！

先ほどもお話をしたように、

旧住所登記の場合、引っ越したあと住所変更（住民票の変更）の手続きも必要ですが、

住所変更登記という手続きもしなければいけません。

しかも、住所変更登記は、ほとんどの場合が書士さんにお願いすることが多く、別途数万円の費用が発生します！

しかし、新住所の場合、すでに住民票を異動、登記も購入物件で登記しているので、

そういった手続きが一切不要というのが最大のメリットです！

手間も費用も安く抑えられるということです！

新住所登記のデメリットは・・。

新住所登記を選択する場合、多くの場合

銀行と融資実行の契約である金消契約までに、

今住んでいるお部屋から新しい物件の住所変更（住民票の異動）を行わないといけません。

本審査が承認となり、金消契約日までに

平日に役所に行ってと色々動いたりしないため、結構バタバタします。

忙しい中の場合、地獄です・・。

なによりも、新住所登記は正直いうとグレーゾーンなことをしています！

というのも、

新しい物件の役所に転入届を出した際に、役所の人から

『こちらのお部屋に住んでますか？』

という問いに対して、まだ住んでもいないのに、

YESと答えないといけません。

まあ、簡単に言うと嘘をつかないといけないわけですね！

嘘をつくことに背徳感があるのであれば、旧住所登記を選択したほうが良いと言えます！

さらにいうと、法律上も、住民票は住んでから変えてくださいね！

という風に定められています！

かといって過去数百件、いろんな案件を見てきましたが、

新住所登記で事前に住民票を変える時、

・役所からツッコまれて変えられなかった！

・後日、指摘を受けて罰則をうけた

という事例は聞いたことはないですね！

不正に減税をするためや悪用したりすると、当然罰則はありますが

後日住むことを前提にしていれば、正直気づいていても目をうぶっている！

というのが、実情です！

旧住所登記のメリットとデメリット

今お話しました、新住所登記の内容を聞くと、

旧住所登記の方が良いと思う人は少なくないと思います！

旧住所のほうが政党ではありますが、その分手間も費用も掛かります。

旧住所登記のメリット・デメリットもしっかり理解しましょう！

旧住所登記のメリットは・・。

必要書類の取得だけでよく、

決済まで基本的には手間がかからず手続きがすすめられます！

売買契約を締結したあと、

本審査の手続き

銀行との金消契約

などなど、わからないことが多くバタバタしてしまいますが、

新住所登記と違って、住所変更をする手間は省略されるため少し余裕が持てます。

⇒住民票の取得もマイナンバーカードがあれば、役所に行かなくても取得ができるので、その辺もありがたいですね！

旧住所登記のデメリットは・・。

旧住所登記の最大のデメリットは

・引き渡ししてから手間が増える

・費用が発生する

という点。

というのも、

引っ越しをしたあと、

住所変更登記

をしなければいけません。

これは役所で行った住所変更とは異なり、

登記簿謄本に記載してある住所を変更するため、

法務局に行ってその手続をする必要があります！

住所変更登記は自身でやることもできますが、

殆どの方は司法書士さんにその手続きをお願いすることになります！

そのため、別途で2〜５万円ほど司法書士さんへの依頼料が発生してしまいます！

新住所の場合は、すでに新住所で登記をしているため、

引越し後に行う手続きはありません！

新住所登記と旧住所登記　どちらを選ぶべき？

では、

新住所登記

旧住所登記

実際、どちらを選んだほうが良いのか？

結論から言うと、

・・・・・

個人によって状況が異なるのでなんとも言えない！

というところ。

・・・・。

いやいや、つまらない回答！

と思った方も多いと思いますが、

こればっかりは人によって考え方が変わりますのでご理解ください！

特段背徳心がなく、費用もかけたくないのであれば新住所登記

後ろめたさがあり、引越し後に動いたり、費用がかかっても構わない！というのであれば旧住所登記です！

ちなみに、銀行さんも司法書士さんとしては、

新住所を選んでほしい

というのが本音なんですね！

新住所登記にしてくれたら、

購入した物件に住む

ということを意思表示してくれるからです！

銀行としては、住宅ローンを利用したのに住まずに、

賃貸に出すことを嫌がります！

旧住所の場合、本当にその物件に住んでいるかを確認するため、

住民票の提示などで最終確認をする必要があります。

そのため、住所変更を事前に行う新住所登記にしてもらえたほうが、

確認の手間が省けるので銀行さんとしては助かるわけなんですね！

かといって、新住所登記というのはあくまでグレーゾーンのお話なので

銀行さんから『新住所登記のほうがいいですよ〜』なんて口が裂けても言えないわけです・・。

不動産会社も、嘘つくことを斡旋することはできないので、

『新住所登記だったらお金もかからず楽ですよ！』

なんて言えないわけですね！

※たまに何も知らず、ストレートに伝えている不動産営業マンもいますが・・。

ちゃんとそれぞれのメリットデメリットを理解したうえで、選択するようにしましょう！

住所変更登記は義務化される？

実は今まで旧住所登記をしても、

そのまま住所変更登記をしなくても、罰せられるほど厳しいものではありません。

しかし、過去に旧住所変更した方がそのまま住所変更登記を行わず、

そのまま所有者が不明になってしまった・・。

結果、所有者が分からない！という空き家が続出してしまったため、

いよいよ国は、住所変更登記の義務化を決定しました！

予定としては、2026年の4月（令和８年４月）までに施行する予定です！

ちなみに、施行日はまだ具体的に決まっておらず、今後決定される予定です。

ただ、そのために現在

「スマート変更登記」

と呼ばれる制度が導入されました！

事前に法務局に検索用情報を登録しておけば、

引越しして住民票を変更したら、法務局のほうで住所変更登記を自動的にやってくれる！

というもの！

この辺については、また別の機会でお話をしたと思います！

ン

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、物件購入　謄本の住所は新住所と旧住所どっち？住宅購入時の登記住所の選び方と注意点を解説

というテーマでお話しさせていただきました。