ペアローンとは？夫婦で住宅ローンを組むメリデメと知られていない実務上の注意点 Ponchablog 建築・不動産相談所

ペアローンを組んだお客さんに借入金額と持ち分について聞かれて、税務署にめちゃくちゃ聞きまくって調べましたが、結果答えてはいけず、納得ができなかったので、税理士相談にお客さんと一緒に立ち会ったことがあります・・。

どーも、Ponchaです(‘ω’)

ご夫婦で住宅ローンを利用して住宅購入をする場合、

ローンの組み方はいろいろとあります！

単独で組むのか、

夫婦で一緒に組むのか？

最近は共働き世帯も増えたことで、ペアローンや収入合算で住宅ローンを組むことが増えました！

ただ、夫婦で一緒に組む場合

ペアローン

連帯債務

連帯保証

などなど。

組み方がいろいろあり、それぞれメリットデメリットがあります！

今回３回に分けて、上記の特徴とメリットデメリットを基礎的な部分から

より実務的な視点からも説明したいと思います！

ということで今回は、

ペアローンとは？夫婦で住宅ローンを組む際のメリデメとあまり知られていない実務上の注意点

というテーマでお話ししたいと思います。

夫婦一緒にローン組むということは

何十年も一緒に返済をしていく必要がある！

ということです！

それぞれどういったメリットデメリットがあるのかを理解したうえで、自分たちにあった住宅ローンの組み方をしましょう！

今回は、ペアローンについてお話をしたいと思います！

連帯債務についてはこちら！

夫婦の住宅ローン：連帯債務メリットデメリット　実務的な基礎知識と落とし穴

夫婦で住宅ローンを組み方の種類は？

ご夫婦で住宅ローンを組む場合

いくつか種類があります！

ネットやAIで探せばいくらでも出てきましたが、

ここでもまず基本的なところをお伝えします！

まずは概要をお伝えし、そのあとそれぞれの特徴やメリットデメリットをお伝えしていきたいと思います！

ペアローン

夫婦それぞれが別々のローンを組む

両者が主債務者。

ローンの本数（抵当権）は、夫婦それぞれのため、２本

連帯債務

1本のローンを2人で借りますが、ペアローンと異なり

一方が主債務者で、もう一方が連帯債務者

ローンの本数（抵当権）は、１本となる

⇒ただし、両者ともに全額の返済義務がある！

連帯保証（収入合算）

借入名義は1人（主債務者）

もう1人は連帯保証人として審査に加わり、返せないときに肩代わり義務が発生。

ローンの本数（抵当権）は、１本となる

上記の３パターンが大きな借入方法です！

ただし、銀行によって独自の組み方もあります！

基本は上記３つのパターンをベースで選択します！

今回はペアローンについて

特徴、メリット・デメリット

注意すべき点などをお話したいと思います！

ペアローンとは

ペアローンとは、

ご夫婦それぞれが独立してローンを組む方法です！

そのため、

審査

金利タイプ

団信

住宅ローン控除

それぞれ対象となります。

先ほどもお伝えしましたが、それぞれ独立して借り入れをするので、

例えば、６０００万円の住宅ローンを利用する場合

夫：３０００万円

妻：３０００万円

という借り入れができます！

それぞれ審査を行うため、

片方が審査に落ちることもあります！

また、年収に合わせて借入金額が決まるので、奥様側の年収が低く、ご主人の年収が高い場合、

夫：５０００万円

妻：１０００万円

といった借り入れ方法になります！

ペアローンのメリット

ペアローンのメリットを解説します！

ただし、メリットの中にも注意すべき点があります！

住宅ローン控除が、双方利用できる！

ペアローンの場合は、

住宅ローン控除の恩恵をそれぞれ受けることができるため、

大きな節税対策になります！

しかし、借入金額によっては、住宅ローン控除の恩恵があまり受けられないので注意が必要です！

例えば５０００万円の物件の購入をして、

夫：３５００万円

妻：１５００万円

だと、奥さん側のローン控除は借入金額が足らず、利用ができません！

ペアローンだからローン控除の恩恵が、多く受けられる！

という認識は安易な考えなので、注意が必要です！

団信がそれぞれ加入できる！

それぞれ団体信用生命保険の加入対象になるため、

万が一があった場合は、その方の残債は０になります。

ただし、片方が万が一のことがあり、返済が０になったとしても、

もう片方の残債は消えないので注意が必要です！

つまり、夫が亡くなり、夫の残債は０になっても、妻の残債は０にはならない！

ということです！

返済設計の自由度がある

意外と知られていないのですが、それぞれが主債務者になるため

ローンの組み方は基本自由です！

夫は固定、

妻は変動

といった組み方ができますし、

別々の繰上げ返済も可能です！

デメリット

次にペアローンのデメリットを解説します！

メリット以上に、デメリットのリスクを理解して、どうするべきか？

を判断するのが重要です！

諸費用が増える

単純に手続きをそれぞれ行うため、

事務手数料

保証料・

司法書士費用

の諸費用が少し高くなります！

たまに、

手数料や書士費用が２倍になる！

という記載しているのを見かけますが、そんなに高くはなりません！

銀行にもよりますが、

数千円～数万円の手数料が発生する程度。

登記費用も

数万円程度、高くなる程度

です。

極端に２倍の手数料がかかるわけではないので安心してください！

離婚・住み替え時の整理が面倒

ペアローンを組んだ後、夫婦間で何かあったとき、

一番大変なのはおそらくこれですね！

特に離婚はめちゃ大変です！

円満離婚であれば、話をしてどういう風に住宅を処分するか？

等を決めることができますが、

喧嘩別れの場合、腰を据えて話し合いができないことがほとんどです！

そうすると、

住んでいないのにローンを払い続ける！

知らない間に、片方が滞納しまくっている！

ということが起き、裁判になることも多々あります！

一般的には、

・売却をしてしまう

・片方の持ち分を、もう片方が買い取る

というパターンが多いのですが、お子さんがいたりすると

そんな単純なやり取りでは完結できません。

ですので、別れた時にあれこれ決めるのではなく、

ペアローンを組むときに、別れた時どういう風にするか？

を事前に決めておくことが非常に重要です！

私たちは別れません！

という方もいると思いますが、誰も別れる前提で結婚も、住宅ローンも組んだりしません！

人生は何十年と長いです！

何が起きるかわからないので、何かあっても大丈夫なように

事前に対策を立てておきましょう！

どちらかの団信や信用情報に傷がついていると審査が難航する

これは、審査をする上で超あるあるです！

ペアローンは両方が主債務者になるので、

それぞれ借入金額に応じて、がっつり審査を行います！

片方の信用情報が原因でペアローンが組めない！

というのを、過去に何百回見てきました！

中には、実は相方の信用情報に傷がついていたのか！

と、このタイミングで気づく人もいます！

余談にはなりますが、

不動産会社の人間もプロなんで、いきなり夫婦が揃っているときに

『ご主人様は与信（信用情報）がよろしくないので、ローン組めません！』

といった感じで、空気を読まずに伝えたりしません！

（基本銀行も与信がやばいとかは、教えてくれませんが）

なので、一応電話等でちょっと何かが引っ掛かっているみたいです！

という感じでお伝えします!

ただ、あとあとちょっと気まずくなるので、

ペアローンでローンを組まれる方は、

ご夫婦で与信についてちゃんと話し合っておく方が良いです！

借入金額と持ち分が関係してくる！

ペアローンを組む場合、

それぞれが借入をするため、それぞれ持ち分が発生します！

原則

借入金額に応じて、持ち分を合わせることが一般的です！

例えば、

６０００万のローンを、

夫：３０００万円

妻：３０００万円

の１：１で借り入れをした場合、

持ち分も基本的には、１：１

とすることがほとんど！

イレギュラーで

夫：３０００万円

妻：３０００万円

の１：１で借り入れしたけど、

持ち分は７：３

にする！

というパターンがあります！

できなくはないですが、

贈与税が発生する可能性が大いにあります！

借入金額の応じずに、持ち分を変える場合は、

税理士さんに必ず相談するようにしましょう！

持ち分については、書士・不動産会社さんは答えられない！？

これは覚えておいた方が良い内容なのですが、

借入金額と持ち分と税金に関して

細かく質問するお客さんがいます！

わからないと思うので、当然のことなのですが、

ただ、書士さんも不動産会社の担当者さんも、

一般的な内容は答えられますが、詳細をお伝えしたり、持ち分の計算をすることができません！

⇒これはいじわるとかではなく、税法や関連法令の範囲を超える相談は、税理士さんでないと答えてはいけないからなんです！

たまにめちゃくちゃ頑張って調べて、持ち分について答える不動産会社の担当者さんがいますが、

とても親切で素晴らしいサービス精神だと思いますが、

実際はNGです！

また、結構トラブルになることが多いです！

・言われた内容と異なり、税金がかかった

・ほかの方法のほうが本当は良かった

などなど。

下手に助言したことで、トラブルを引き起こしてしまった！

ということがあります！

頑張って答えようとする不動産会社の担当者さんには感謝を述べつつ

自身で税理士さんに確認するようにしましょう！

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、ペアローンとは？夫婦で住宅ローンを組む際のメリデメとあまり知られていない実務上の注意点

というテーマでお話しさせていただきました！

近年住宅価格も上がったこともあり、ペアローンを組む方も増えてきました！

必ずペアローンのメリットデメリットを把握し、

万が一のことも視野に入れて、

借入金額や持ち分などを決めるようにしましょう！

次回は、連帯債務についてお話をしたいと思います！