入居者さんが退去する時、壁紙が一部ワンピースの壁紙になっていました！
せっかくなのでということで、オーナーさんと話してそのままにしたら全然入居者さんが決まらなくて、即効張り替えました・・。
どーも、Ponchaです(‘ω’)
以前お話ししました原状回復についての記事が評判が良く、費用について教えてほしいとご依頼がありましたので、
今回は、
賃貸の退去時にかかる原状回復の費用～長く入居した方が良い？減価償却って！？～
というテーマでお話をしたいと思います。
今回も入居者(借主)さん視点でお話をしていきたいと思います！
今回の減価償却や原状回復のお話は、とにかくグレーゾーンが多く、トラブルがめちゃくちゃ多いです。
また、少し複雑な内容になっているので、何度も見返して理解したほうが良いかと思います！
また、原状回復の基本的なお話しは前回の記事を参考にしていただければと思います。
退去する時の原状回復って？～原状回復ってどこまでを負担しないといけない！？～
ちなみに、関連記事はこちらになります。
賃貸住宅の退去後のリフォーム内容と金額を検討～相場とニーズを考慮する～
賃貸住宅の無料wifiの速度って早い？～ネット無料の部屋の注意点～
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目次
借主の原状回復費用って安くできる！？
まず初めに入居者(借主)負担の原状回復費用って安くできるのでしょうか？
というご質問を頂いていたので、こちらにお答えすると
結論から言うと、入居者さんの住み方次第というところです。
同じ部屋でも住み方ひとつで、1年後の部屋の状態は全然変わってきます。
本当にびっくりするぐらい違います。
やっぱり汚れや匂いなど全然違うんですよね。
普段からちゃんと綺麗に使っていれば10年入居でも、自然現象による損耗や経年劣化は多少あるにしても、全然綺麗だったりします。
逆に、メンテナンスなどせず乱雑に使用していれば、1年でもめちゃくちゃ汚くなります。
つまり、もし原状回復費用を抑えたいというのであれば、まずこまめに掃除をして綺麗に使うことを心がけましょう。
退去時に管理会社や大家さん、オーナーさんが立ち合いをしてお部屋を見ますが、すぐに年数に比べて綺麗なのか汚いのか判断できます。
やっぱり人ですから、綺麗に使っていれば少しぐらいの傷などは多めに見てくれる場合が多いです。
まあ、お部屋は家賃を払っていると言えど借りものですからね。
賃貸とはいえ、きれいに使っていれば、そのことがちゃんと管理会社さんや大家さんに伝わりますからね！
長く住むと原状回復の費用があまりかからない？
費用を軽減するコツというよりも、長く住むとこういう特典があるよ～って感じですね。
これはどういうことかというと、
設備や壁紙、フローリングって年月が経てば古くなるので、価値が下がるよね？
だとしたら、10年住んだら当然物の価値も下がるわけだから、退去するとき住む前の状態に戻すのはやりすぎだよね？
ってことです！
長く住めば住むほど、経年劣化で設備は古くなり壊れやすくなってきます。
もともと設置されている設備が壊れた場合は、大家さん、オーナー(貸主)負担で修繕を行います。
この辺の詳細はこちらの記事を参考にしてみてください！
退去する時の原状回復って？～原状回復ってどこまでを負担しないといけない！？～
また、ように普通に生活していても、設備以外のモノも徐々に劣化していきます。
ここで言うモノというのは、壁紙（クロス）やフローリングなどを指します。
壁紙などの材料は、年月によって徐々に価値がなくなっていく
長く住んだ場合、価値がなくなるという点をもう少し深堀りしたいと思います！
例えば、入居した時リフォームを行い新品の壁紙だったとします。
3年たったタイミングで傷などは一切なく綺麗に使用していたのに、壁紙自体が徐々に汚れてしまい、若干くすんでしまったりします。
決して故意に汚したわけではないのですが、自然現象により劣化しちゃっているわけですね。
これって、不可抗力で正直どうしようもないですよね？
とはいえ、退去後、新しい入居者さんのために、壁紙をきれいにするため、壁紙の張り替えないといけません。
ではその時、修繕費はだれが払うのか？
今回のように、3年の歳月ですが、別に故意で汚したわけでなく、自然現象による損耗です。
となればオーナー、大家さん(貸主)である貸主負担！！
となります。
つまり、自然現象による損耗であれば、住んでいる借主さんは負担しなくても大丈夫！
ということになります。
（例外はあるので注意してくださいね！）
では、6年住んでいて、7年目に壁紙の一部を傷つけてしまった場合、壁紙すべての張替えは、借主さんが全額を負担しないといけないのでしょうか？
・・・・。
そんなことはありません！
確かに、一部の壁紙を傷つけたのは入居者（借主）です。
その傷は確かに、入居者である借主さん負担で修繕しないといけません。
しかし、傷つけたところだけ壁紙を張り替えるのは、現実的に難しいです。
ですので、その壁一面の壁紙の張替えを行う必要があります。
とはいえ、6年住んでそれなり経年劣化があったのにもかかわらず、壁一面の張替えを全額負担ってちょっと納得できないですよね？
こういったケースのトラブルってめっちゃ多いんですよね！
そう言ったトラブルが起きないようにする為に、それぞれの材料や設備などに、このぐらいの年数たったら価値はこのぐらいになりますよーといった基準が定められてます。
これを減価償却と言います。
先程の壁紙のお話しで言うと壁紙は、6年で価値がなくなります。(厳密には1円)
退去した年数に応じて、張り替えた時から6年の間で、オーナー、大家さん(貸主)、入居者(借主)で修繕する費用の割合を定めているのです。
こんな感じ！
入居者が2年で退去、壁紙を張り替えるとなった場合
入居者(借主)が約6.5割負担
オーナー、大家さん(貸主)が約3.5割負担
入居者が3年で退去、壁紙を張り替えるとなった場合
入居者(借主)が約5割負担
オーナー、大家さん(貸主)が約5割負担
入居者が7年で退去、壁紙を張り替えるとなった場合
オーナー、大家さん(貸主)がほぼ全額負担
といった感じです。
ちなみに、
壁紙、クッションフロア、カーペット・・・6年
冷暖房器具（エアコン等）・・・・・・・・6年
で、消耗品とみなすのが、
畳表替、障子紙、襖紙
そのため、経過年数は考慮しません！
フローリングは少し厄介で原則経過年数を考慮しないのですが、フローリング全体張り替えの場合は、建物の耐用年数に基づき残存価値を計算し、負担割合を決めるとなっています。
減価償却は、新しくした時からずっと継続される
ここは重要なポイントで知っておいた方がいいです！
今ご説明した減価償却は、新しくした時点（新品になった時）から既に始まっているということです。
結構複雑なので、よく理解してくださいね！
どういうことかと言いますと、
・2013年1月にマンション①の101号室の壁紙の張替を行いました。
↓
・2013年2月にマンション①の101号室にAさんが入居
↓
・2017年2月（入居してから3年後）にマンション①の101号室のAさんが退去
その際にAさんがお部屋を綺麗に使用していたため、クリーニングのみでそれ以外のリフォームは行わず。
↓
・2017年3月（Aさん退去してから1か月後）にマンション①の101号室にBさんが入居
↓
・2021年3月（Bさんが入居してから4年後）にマンション①の101号室のBさんが退去
壁紙に傷がついているので、壁紙の張替をしようとオーナー、大家さんが考えるとします。
さて、この時の修繕費用はどうなるか？
壁紙は、2013年の1月から、Bさんが退去した2021年3月まで張り替えていないので、マンション①の101号室の壁紙は
すでに8年2か月経過
しています。
つまり壁紙の価値である6年を経過しているので、オーナー、大家さん(貸主)が費用を負担して張替を行う必要があります。
こうやって見ると、時系列を並べてみると確かに！！って思いますよね！
いつ頃新品になったかを把握しておかないと、請求されることも・・。
ここで問題なのが、そもそもBさんは、
・自分が入居する前にどんな修繕が行われて、
・どのくらい前のお部屋の状態を引き継いでいるのか
把握できるのか？
賃貸住宅に住んでいる皆さんも良く考えてほしいのですが、
★今住んでいるお部屋の壁紙やフローリングっていつ張替したかご存知ですか？
もちろん入居前にお話があればわかると思いますが、正直これを答えられる人は、本当にごくわずかだと思います。
壁紙などは、汚れが目立ちにくい壁紙を選んでいることが多いので、新品なのか新品じゃないのかも正直区別がつかないです。
それ以前に、そもそも減価償却といった材料に価値があるということを知らない人も多いかと思います。
知っておいてなにか得でもあるんですか？
という方もいるかも知れませんが、ここめっちゃ大事です！！
今の例のように、
Ｂさんが4年で退去し、
壁紙が劣化しているという理由で張替となった際でも、すでに6年以上経過しているため、
全額オーナー、大家（貸主）負担なのでBさんには負担がかかりません！
しかし、Ｂさんに負担がかからないにも関わらず、
Ｂさんが約3.5割負担、
オーナー、大家さん（貸主）が約6.5割負担
と請求されることがあります。
なんで？
ってなりますよね？
これは、Ｂさんの入居時から換算しての減価償却になってしまっているからです。
もちろんですが、これ違法です。
とはいえ、Ｂさんが減価償却について主張をしたくても、
もともとの壁紙がいつ新品に張り替えたのかは、管理会社やオーナー、大家さんじゃないと実際わからないわけです！
ちなみに、
『入居する時にあの壁紙は2013年の1月に変えましたので、あなたが入居する2017年の3月時点ですでに4年たってます。
あと2年したら壁紙の価値がほぼなくなりますよ～』
なんて、ご丁寧に言う不動産管理会社はあまり聞かないですね！
壁紙に限らず、設備機器だったり、大量にあるので一つ一つ説明してできないのが現実です。
ただ、気の利いた仲介の不動産会社や知っている入居者さんだと、
『いつ頃壁紙変えました？』
など入居前にしっかり確認してます。
が、そういう人も少数ですね。
管理会社も退去の立会い時には、
『これはいついつ変えたので今回張替が起きても費用発生しませんよ。』
ってちゃんと説明してくれるのですが、できれば入居時に知りたいものですよね！
聞けば管理会社の人も全てがそんなブラックな人ばかりじゃないので、ちゃんと答えてくれます。
が、ごく一部の方ですが、入居者さんから修繕費を回収しようとする人がいるというのも事実なんです。
その為、減価償却については、退去時に確認するより、入居のタイミングでいつ頃になんのリフォームをしたのか確認をしておいた方が良いです！
減価償却の落とし穴に注意！！
ここで注意があります！
今言ったように、壁紙であれば6年で価値がなくなります。
だからと言って、どうせ価値がないから落書きしちゃえーって故意過失で行うと、材料費は払わなくても、張替えする費用については、請求されてしまうことがあります。
これは、国土交通省が定める原状回復のガイドラインにも記載がされているので注意したほうが良いです。
また契約書に特約として、原状回復費用として○○にかかる○○円は借主負担です。
といったように具体的に内容や金額が記載がされている場合は、その特約が有効となり入居者（借主）さんが支払わなければなりません。
ただ、明らかにその金額が相場とかけ離れている、負担金額が明記されていない場合などは、原則無効となります。
このように、トラブルにならないようにいろいろと定めはあるものの、減価償却や経年劣化というのは、判断が難しくグレーゾーンが結構多いのも事実。
ですので、おかしいなと思ったときは、契約の時でも必ず確認したほうが良いですね。
明らかにおかしいな特約でない限り、契約書に記載がされている内容で署名捺印をしてしまうと、
契約書に書いてあることを理解したうえであなたは合意をした
とみなされてしまい、特約は有効になります。
可能であれば、事前に契約書や重要事項説明書のコピーなど貰うことをおススメします！
まとめ
いかがでしょうか。
今回は、
賃貸の退去時にかかる原状回復の費用～長く入居した方が良い？減価償却って！？～
というテーマでお話させていただきました。
結構専門的なお話になってしまいましたが、実はトラブルになりやすく、お金に直結している結構大事なお話しだったりするんですよね！
業界では当然のお話しですが、正直私もこの業界に入るまでこういった減価償却などは全然知りませんでした。
知らないが故に、納得できないけど、納得せざる得ない状態に陥っていることって、実はめちゃくちゃ多いんです。
私も本当に色々とみてきました。
情報弱者や正直者が馬鹿を見てしまうこの世の中ですので、なんか腑に落ちないなーということがあれば是非お気兼ねなくお問い合わせください！
また、原状回復の基本的なお話しは前回の記事を参考にしていただければと思います。
退去する時の原状回復って？～原状回復ってどこまでを負担しないといけない！？～
ちなみに、関連記事はこちらになります。
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不動産、リフォームや新築などご不明点やわからない箇所がわからないなど、初歩的なところからプロの方までご相談のっております。
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ではでは～(‘ω’)ノ
