リノベ済の物件を購入するなら、自分でリノベーションした方がよくない？ってずっと思っていましたが、裏事情を知ったら、決してそんなことありませんでした・・。
どーも、Ponchaです(‘ω’)
ここ近年、中古物件を不動産会社が買い取り、フルリノベーションをして付加価値を付けて再販する、
いわゆる買取再販業者が大変増えました。
そのため今では、
何もしていない中古物件を自身でフルリノベ
フルリノベーションされている物件
を見比べて物件を探すのが当たり前となりました。
ここでよく聞かれるのが、
ちょっと高いフルリノベーションした物件と、
安い物件購入後、自身でフルリノベーションするの
どちらが良いか？
これを比較するためには、まずそもそもフルリノベーションをしたときどのくらいの費用が掛かるのか理解する必要があります。
ということで今回は、
リノベーション済物件と自分でリノベ、どっちがお得？費用・自由度・注意点を解説！
どちらの方がお得？
というテーマでお話ししたいと思います。
リフォーム会社さん
不動産会社さん
買取再販業者さん
それぞれ基本的には自社の内訳しか知らないので、ほかの会社さんがどうなっているかって
わからないため、どれがお得って説明ができないんです。
今回は、各業界を渡り歩いてきた私がどういった内訳になっているか説明したいと思います！
一般の方だけでなく、業界の方も是非参考にしてみてください！
併せてこちらの記事をどうぞ
初めての不動産購入～リノベーション済物件の内装・設備のスペックってどのくらい？～
自分が支給した材料・設備でリフォームできるの？～自身で材料支給 メリット、デメリット～
トイレリフォームの流れと注意点～どのくらいトイレって使えない？～
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目次
フルリノベーションってどのくらい費用がかかるの？
リノベーション済物件と、
安い物件購入し自身でフルリノベーションする、
どちらが良いのか？
というお話に入る前にそもそもフルリノベーションってどのくらい費用が掛かるのか？
ここをまず理解する必要があります。
今回は、内容をマンションに絞ってお話ししたいと思います。
（戸建てのリノベーションはバリエーションが多すぎるので、また別の機会に致します！）
また、リノベーションの
内容
使用する建材
設備
によっても大きく金額が異なるので、再販業者さんが良く行うリノベーション内容で考えてみたいと思います！
最初にお伝えしておくと、
リノベーションの内容は、
建物、
間取り、
かける予算
で大きく異なるので、あくまで参考程度でお願いいたします。
リノベーション済物件で行われているリノベーションの内容
では、まずリノベーション済物件では
どんな内容のリノベーションが行われているか見ていきましょう！
細かく書くので、わからない用語などもあると思います。
一旦気にせず、こういう内容でリノベーションを行っているんだー
という感じでなんとなく理解してもらえればと思います。
また、フルリノベーションを想定するので、
内装はすべて解体をしスケルトン状態（内装をすべて撤去）
かつ、室内の配管もやり替える
これを前提で考えたいと思います。
・キッチン交換（長さ2500と仮定）
→壁付けの場合、対面にする・吊戸棚は基本なし
一般的な仕様としては、浄水器一体型水栓・食洗器・ガラストップ3口コンロが標準
扉は引戸・天板は人工大理石
・ユニットバス交換（1216の大きさ）
一般的な仕様は、浴室暖房乾燥機（3室換気）・横長鏡・シャワースライドバーは標準仕様
・洗面化粧台交換（幅900）
一般的な仕様は、シャワー水栓・三面鏡・片側引き出しタイプ
・トイレ交換（ウォシュレット一体型トイレ）
・給湯器交換（追い炊き付き）
・洗濯機パン・洗濯機用水栓交換
・建具交換
・置床・フロアタイル張替（床材）
・壁紙張替、洗面所・トイレ床のCF張替
・玄関床張り替え
・レースカーテン、エアコン1台、シーリングライト設置
・網戸張替
細かく上げるともっとありますが、ざっくりリノベーション済物件の場合は、
上記のような内容でフルリノベーションを行っています。
仕様やサイズをざっくりでも挙げたのは、
サイズや仕様がちょこっと違うだけで、オプション扱いになり、費用が異なるからです。
費用はどのくらいかかるのか？
上記の内容でフルリノベーションを行った場合、
どのくらいの費用が掛かるのか？
買取再販業者さんが行った場合の費用はちょっと伏せますが、
この内容を一般のお客さんが行うと、800万～1200万近い金額になります。
振り幅が大きいのは、リフォーム会社さんによって金額が異なるからです。
大手のリフォーム会社さんであれば1000万以上かかります。
また商品のクオリティを下げ、サイズを小さくすることで
600万前後で行うこともできます。
ちなみに、買取再販業者さんは当然ですが、原価で工事を行うため、
上記の金額より全然安い工事費用になります。
リノベーション済物件と自身でリノベーションどちらが良い？
リノベーション済物件のリノベーションの内容とざっくりとした費用がイメージできたところで、
本題に入りたいと思います！
付加価値がついて少し高くなったリノベーション済物件と、
安い未内装の物件を購入後、自身でリノベーション
どちらが良いか？
この答えは、
自身のこだわりによる！
です！
・・・・。
ここまで引っ張ってまさかの回答・・。
安心してください！
ちゃんと説明しますので！
こだわりよりトータルの安さを選ぶならリノベーション済物件の方が良い！？
立地
階数
間取り
床面積
と全く同じ条件でそろえた際、
・リノベーション済物件
・未内装の物件を自身でリノベーション
について、どちらがお得なのか？
費用面だけで考えるのであれば、
リノベーション済物件のほうがお得です！
もう少し深堀をしていきましょう！
リノベーション済物件は、実はお得！
リノベーション済物件は、実は費用面で結構お得なんです。
これには大きく分けて二つ理由があります。
・一般の方より安く物件を購入している
・リノベーション費用が一般の方より通常より安い
という点です。
・一般の方より安く物件を購入している
リノベーション済物件というのは、買取再販業者さんが事業として行っております。
買取再販業者さんは、
物件を安く仕入れて、
付加価値を付けて、
相場より少し高い金額で売りに出します。
ここでポイントなのが、相場より高すぎない価格設定をするということ。
リノベーションをして綺麗にしているからとはいえ、
相場からかけ離れた金額で売りに出してしまうと、購入者の土台にすら乗りません。
そのため売却するときの値段を想定し、
・リノベーション費用
・諸費用
を諸々計算した時、どの価格で購入すればよいのかを確認し、
その金額で購入するために、買取時がっつりと値引き交渉を行います。
値引きの額も数十万ではなく、数百万単位での交渉がほとんどです。
数百万の値引きに応じてくれる人がいるのか？
と思った方もいるかもしれませんが、基本的には応じてくれません。
ではどうするのか？
断られるのを前提でいろんな物件を探します。
毎日電話をして買い取れる物件を探しているわけなんです！
その中で、諸事情で早く売却がしたい！
となり、価格交渉に応じてくれた物件に巡り合えば、買取を行う！
という感じです！
このように、買取再販の物件というのは、通常より安い金額で購入できた物件。
ということなんですね！
・リノベーション費用が一般の方より通常より安い
そしてもう一つの理由が
リノベーション費用が一般の方が行うより圧倒的に安い
ということです。
意外と知らない人が多いのですが、
買取再販業者さんの多くは自社でリノベーションの部門があり、そこでプランや工事を行います。
買取再販業者さんというのは、
不動産を売却した時の売却益で利益を出しているため、
リノベーションの部分で利益を考えていません。
基本は原価＋経費のみで済みます。
（会社によって多少異なりますが）
また、買取再販業者さんというのは、自社で内装のテイストが決まっており、
材料や使用する設備が決まっています。
つまり、商品を限定して発注ができるので、商品を安く仕入れることができます。
自身でリノベーションを行った場合はどうなるのか？
もし自身でリノベーションを行う場合、
原価＋リフォーム会社さんの利益
という計算になります。
リフォーム業界の利益率は大体25％～35％ぐらいです。
つまり、買取再販業者さんは、少なくとも一般の方より
25～35％以上安く工事がおこなえている。
ということなんですね！
自身で仕様を決めたいのであれば、自身でリノベーション！
同じ条件で検討した場合、
圧倒的にリノベーション済物件の方がお得です。
ただし、リノベーション済物件の間取りや仕様というのは、
あくまで万人受けするような内容のリノベーションです。
個性を出し過ぎず、ちょっとおしゃれな感じをだした仕上げです。
そのため、どこかありきたりな仕上げな感じは否めません。
設備はすべて新品
設備の仕様も特段問題なし！
内装もきれいになっている！
ということであれば、リノベーション済物件で問題はないのですが・・
せっかくマイホームを手にするのであれば、自身が気に入る間取りにしたい！
内装をこだわりたい！
そういう方の場合は、自身でリノベーションをした方が良い
と言えます。
ただし、すべてを解体するスケルトンにしてフルリノベーションをするとなった場合は、
それなりに費用が掛かることは頭に入れておいた方がいいです。
・フルリノベーションを前提に、築古の物件を探すのか
・築浅で部分リノベーションで物件を探すのか
この辺はリノベーション内容と予算と物件価格をすり合わせながら探す必要があります。
リノベ済物件 VS 自身でリノベ
リノベーション済物件と自身でリノベーション
どちらが良いか？
という内容のついて改めてまとめると
・新築のような綺麗なお部屋、だけど新築より安い物件に住みたい
→リノベーション済物件
・唯一無二のお部屋を再現したい
→自身でリノベーション
という感じです。
もちろんですが、どちらにもメリット・デメリットはあります。
物件を探すうえで、100％条件が合うものはありません。
どこなら妥協できるのか、
どこは譲れないのか
をしっかり明確にした状態で物件を探さないと、
お部屋を見に行くたびに見移りをしてしまい、決断が出来なくなります。
物件を探す前にしっかりと自身でどういうお部屋に住みたいのかをまとめてみるとよいです。
気になる方はぜひ、無料で個別のご相談や条件整理も行っておりますので、
お気兼ねなくおっしゃってください！
まとめ
いかがしょうか？
今回は、リノベーション済物件と自分でリノベ、どっちがお得？費用・自由度・注意点を解説！
というテーマでお話ししました。
賃貸と異なり、購入する物件ですので、こだわりたい部分も多くあると思います！
最近では、リノベーション済の物件もかなりオシャレなお部屋も増えました。
どっちが良くて
どっちが悪いではなくて、
それぞれのメリット・デメリットを理解したうえで、自身はどちらの方がよいのか？
という判断をするようにしましょう！
リノベーションの知識や裏事情を知っている不動産仲介会社は正直あまり多くはありません。
もし気になることがあれば、ぜひお問い合わせください！
併せてこちらの記事をどうぞ
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賃貸住宅 賃貸の設備・内装を交換できる？借主負担でリフォームは可能？
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★住まいに関するお悩み、無料で相談できます！★
近年情報にあふれています！
どの業界では営業トークが多く、正しい情報を見極めるのが難しいです・・。
プロの第三者目線で、リフォーム・新築・不動産に関するお悩みにアドバイス します！
💡 こんなご相談を受け付けています！
✔ 賃貸のお部屋探しを手伝ってほしい
✔ 購入物件の探し方や資金計画を知りたい
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