賃貸住宅における管理会社と仲介会社の違い～それぞれのメリットデメリットとは？～ PonchaBlog 不動産・建築相談所

今のお部屋探しはネットが9.5割ですが、私が最初にお部屋探しした時は、不動産会社に行ってA３に印刷された図面見て、お部屋をひたすら選んでました。

いまでは考えられない・・。

どーも、Ponchaです(‘ω’)

今回は、お気に入りのお部屋が見つかり、後は契約だけ！となった時

今までお部屋探しをしていた不動産会社から、契約については管理会社である○○不動産に行ってください！

と言われたことはありませんか？

同じ不動産会社なのに、

管理会社？

仲介会社？

どういう関係？って思った方も多いはず。

ということで今回は、

賃貸住宅における管理会社と仲介会社の違いについて

というテーマでお話ししたいと思います！

賃貸住宅における管理会社とはどういった会社で、仲介会社はどういった会社なのかを理解しましょう！

実は、それぞれの特徴を知ることで、

・初期費用を抑えることができたり、

・もっと良いお部屋を紹介してもらえたり

結構重要な内容なんですよね！

入居してからこんなはずじゃなかったといったトラブルを回避することができます！

初期費用を抑えたり、入居後のトラブルを回避したいという方向けのお話になります！

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1 管理会社と仲介会社とは？
- 1.1 管理会社とは
- 1.2 仲介会社とは
2 宅建業者登録をしていなくても物件の管理はできる！
3 管理会社と仲介会社の違い
4 管理会社のメリット・デメリット
5 不動産仲介会社のメリット・デメリット
6 お部屋が決まっているなら、そのお部屋を管理している管理会社へ
7 いろんなお部屋を見てみたいのであれば、仲介会社へ
8 仲介会社と管理会社をうまく使い分ける
9 まとめ

管理会社と仲介会社とは？

早速本題から入っていきたいと思います！

今回のテーマである不動産における

・管理会社と

・仲介会社

とは何ぞや？

というところについてお話をしたいと思います！

管理会社とは

管理会社というのは、

賃貸の建物やお部屋を所有している貸主（オーナー・大家）より業務委託を受けて、

建物やお部屋を管理している会社のことを言います。

オーナーさん(大家さん)　＝　管理会社

と思っている方がたまにいらっしゃいますが、一般的に管理会社はオーナーさんの代わりに物件の管理をしているため、建物やお部屋を所有しているわけではありません。

・設備が壊れた！

・近隣がうるさくて何とかしてほしい！

など、何か問い合わせをする際は、貸主であるオーナーさんにいうわけではなく、管理会社さんに問い合わせをすることがほとんどです。

そのため、管理会社＝お部屋の所有者　

と勘違いしちゃう方がいるんですね。

ちなみに、例えば設備が壊れましたー！

と管理会社さんに問い合わせても、管理会社さんが直しているわけではありません。

管理会社さんがオーナーである貸主さんに問い合わせをし、状況を伝えて不具合や修繕費を支払ってもらっているわけなんですね！

どこまで管理をするかについては、管理会社さんと貸主の契約によって変わります。

多くの場合は、

・お部屋および共有部分の管理

・修繕などが発生した場合の見積、職人さんの手配ほか

すべての管理を委託している全部委託であることが多いです！

この場合は、貸主であるオーナーさん、大家さんは、

・管理会社への管理委託料の支払い

・修繕が発生した際の修繕費用

のみの対応となります。

ただ、物件近くに住んでいる、もしくは物件自体に住んでいる、という貸主さんの場合は、

・お部屋の管理は管理会社

・共有部分含めた箇所の管理は貸主（オーナー・大家さん）が管理

という一部委託の管理形態の場合があります！

貸主さんとしては、管理委託料をできる限り抑えたいところですが、

・物件が遠い

・そもそも自身で管理をする余裕がない

といった理由で、全部委託を選択していることが多いです！

仲介会社とは

次に仲介会社とは何か？

不動産会社と聞くと、皆さんはどちらかというと仲介会社を想像する人の方が多いのではないでしょうか？

不動産仲介会社は

・空室のお部屋に対して、入居者さんを探してあげる　→　貸主さんのため

・お部屋を探している方に対して、条件に合ったお部屋を探してあげる　→　借主さんのため

の両方を担っています！

アパマンショップだったり、ハウスメイトといった駅周辺に構えている不動産会社です。

たまに勘違いしている方がいますが、借主さんであるお部屋探しをしている人だけがお客さんとは限りません。

空室を埋めたい貸主さんもお客さんとなります！

要は中立な立場で

・入居者さん探し

・お部屋探し

をしているわけなんですね！

そのため、不動産仲介会社は、物件を管理しているわけではないので、契約前までの関係がほとんどで、契約が済んだらお客さんと基本関与することはありません。

ちなみに、仲介会社も少なからず管理する物件をもっており、管理会社としての業務を行っていることもあります！

とはいえ、圧倒的に管理物件が少なく、基本はお部屋を紹介する仲介業務がメインとなります。

逆に、管理会社でも管理物件が少ないと当然経営が成り立たないので、仲介業務に力を入れている会社もあります。

宅建業者登録をしていなくても物件の管理はできる！

超余談なお話なので、スルーしても構いません！

管理会社が皆、宅建業者の登録をしているわけではありません。

不動産業務を行っているから宅建業者として資格や登録は必要でしょ？

と思っている方が非常に多いのですが、実は物件の管理業務って別に宅建業者の登録をしなくてもいいんです！

宅建業者として免許や登録が必要な業務というのは以下の通り

・自らが行う宅地や建物の売買や交換

・売買や交換、貸借をするときの代理や媒介

と定められています。

管理業務は含まれておりません！

まあ冷静に考えるとそうですよね！

個人で賃貸に出している貸主さんが、自ら管理している自主管理物件も世の中たくさんあります！

もし管理業務でも宅建業者として登録しないといけないとなると、そういった自主管理している個人の貸主さんは皆、宅建業者の登録しないといけなくなっちゃうわけなんですね！

といっても、ほとんどの管理会社さんは宅建業者の登録をしていることがほとんどです。

自身の大切な物件を、何の資格も登録もない会社に委託するって怖いですから。

ちなみに、仲介会社は宅建業者の登録をしていないと違反になります。

管理会社と仲介会社の違い

ちょっと話が反れてしまいましたので、話を戻します。

今お話ししたように、宅建業者の登録をしていない管理会社であれば、仲介業務はできませんが、

宅建業者の登録をしてる管理会社であれば、もちろんですが仲介業務を行えます。

つまり、お部屋探しをして契約ができれば、報酬（仲介手数料）を得られるということです。

本日管理会社や仲介会社のお話をじっくりしたのは、この後の内容を伝えたいからです！

宅建業者の登録をしている管理会社は、普通に仲介業務を行えるのでお部屋探しができます。

もちろん自社で管理しているお部屋も紹介することができるというわけです。

これって実はめちゃくちゃ有利なお話なんですよね！

管理しているお部屋であれば、空き状況はすぐにわかりますし、状況によっては融通を聞かせることができます。

もちろん入居前にしっかり審査なども行いますが、仲介業者と比べて圧倒的に交渉がしやすくなります。

さらにいうと、自社で管理している物件であれば、仲介手数料も安くすることができます。

この辺の細かいお話については下記の記事を参考にしてください！

賃貸住宅における初期費用って？～初期費用って安くできるの？～

今お話ししたように、自社で管理している物件を優先的に紹介ができたら、管理会社最強説？なーんて思う方もいるかもしれませんが、決してそういうわけではありません。

管理会社と仲介会社のそれぞれのメリット・デメリットについてご説明したいと思います。

管理会社のメリット・デメリット

まずは、管理会社さんのメリット・デメリットについてご説明したいと思います。

先ほど言いましたように、宅建業者の登録をしている管理会社であれば、仲介業務も行うことができます。

それぞれのメリットとデメリットは以下の通りになります！

ちなみに、ここでいう管理会社というのは、物件管理をメインで行っている会社という認識で、管理もやっているけどメインは仲介という会社は省きます！

管理会社のメリット

・自社で管理している物件状況をリアルタイムで把握している

・仲介業務も行えるため、自社以外のお部屋も紹介できる。

・自社管理しているため、仲介手数料が安くできる。

・自社管理している物件であれば、融通が利ける。

・自社の物件であれば、契約後も関われる為トラブルが比較的少ない。

管理会社のデメリット

・仲介会社に比べて、自社物件以外のお部屋探しのレスポンスが遅い。

・お部屋を探す以外の業務があるため、時間がかかるときがある。

・管理している物件が多い会社ほど、動きが遅くなる。

・基本受け身になることが多い。

・自社物件を勧めようとする傾向がある。

という感じです。

要は、自社で管理している物件であれば、めちゃくちゃ有利に働くけど、自社で管理していない物件であれば、レスポンスや動きが一気に遅くなる！

ということです！

不動産仲介会社のメリット・デメリット

次に、不動産仲介会社さんのメリットとデメリットを見てみましょう！

先ほどもご説明しましたが、仲介会社でも物件を管理している会社さんはいっぱいあります。

ただ、ここでは、仲介業務がメインとしている会社さんという認識でお願いいたします！

仲介会社のメリット

・お部屋探しのレスポンスが速い。

・お部屋が決まるまで、積極的に案内をしてくれる。

・周辺地域のお部屋に詳しい。

・幅広くお部屋を紹介してくれる

仲介会社のデメリット

・管理会社の動きが大きく影響する。

・お部屋の詳細などをすべて把握できない

・交渉しない限り、仲介手数料は基本満額取られる。

・仲介手数料の金額で動きが変わる場合がある

こんな感じです。

つまり、幅広くお部屋を紹介してくれるけど、仲介手数料は満額とられることが多く、良いお部屋があっても、契約に進めるかはそのお部屋を管理している管理会社さんの動きで変わってきてしまう！

という感じです。

お部屋探しをする際はこういった特徴をとらえる必要があります。

お部屋が決まっているなら、そのお部屋を管理している管理会社へ

今お話しした内容から整理をすると

既に気に入ったお部屋がある場合は、そのお部屋を管理している管理会社を探し、直接問い合わせをしたほうが話が早いく、融通を利いてくれます。

自社の管理している物件であれば、契約についての情報や初期費用等もすぐに提示してくれます。

また、自社の管理物件であれば、仲介手数料が半月分になることも多く初期費用も抑えることができます。

さらに貸主（オーナー・大家）とつながりがある為、家賃交渉など相談も聞いてくれます。

ただ、他にもお部屋が見たいといった感じの場合は、管理会社さんによる仲介業務はあまりお勧めしません。

先ほども言いましたように、管理会社はお部屋探し以外にも、オーナーさんとのやりとりや契約業務といった、仲介業務以外の仕事が多く存在する為、借主のお部屋探しだけに業務を集中することができないからです。

自社の管理している物件については、強みが生きてきますが、それ以外の物件のお部屋探しとなると、仲介業者の方がレスポンスが良いでしょう。

いろんなお部屋を見てみたいのであれば、仲介会社へ

逆のパターンで、まだ全然お部屋の検討がついていない！

という方は、いったん不動産仲介会社に問い合わせる方が良いでしょう。

管理会社のように、自社の物件優先といったような偏りがなく広い範囲でお部屋を紹介してもらえます。

また、お部屋を探すことがメインの業務ですので、レスポンスがよく対応も早いです。

ただ、お部屋の状況については、管理会社の動きに大きく影響されてしまいます。

その辺は注意しておきましょう！

お部屋が見たいけど、管理会社が定休日だったり、リフォームがどのくらいで目途が立つのか、ほかのお客さんが申し込みをしていないか、などなど

確認すべきことが多く、申し込みをしてから契約に至るまでタイムラグが発生しやすいです。

仲介会社と管理会社をうまく使い分ける

今お話ししましたように、管理会社と仲介会社、どちらが良くてどちらが良くないということはありません。

自身のお部屋探しのやり方にあった会社を選ぶとよいでしょう。

まあ、頭が良いやり方としては、お部屋をいくつかピックアップして仲介業者を介して案内してもらい、問題なければ直接その管理会社に問い合わせるといった感じですかね。

そうすることで、レスポンスの速さがある仲介会社でお部屋探しをし、

融通を利いてもらえる管理会社に直接申し込みをすることで、申し込みから契約までのやりとりもスムーズに行えますね。

このやり方は、業界ではタブーなやり方ではありますが、お客さんからすると関係ない話ですので、私はぜひ活用してみたほうが良いかと思います！

まとめ

いかがでしょうか？

今回は、賃貸住宅の管理会社と仲介会社の違いについて

というテーマでお話をさせていただきました。

普段何気なく不動産会社をイメージすると仲介会社となりますが、改めて業界を知ると実は、裏が色々見えてきますよね？

もちろん、不動産業界では当たり前の話ですが、一般の方は正直知る機会がありません。

こういった知識を知っているのと知らないとでは、お部屋探しでは大きく影響してきます

他にも裏のお話など、ご相談あればお気軽にお問い合わせください！