【保存版】中古住宅購入＋リノベ費用の融資実行タイミングと注意点｜分割実行・二重支払いを徹底解説！

分割実行や二重支払いや元金据え置きなど、銀行によってあまり条件が異なるので、片っ端から銀行にヒヤリングしてまとめたのですが

時代が変わってまた条件が変わっており、絶望しました・・。

 

また、銀行によって融資を受けるタイミングも違うんです！

 

ということ今回は

【保存版】中古住宅購入＋リノベ費用の融資実行タイミングと注意点｜分割実行・二重支払いを徹底解説！

というテーマでお話をしたいと思います！

 

普通の不動産仲介をやっている営業の方も流れを理解していない人が多いので、

どのような進め方なのか、

融資のタイミングはいつなのか？

しっかり理解するようにしましょう！

 

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不動産購入後のリノベーション費用の融資とは？

不動産を購入してリノベーションを計画している方にとって、資金調達は重要な課題です！

フルリノベーションをするとなると、数百万円～一千万円以上平気でかかります。

その金額を自己資金で払える人は、なかなかいません！

 

多くの方は、物件の購入代金と併せてリフォーム・リノベーション費用も借り入れをします！

しかし、リノベーション費用を借り入れをする場合、

工事資金の支払いのタイミングを理解しておかないと、急な出費をすることになります！

今回は、その辺について細かく解説したいと思います！

リノベーション費用は、工事が終わってから全額を支払うわけじゃない？

本題に入る前に、

まずリノベーション費用の支払いについて、ご説明したいと思います！

今回この前提条件を理解していないと、イマイチピンとこないとおもいますので！

 

中古物件を購入してリノベーションをする方だけでなく、

今住んでいるご自宅をリフォーム、リノベーションしたい！

と考えている方も、費用の支払いは同じですのでしっかり理解しておいた方が良いです！

 

まず、リノベーション費用の支払いは、

工事が終わったら一括でお支払いをするわけではない！

ということです！

 

非常に勘違いされる方が多いのですが、建築業界では

工事の費用　＝　請負金額

を、分割で支払うことが一般的です！

 

具体的に言うと

着工時50％・竣工時50％

もしくは

契約時30％・着工時30％・竣工時40％

の2回、もしくは3回に分けて支払います！

なぜこういう仕組みになっているかは、下記の記事を読んでいただけると幸いです！

リフォーム工事前に代金って支払うの？～分割で支払うリフォーム代金～

 

なぜ分割で支払うかについて、ものすごく簡単に言うと

契約金　→　材料等の手配代

着工金　→　職人さんへの支払い

完工金　→　リフォーム会社さんの利益

という感じです！

 

もちろん、詳細をお伝えするとこんな単純ではないのですが、

わかりやすく、ざっくりお伝えすると、上記のような内訳になります！

 

このように、先に支払いを請求する理由は、

材料やら職人さんに支払うための資金

ということなんですね！

 

自己資金で支払う方からすると、あまり気にならないところですが、

リノベーション費用も借り入れをすると話が変わってきます！

リノベーション費用の融資実行のタイミング

リノベーション費用も借り入れを行う場合、

リノベーション費用の融資実行のタイミングは、大きく分けて二パターンあります！

 

①物件代金の融資実行と同じタイミング

②物件購入後にリノベーションを行い、工事が完了してから融資実行

この辺については、銀行によって異なります！

 

①のパターンは、ネット銀行に多いです！

②のパターンは、地方銀行やメガバンクに多い感じですね！

 

ここだけですとイマイチピンと来ないかもしれませんが、

これが冒頭にお話をした、リノベーション費用の支払いに大きく関係してくるんです！

着工金の支払いで直面する資金繰り問題

具体的な例を挙げて解説したいと思います！

もし大手銀行で

3000万円の物件＋リノベーション費用1000万円

を借り入れしたとしましょう！

 

物件の引き渡しのタイミングで3000万円の融資実行が行われますが、

これはすべて購入代金となりますので、手元にはお金が残りません。

 

その1か月後にリノベーションの工事が開始したとしましょう！

そこで着工金として

請負金額の30％である300万円を事前に支払ってください！

となります。

 

この時支払う300万円の着工金は、

いったん自己資金で支払わなければいけません！

工事が終わった数か月後に、

1000万円のリノベーション分の融資実行が行われるため、

そこで初めて着工金が手元に戻ってくる！

というイメージです！

 

つまり、リノベーション工事後に融資を行う銀行の場合、

基本的には、着工金は自己資金で対応する必要があります！

本体時に一括で融資実行される方が良い？

今お話したように、リノベーション完工時に融資実行する

地方銀行やメガバンクの場合、ある程度まとまった自己資金を持っていないといけません。

 

であれば、ネット銀行のように

物件の融資実行時にリノベーション費用も融資実行される方がいいのでは？

と思う方も多いのではないでしょうか！

それであれば、着工金など事前にかかってくる費用も、支払うことができますからね！

 

でも実は、これはこれで注意した方がいいです！

前回の記事でご説明した

二重支払い

が関係してきます！

中古住宅購入＋リノベーションを行う場合の「二重支払い」の落とし穴とその対策

 

二重支払いとは何かを簡単に説明すると、

毎月のローンの返済は始まってしまっているけど、

リノベーションが終わっていないので、購入したお部屋に住めないため、

今住んでいるお部屋の支払いも並行して行うことです！

 

リノベーション完了時にリノベーション費用を融資実行するパターンであれば、

物件代金のみの返済だけになります。

また、銀行によっては元金据え置きといった救済措置もあります。

※詳しくは中古住宅購入＋リノベーションを行う場合の「二重支払い」の落とし穴とその対策

こちら記事をお読みください！

 

しかし、物件代金の融資実行と併せてリノベーション費用も一括で融資実行される場合、

確かに、着工金などには困らないのですが、

その分、二重支払いのウエイトがとんでもなく大きくなります！

 

一括で実行されるパターンの銀行は、ほぼネット銀行になるのですが、

ネット銀行は基本的に、元金据え置きという概念がないため、

二重支払いは避けて通れません。

 

つまり、着工金には困らないけど、その後の数か月の生活が苦しくなる！

といったデメリットがあります。

 

一括で実行するパターンを選ぶ場合は、

・まとまったお金はないけど、毎月の返済に余裕がある

・実家に一時的に住めるなどの二重支払いが発生しなくて済む

といった方におすすめです。

二重支払いを避けつつ、着工金を借り入れて支払う方法はある？

少し内容をまとめましょう！

①物件＋リノベ費用　一括実行

◎着工金を払える

×二重支払いのウエイトが思い

 

②リノベ費用は、完工時に実行

◎二重支払いのウエイトが軽減・元金据え置きが使える

×着工金は自己資金

となります。

 

では、二重支払いのウエイトを軽減させたり、元金据え置きが使えて

毎月の返済が苦しくないようにしつつ

着工金も借り入れで対応したい！

という方法はないのでしょうか？

 

実は、あるんです！

分割実行という選択肢

今お話したように、

毎月の返済が苦しくないようにしつつ

着工金も借り入れで対応したい！

 

この場合は、リノベーション費用の分割実行という方法です！

つなぎ融資

と呼んだりもします！

 

これはどういうことかというと、

要は、

着工金の支払い時に、着工金分だけ分割で融資実行を行う！

というものです！

 

分割実行を利用することで、

毎月の返済を最低限に抑えつつ、

着工金も支払える

ということになります！

 

ただ、注意があり、

分割実行が行える銀行は、限られている！

ということです！

 

元金据え置きが利用できる銀行も限られていますが、

さらに、分割実行できる銀行選ぼうとすると、ほぼ銀行が絞られます！

 

金利などを考えると、ネット銀行のほうが低いので、

分割実行を優先とするのか

金利重視で行くのか？

総合的に判断していただくのが必要があります！

着工金を交渉もできるリノベーション会社もある

人によっては、融資の審査の結果、

分割実行ができない上に、リノベーション費用は完工時に融資実行

という銀行しか選択肢がないこともあります！

 

この場合は、どうすればよいのでしょうか？

こうあったら、もう交渉しかありません！

リノベーション・リフォーム会社さんに融資の関係上

分割実行ができないため、工事完了時に一括支払いできるか？

と交渉するのが良いです！

 

リフォーム会社さんとしても、

数百万円～1千万円規模の工事は受注したものです！

ですので、それは無理です！

と門前払いとはなりません！

 

多くの場合は、パーセンテージを下げて

請負金額の10％

などに変更してもらうこともできます！

私が以前働いていた会社は、原則分割支払い厳守でしたが、

借入の方の場合は、竣工時一括で対応していました！

 

ただ、さすがに請負金額が一千万円以上になると、

リフォーム会社としても、リスクが大きく、資金繰りが大変なため、

着工前にある程度は支払ってもらうことが多いですね！

リノベーション費用を行う場合は、銀行選定が非常に重要

住宅を購入時の借り入れだけであれば、

金利が安い

保証料が安い

団信が豊富

といった、オプションや金利の低さなどで決めるで大丈夫です。

 

しかし、リノベーション費用も借り入れを行う場合は、

単純に金利が低いから

オプションが充実しているから

だけで判断すると、その後の資金計画がショートする可能性が大きいです！

 

物件を探す際の資金計画を入念に考えながら進めていく必要があります！

また、一般的な仲介会社の担当者さんで、リノベーションの経験がない方は、意外と多いです！

そのため、銀行の選定もただただ金利が低いといった条件のみで選定してしまい、

いざ契約してから本審査を行うタイミングで

・実は着工金は自己資金で！

・二重支払いが発生します！

と後出しのように言われることが多々あります！

 

こういったことにならないように、物件探しのタイミングで

銀行を柔軟に選定をしていく必要があります！

 

もし、どのような銀行を選定すればよいかなどあれば、お気兼ねなくご相談ください！

 

皆さんが思っている以上に、

実はこういう流れでした！

自己資金で支払ってください！

と平気で言われることが多いです。

 

無理のない返済や支払いをするためにも、事前にしっかり知識を蓄えておきましょう！

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