住宅ローン審査人＋物件で審査される床面積・築年数・自主管理・借地権の注意点 Ponchablog 建築・不動産相談所

銀行の人って硬くて融通が利かない人が多い！と思っていましたが、実は人情あふれる熱い人が結構多いと最近気づきました！

どーも、Ponchaです(‘ω’)

今回は以前書いた記事のリライト記事になります！

住宅購入を考える際、多くの方が住宅ローンを利用します。

住宅ローンを利用する為には、銀行である金融機関による審査があり、

審査基準は銀行によって異なります。

同じ建物、

同じ人でも

審査するポイントや基準が異なっているため、

この銀行では審査が通ったけど

あっちの銀行では、審査が通らなかった！

なーんてことがよくあります。

なぜこんなことが起きるのか？

これは、自分自身の属性が問題で審査が通らなかったわけではなく、

建物や土地が審査の基準に引っかかった！

という場合になります！

ということで今回は

【住宅ローン審査】人＋物件で審査される｜床面積・1R・築年数・自主管理・借地権の要注意点

というテーマでお話ししたいと思います！

自分は今まで借金もせず、滞納してないから審査は大丈夫！

と思っているあなた！

住宅ローンの審査において、金融機関は借入をする人だけでなく、

建物や土地も審査の対象にしているので、注意しましょう！

住宅ローンとは！？

今更ではありますが、改めて住宅ローンって何なのか？

を簡単にご説明します！

住宅ローンは、住宅を購入するための融資のことですね！

要はお金を借りる

ということですね！

で、その借りることができるのが

銀行

信用組合

といった金融機関

になります。

住宅ローンには、大きくわかると

・銀行ローン

・フラット35

があります。

住宅ローンの金利は、なぜ低いのか？

住宅ローンの金利は、

他のローンと比べてみても圧倒的に低いです！

2023年ごろは、変動金利が0.3％台の銀行がごろごろあり、

過去類見ない低金利でした。

しかし、2025年10月現在では、数回に渡って金利上昇しています！

最近では、変動金利でも1％を行く銀行もちらほら増えてきました。

とはいっても、ほかのローンと比べて住宅ローンの金利は全然低いです！

それはなぜか？

色々理由はありますが、その一つに

・建物や土地を担保にしているため、貸し倒れリスクが低い

というのが挙げられます！

これは万が一、

貸していたお客さんが返済できない！

ってなった場合でも、金融機関である銀行は、

お客さんが所有している建物や土地を売却・競売かけて、

お金を回収することができるからなんですね！

で、今日の本題に関係する

建物や土地が売却・競売できる！

っていうのが非常にポイントになるので、覚えておいてくださいね！

余談ですが、住宅ローンの金利が低い要因は、

・住宅は人にとっては必要なもの

・住宅購入が促進されれば、経済が潤う

・銀行による顧客の争奪による競争原理

といったこともあげられます！

銀行の審査は、人だけを見ているわけじゃない！？

では、本題に行きましょう！

住宅ローンを利用する場合、金融機関は

その人が本当に何十年もかけて返済ができるのか？

★属性

★信用情報

★勤続年数

★会社規模

★年収

などなど、契約者さんの厳密な審査を行います。

賃貸を借りる場合でも、クレジットカードを作る場合でも、

同様に審査を行いますので、自身の信用度を審査されているんだな～と、

皆さんなんとなくイメージが湧くかと思います。

ただ、ここで大事なのは、

その人の属性（年収・職業・現在・過去の借り入れ・家族構成など）だけを見ているわけではありません。

・・・・。

え？ほかに何を見るの？

と思った方も多いのではないでしょうか？

先ほどもお話ししたように、万が一お客さんが住宅ローンの返済が出来なくなった場合、

金融機関は、建物や土地を売却・競売にかけて貸したお金を回収します。

ということは、万が一が起きた場合、

担保としている建物や土地がちゃんと売れるかどうか

を判断しておく必要があります。

つまり、お客さんだけでなく、

建物や土地も審査の対象になっている！

ということなんですね！

では、具体的に審査が難航しやすい建物や土地についてご説明したいと思います。

審査が難航する物件の特徴とは？

では、実際にどういった物件が、審査に通りにくいのか？

ざっとあげると

・床面積が小さすぎる

・築年数が古すぎる

・マンションの場合、管理状態が自己管理

・マンションの場合、総戸数が少ない

・土地が借地である

などがあります。

それぞれ解説していきたいと思います！

ただ、上記に当てはまるからと言って必ずしも通らない！

というわけではありません。

銀行によって、NGになる条件が異なるため、

重要なのは、どういう条件だと通る銀行なのか？

を把握しておくことが重要です！

お部屋が小さすぎる

審査が難航しやすい代表的なのが、

お部屋が小さすぎる物件です。

具体的には

お部屋の床面積が30㎡未満

の場合は、どの金融機関も結構難しくなっています。

以前40㎡未満のお部屋も審査が厳しかったのですが、

最近は少し緩和されたイメージがあります！

床面積については、金融機関によって基準が異なります。

地方銀行さんとかであれば、中には20㎡とかでもOK！

という場合もあります。

でも何故小さいお部屋がだめなのか？

疑問に思う方もいると思います！

お部屋が小さすぎると、

自身が住むのではなく投資目的で購入するのでは？

と疑われてしまうからなんですね。

投資目的で住宅を購入する場合は、

住宅ローンではなく、金利が高い投資用ローンにする必要があります。

『投資目的だけど、投資用ローンは金利が高いから住宅ローンで借り入れをして、投資用住宅を購入しーちゃお！』

という輩がおり、金融機関はそこを懸念しています。

そのため小さすぎるお部屋の場合は、

居住用だったとしても、審査が厳しくなるので注意した方がいいです。

床面積が広くても1R表記だとNGな場合がある

ちなみに床面積の問題では、他にも注意すべきポイントがあります！

床面積が40㎡以上でもお部屋の間取りが

になって場合、NGになってしまう場合があります。

もちろん金融機関によって判断が異なりますが、

・1Rという時点でNG　　という銀行さんもあれば、

・床面積が基準を超えていれば大丈夫！　という銀行さんもあります。

なかには、間取り変更を前提で

1Rを1LDK・２DKにする

というのであればOK！

という銀行さんもあります。

他にも1RでもOKだけど、物件価格の8割分までしか借入できない！

という銀行もあります。

１ＲがＮＧな理由は、先ほどと同様投資目的として見られてしまうからです！

このように大きさや間取りが違うだけで、

銀行によって審査基準が全然違う！

ということを頭に入れておいた方がいいです。

築年数で審査の基準が異なる

次は建物の築年数の問題ですね！

築年数の基準として

新耐震基準

旧耐震基準

があります。

建築確認日が1981（昭和56）年5月31日までの物件のことを旧耐震基準の建物と言います。

要は、

1981（昭和56）年5月31日までに、役所にこの設計で建物作りま～す！と提出して、承認を受けた物件が対象になります。

1981（昭和56）年5月31日までに完成した物件ではないとで注意しましょう！

新耐震基準と旧耐震基準の物件の詳細については、下記の記事を参考にどうぞ

いつまでが旧耐震基準の建物！？～旧耐震基準の建物と新耐震基準の建物の違い～

中古マンション購入　旧耐震物件ってやばい？〜旧耐震物件のメリット・デメリット〜

住宅ローンを利用する上で、

新耐震であるか旧耐震であるかは、審査の一つの基準となります。

もちろん旧耐震だからNGというわけではありません。

旧耐震でも、その後耐震補強がされており、現在の耐震基準を満たしていれば問題ない！

という銀行さんが多いです。

現在の2025年に対して、旧耐震基準は1981年

つまり約44年前ということですね。

旧耐震基準の建物でもOKだけど、築年数が50年を超えているとNG

という銀行さんもあるので、注意が必要です。

管理状況・総戸数も影響する（マンション等の共同住宅の場合）

マンションのような共同住宅の場合、管理状況やお部屋の戸数も大きく影響してきます。

大手銀行さんの場合、

マンションの総戸数について多少制限があります。

総戸数が少なすぎると、審査が厳しくなります。

総戸数が少ないと審査が厳しくなるのは、

戸数が少なすぎると、管理費や修繕積立金がたまりづらく、

大規模修繕等の建物全体のメンテナンスの為の資金がなかなか溜まらず、

大規模修繕工事が行えない・・。

といった懸念があるからです。

もちろん、それだけで一発ＮＧ！

というわけではないので

相談してみるのが良いかと思います。

自主管理だとNGになりやすい？

マンションのような共同住宅の場合、

共用部などのメンテナンスを定期的に行ったりする必要があります！

共用部の管理というのは、なかなか住んでいる同士だけでは難しいことが多いです。

そのため建物の管理は、基本管理会社さんに委託することが多いです。

そして、管理会社さんに委託をするということは、

管理会社にお金を払う必要があります。

それが管理費になるわけです！

そのため、マンションの組合の中には、

出来る限りラーニングコストを減らす為、

管理会社に委託せず、自分たちで管理をする

自主管理

というマンションもあります。

自主管理のマンションは多いわけではありませんが、

比較的総戸数が少ないマンションで見かけます。

自主管理になると、よほど建物や会計知識を持っている人がいるといったことがない限り、

上手に管理することは難しいと言えます。

そのため自主管理の建物は、

建物のメンテナンスが行き届かず、老朽化が進み、資産価値がなくなりやすいです。

そういった理由から、金融機関では審査でNGを出しやすいです。

ネット銀行さん、地方銀行さんでもこの辺の判断は分かれます。

自主管理でも、とても上手に管理されていれば大丈夫！

というケースもあるので、こちらも確認が必要ですね！

土地が借地権である

借地権やその仕組みについてご説明すると、

一記事は書けてしまうので、ここでは超ざっくり説明しておきます。

通常、建物と土地って1セットです。

建物を建設する際は、デベロッパーや施主は、

土地を購入し、建物を建築します。

その後、その建物を売るとき、土地も一緒に売却する！

という感じが一般的です。

そのため、皆さんが住宅を購入する場合は、

戸建てでもマンションでも、建物と併せて土地も購入します。

しかしたまに、

土地は地主さんが所有

土地を借りて、デベロッパーや施主が建物を建設

→で、建物だけ売却

という建物があります。

そうすると土地の所有者さんはずっと地主さん

つまり、建物だけが常に売買されている

ということになります。

上記のような土地は第三者が所有している借地権の物件というのは、

土地の持ち分はなく、建物のみが所有者！

ということになります。

そういった物件の場合、建物を購入する際、土地を所有している地主さんに対して

『土地をお借りしますね～』

と、賃貸借契約を結び、地代を払う必要があります。

※地代を払うかは、契約の内容によって異なります。

こういった土地に借地権が設定されている建物の場合、

資産価値が落ちやすく、相場より価格は下がります。

物件を担保としてお金を貸す銀行にとって、これは致命的で

土地が借地権となっている物件の場合、

基本的にはNGとされることが多いです。

すべての銀行さんがNGというわけではありませんが、かなり難しいと思った方が良いです！

金融機関でも、

借りている土地の期間が何十年もある場合は、その期間分までは借り入れ可能！

という条件付きの場合もあります！

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、【住宅ローン審査】人＋物件で審査される｜床面積・1R・築年数・自主管理・借地権の要注意点

というテーマでお話しさせていただきました。

住宅ローンを利用する上で、

ほとんどの方が自身の属性を気にされますが、

建物や土地なども審査の対象になっている！

ということは頭に入れておいた方が良いですね。

特に中古住宅を購入して、リノベーションをするという場合、

リノベーション費用のことも考え、築年数がたっている古い物件・安い物件を選ぶことが多いです。

そうなると、自分自身の審査はOKでも、

建物や土地が審査に引っかかってしまい、融資がおりない！

ということは結構あります。

気に入った物件があった際は、不動産会社さんや銀行さんにも聞くようにしてみましょう！