住宅購入「その書類いる？いらん？」住宅ローン本審査・金消契約のモヤモヤ解消術 Poncha blog 建築・不動産相談所

とても心配性な単身のお客さんに、手続き一人ではできない！と言われ、本審査から金消契約まで、全部同席したことがあります！

しかしこの方、購入時は初回内見で、2件見て即決するという判断力がとんでもなかった・・。

どーも、Ponchaです(‘ω’)

住宅購入をする際、多くの方が住宅ローンを利用します！

そのため、住宅の売買契約が完了したら、次に待っているのが住宅ローンの本審査です！

多くの方が、

「本審査や金消契約はどこで手続きするの？」

「銀行によって違いはあるの？」

といった疑問を持つ方も多いです！

それもそのはず

実は、住宅ローンの手続き方法は銀行によって大きく異なります。

メガバンクだから店舗で、

ネット銀行だからオンラインで

という単純な分け方ではないんです・・。

ということで今回は、

住宅購入　住宅ローンの本審査や金消契約ってどこで行うの？

というテーマでお話ししたいと思います！

経験が浅い不動産営業マンでも結構知らない方がいるぐらいですので、

必ず売買契約前・契約後にどのような手続きをするのか確認しましょう！

下記の記事も参考にしてみて下さい！

【保存版】中古住宅購入＋リノベ費用の融資実行タイミングと注意点｜分割実行・二重支払いを徹底解説！

住宅購入前に必ず押さえたい！固定資産税とは？支払い時期と日割り清算の流れ【初心者向け】

住宅ローンは金利だけじゃない！後悔しない選び方と返済方法・団信・諸費用について

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1 住宅ローンの本審査とは？
2 金消契約（きんしょうけいやく）とは？
3 必要書類の確認は本審査の申し込み時にすべて確認する
4 まとめ

住宅ローンの本審査とは？

住宅ローンの本審査は、事前審査（仮審査）を通過した後に行われる正式な審査です。

順番としては、

購入申し込み・事前審査

↓

事前審査承認

↓

売買契約

↓

住宅ローンの本審査

という流れになります！

住宅ローンの本審査は、融資特約による解除、決済日の関係上

売買契約が終わったら速やかに行う必要があります！

住宅ローンの本審査の手続き方法ですが、大きく分けて3パターン

・銀行の店舗で行う

・郵送で行う

・ネットにて行う

といった感じです！

簡単にそれぞれの本審査の手続きの特徴をお伝えします！

・銀行の店舗で行う

一部のメガバンクや地方銀行で住宅ローンを借入する場合、

本審査の手続きは、直接借り入れをする銀行の支店にて対応します！

ほとんどの銀行の営業日は、

月～金の平日の日中になるため、

本審査の手続きをするために、仕事を抜けたり、休んだりする必要があります！

お客さんにとって、これが一番厄介なんですよね・・。

ちなみに、銀行によっては、

土曜日でも対応

自宅まで出張してくれる

という銀行さんもあります！

また、ネット銀行以外の銀行は皆、店舗にて申し込みが必要！

と勘違いしている方も多いのですが（ネットでもそういった情報が多い）

最近は本審査の申し込みは、ネットで行える！

と銀行さんも増えてきています！

とはいえ、まだまだメガバンクや地方銀行は、店舗で行うパターンが多いですね・・。

窓口で行えるため、相談ができる！

店舗に行って本審査を行わないといけない！

というややこしさがある反面、

店舗に行った際、その場で

借入方法

団信の種類の説明

今後の進め方について

などなど！

疑問に思っていることを相談できる！

というメリットがあります！

ネットなどで本審査を申し込む場合、

色々入力しないといけず、内容もよく理解しないまま、

とりあえず言われたとおりに申し込みをする！

というパターンがほとんどです！

そのため、モヤモヤが残るような感じで進めることになりますが、

店舗で行う場合であれば、不明点などをその場で確認しながら進められるため、

すっきりした状態で本審査の手続きを行えます！

・郵送で行う

このご時世で郵送？って思うかもしれませんが、

一部のネット銀行の場合、郵送にて対応になります！

書類の原本がほしいからなんですね・・。

ただ、店舗で本審査を手続きする場合と比べて、自分のペースで行うことができます！

仕事終わりに、自宅で内容をよく確認して手続きをすることができます！

郵送の厄介なところは、

不備があった場合、再び郵送で対応しないといけないということ。

郵送の場合は、とにかくタイムラグが発生するため、時間がかかるため、

不備がないように、不明点などあれば、銀行や不動産会社さんに確認をしたうえで、

手続きをするようにしましょう！

・ネットにて行う

最近はかなり主流となってきたネット手続き。

自分のペースで行えて、不備や入力間違いがあればその場で指摘してくれるため、

二度手間がありません。

最近は入力フォームの精度もかなり上がってきているのですが、

入力に不備があると、最初からやり直さないといけなかったり、

数字が合わなかったり、

画像のアップロードがうまくいかなかったり

郵送や店舗で手続きを行う場合と、また別のところで煩わしさは発生します！

本審査時に必要な書類

本審査時には、事前審査の時よりも、より綿密に審査を行うため、

細かい書類をそろえる必要があります！

この書類は銀行によって、

・原本が必要な場合

・データのみでOKな場合

がありますので、必ず事前に何が必要か確認するようにしましょう！

というのも、書類によっては

・事前に役所で取得しないといけなかったり、

・会社に依頼をして取得しないといけない

等々あるからです！

例えば、

住民票や課税証明書などは、役所にて取得する必要があります！

（市区町村によっては、マイナンバーカードでコンビニにて発行ができます！）

住民税課税決定通知書・源泉徴収票など、

発行されていても、なくしてしまった場合は再発行を依頼する必要があります！

他にも

売買契約書
重要事項説明書
身分証
印鑑証明書

などなど。

銀行によって提出書類が異なりますので、必ず事前確認を行い、

早めに取得するようにしましょう！

金消契約（きんしょうけいやく）とは？

住宅ローンの本審査の承認がおりましたら、次の手続きが必要です！

それが、銀行と買主さんとで結ぶ

金消契約（きんしょうけいやく）です！

金消契約とは

「金銭消費貸借契約」の略で、銀行と借主が正式に融資契約を結ぶ手続きです。

意外と勘違いしている人がいるのですが、

住宅ローンの本審査が通ったからと言って、借り入れができるというわけではありません！

金消契約を行って初めて、お金の借り入れができます！

これまた厄介なのが、銀行によっては

・店舗にて行う

・ネット・電話にて行う

パターンがあります！

ここについても簡単にですが、詳細をお伝えします！

・店舗にて行う

銀行によってもやり方が異なります！

決済時、銀行にて集まらず決済を行う場合は、

事前に、決済時に振り込みを行うための振込伝票を記入します！

決済を銀行の店舗で行う場合は、

決済当日に振込伝票を記載すればよいだけなので、

金消契約時には、契約書の手続きだけで完結します。

本審査の申し込み同様、銀行の営業日に行き、手続きをするため

平日に時間を作る必要があります・・。

ただ、銀行によっては、金消契約時に相談をして、

借入金額を減額して調整もできたり

決済時の流れや今後の返済の流れ

といったより細かい内容を確認することができます！

一部のメガバンクを除いて、金消契約は店舗で行うことがほとんどです！

本審査の申し込み時に、

審査承認のタイミングと金消契約日をどのあたりで行うか？

の相談を事前しておいた方が、後々スムーズに進めることができます！

・ネット・電話にて行う

ネット銀行の場合は、ほぼこのパターンですね！

一部のメガバンクの場合、ネットでも対応することができます！

メガバンクや地方銀行のような店舗を持つ銀行さんの場合、

本審査時に必要書類が揃っていて、電子にて金消契約が行える場合のみに限定されるので、

事前に確認はした方が良いです！

金消契約時の必要書類・持ち物

金消契約では、本審査時に提出できなかった書類を提出してもらったり、

登記住所を、

新しい物件の住所にて登記する場合（新住所登記）

事前に住民票を異動し、新しい住民票を取得し提出する必要があります！

ほかにも、

実印・銀行印とする印鑑
印鑑証明書（最新のもの）
火災保険証券または保険料領収書
振込先口座の通帳・キャッシュカード
本人確認書類
住民票（最新のもの）

など。

銀行によって

必要書類の提出タイミングは全然異なりますし、

提出する書類も全然異なります！

そのため、経験が浅い営業の方ですと、

いつ・どのタイミングで・どの書類

が必要なのか！

を理解していないです！

銀行さんからアナウンスがあるので、忘れる！

ということは少ないのですが、

本審査の申し込み時に役所で取得できたものを

・再度取得が必要と言われたり

・必要ないと言われた書類がやっぱり必要と言われたり

過去にいろんな案件を見てきましたが、本当にあるあるです！

必要書類の確認は本審査の申し込み時にすべて確認する

今日伝えたいのはここです！

必要書類の確認については、都度確認ではなく、

本審査の申し込み時にすべて確認するようにしましょう！

というのも、先ほどお伝えしたように、経験の浅い不動産仲介の営業マンは、

持ち物まで理解していないことが多いです！

また、いろんなサイトを見たのですが、多くのサイトは

・オーソドックスに必要な書類（とりあえず記載しておけば間違いない書類）

⇒AIでも同じような回答ですね・・。

・不動産会社に確認しましょう！

の2択です！

私も不動産仲介をやっていたのでよくわかるのですが、

あまりやったことのない銀行さんだと、マジで手続きが良くわからん笑

↑なので、毎回めっちゃ調べます・・。

必要書類もぶっちゃけ銀行によって全然異なります！

わざわざ時間を割いて、お金をかけて取得した書類も

実はこの銀行では必要なかった！

ってことは全然あり得ます！

なので、ネットに記載してある持ち物は参考程度で

ちゃんと銀行や不動産会社に事前に確認しておいた方が良いです！

ここめっちゃ重要で、もう一度言いますが

必要書類は、その都度聞くのではなく、

本審査申し込み前に

・本審査時には何が必要で

・金消契約時には何が必要なのか？

を聞いたほうが良いです！

まとめ

いかがだったでしょうか？

今回は、住宅購入「その書類いる？いらん？」住宅ローン本審査・金消契約のモヤモヤ解消術

というテーマでお話いたしました！

住宅ローンの本審査や金消契約の手続き方法は、銀行によって大きく異なります。

メガバンク、ネット銀行という分類だけでなく、各銀行の方針や商品によって手続き方法が決まります。

不動産営業マンも知らない方がいるので、都度確認というより、事前に全体を確認するように意識しましょう！

事前に各銀行の手続き方法を確認し、必要書類を準備しておくことで、住宅ローンの手続きを円滑に進めることができます。