退去する時の原状回復って？～原状回復ってどこまでを負担しないといけない！？～ Poncha blog建築・不動産相談所

賃貸のお部屋を退去する際、傷つけてしまったところを自分で補修したら、余計に汚くなりました・・。

どーも、Ponchaです(‘ω’)

仕事柄、お客さん含めて

賃貸のお部屋の退去する際、原状回復ってどんなことをするのでしょうか？

といったご相談を受けます。

確かに、賃貸のお部屋って退去時に何故費用が掛かるのでしょうか？

そもそも原状回復って何なのか？

ということで今回は、

退去する時の原状回復って？原状回復ってどこまでを負担しないといけない！？

というテーマでお話しさせていただければと思います！

今回は、入居者さんである借主さん向けでご説明していきたいと思います。

ちなみに住んでいる人(入居者)が必ずしも借主というわけではないのですが、ややこしくなるので、今回は入居者＝借主としておいてください！

退去時の原状回復って！？

まず始めにお部屋を退去する際によく耳にする

原状回復

についてお話ししたいと思います。

賃貸住宅における原状回復とは、言葉の通りお部屋を入居する前の原状(状態)に戻してください。

というものです。

具体的には、借主さん（お部屋に住んでいる人）の故意や過失によって生じたキズや汚れ等、通常の使用方法とはいえないような使い方をしたことで生じた損傷等を元に戻すことです！

原状回復の説明は、退去するときにお話があるのではなく、お部屋を契約するタイミングで不動産会社から説明があります。

と入っても、覚えていない人がほとんどですよね・・。

私も何度も契約していますが、重要なことは契約時に説明していますが、結構聞いていない人や覚えていない人が多いですね・・。

まあ、聞きなれない言葉が多いから聞く気が失せるっていうのもありますが・・。

ちなみによく原状回復は必須ですか？と聞かれるのですが、先に結論から言っておきます。

原状回復は原則必須です。

これは、お部屋を入居する際に契約する賃貸借契約書、重要事項説明書にも記載されています。

賃貸借契約書や重要事項説明書は、契約時に説明する契約書類のことです！

なんで原状回復しないといけないの？

原状回復って必須なんですよ〜とお答えすると、

『なんで原状回復ってしないといけないんですか？家賃も支払っていたし・・。』

って聞かれることがあります！

入居者(借主)の負担で原状回復をしないといけない理由については簡単です。

借りているものだから！

お金を払って、お部屋を借りて住んでいますが、あくまでお部屋の所有者は、オーナーさんや大家さんです。

借りて住んでいる以上、退去する際はやっぱり入居する前の状態にして、退去(返却)するのが当たり前

というわけなんです。

DVDのレンタルに置き換えルトわかりやすいかもですね。

例えば、

DVDは、お金を払って借ります。

ディスクに傷をつけたら、もちろんですが弁償しないといけません。

これと同じような感覚ですね！

グレーゾーンが多い原状回復の内容

正直原状回復の定義って結構あいまいな部分がありました！

原状回復というと、若干マイナスなイメージを受ける方もいるかもしれません！

ちなみに、私はマイナスイメージを持っています！（完全に偏見です）

というのも、今でこそ少なくなりましたが、昔は入居者(借主)って借りている側だから、弱い立場になりやすく、貸主の言うこと絶対よ～！！っていう風潮がありました。

ただその名残が少し残っており、退去時の原状回復の内容って結構グレーな場合が多いです。

なかには、本来修繕しなくても良いような内容の傷等も、原状回復費として請求しているケースがもあります。

そのため、何でもかんでも原状回復が必要と請求し、

入居者(借主)負担で修繕でお願いします！

っていう貸主（大家やオーナー）さん・管理会社がおりトラブルとなっていました。

この辺については、2020年4月の民法改正により、原状回復はやらないといけないけど、自然現象や経年劣化は該当外だからね～って定義づけがされました。

原状回復ってどこまでが該当するの？

さてさて、ここからが本題になります。

大体の人は、現状回復って入居者(借主)の負担でしないといけないよねーって感覚はあります。

でも、実際にどこまでしないといけないのか？

と思う人は結構多いです。

先程、原状回復は必須と言いましたが、全部が全部、原状回復しないといけないというわけではありません。

というのも、

・入居前からついていた傷や

・誰も気づかないようなちっちゃな傷

とかって別にいいじゃん！ってなりますよね？

ざっくりと入居者(借主)が費用を負担して原状回復しないといけない内容についてまとめました！

・入居してからつけてしまった傷

・通常の使い方以外で壊してしまった設備関係

・お部屋のクリーニング

上記が主なところ。

それぞれ詳しくご説明したいと思います。

入居してからつけてしまった傷

入居してからつけてしまった傷。

まあ、これはわかりやすいですよね。

住んでから、壁や床などに自分で傷をつけてしまったら、やっぱり直さないといけませんから。

ここで注意が必要なのは、故意じゃなくても傷をつけてしまったら、修繕の対象になるというところ。

例えば、物を運んでいる最中にたまたま壁にぶつかってしまって、クロスが剥がれてしまったなどです。

確かにわざとではないのですが、傷をつけてしまったことに変わりはないので、入居者(借主)さんが修繕しないといけません。

じゃあ、自然現象が原因でクロスやフローリングが傷んでしまったらどうなるのか？

これは、少し後にお話をしたいと思います。

通常の使い方以外で壊してしまった設備関係

入居する際に、既にお部屋に設置されている設備が対象で、通常と違う方法で使用して壊してしまった場合など、入居者(借主)が負担して修繕する必要があります。

例えば、今はあまりないですが追い炊きの際、空焚きをしてしまって壊した！などですね。

この場合は入居者さんの不注意ですので、自身で修理しないといけません！

ただ、ここでのポイントは、普通に使用していて壊れた場合や、自分で設置した設備であれば関係ないというところ。

これも、この後詳しく説明したいと思います。

ちなみに、該当する設備はというと、キッチン、お風呂、給湯器などです。

入居する前からあるエアコンなども該当します。

ただ、照明器具などは、前の入居者さんが置いていき、そのままつけているということもあります。

そういった場合は、残置物扱いにされていることがあります。

そのため、壊れても設備として扱われない場合があるので注意した方が良いですね。

照明器具などは、事前に設備なのか残置物なのか確認はしておいた方が良いですね！

お部屋のクリーニング

お部屋のハウスクリーニングについては、多くの場合は契約書等に、賃借人（入居者）さんが負担してください！

と明記しているので、てっきり原状回復の費用として必須かと思いがちですが、国土交通省が出しているガイドラインでは

原則は、賃貸人（オーナーや大家さん）にて負担！

となっているんですね！

ただし、契約書類等で賃借人（入居者）さんが負担する旨を記載したら、賃借人負担にすることができる！

となっているんです！

とはいえ、ほとんどの賃貸のお部屋は、賃借人（入居者）さんが負担となっているので、その認識でいた方がいいですね！

ちなみに、何故ハウスクリーニングがかかるかというと

今借りている人が退去した後、その部屋は誰かがまた借りて住むことになります。

その時に、以前使っていた人のままのお部屋だったら嫌ですよね？

その為、水回りや床などをプロの手で綺麗に掃除をします。

ごくまれに、自分で掃除します！という方がいるのですが、基本的には認めてもらえないでしょう。

クリーニングの仕上げに問題があった際、やり直ししてもらう必要があるとか、色々とトラブルになるからです。

そのため基本的には、費用は入居者（借主）負担。

ただ、依頼をするのは、オーナーや大家さんもしくは管理会社になります。

ちなみに、クリーニングってどんなことをしているかは、こちらの記事を参考にどうぞ

クリーニング・美装工事ってどこまで行うの！？～物件や内容で仕上がりが変わる～

自然現象や経年劣化は該当外！

ではでは、先程お話しした中で疑問が出た方もいらっしゃるはず。

それは、自然現象や経年劣化などについてはどうなるのか？というところ。

自然現象や経年劣化が何かと言うと・・

自然現象とは、太陽の光によるクロスのメクレだったり、冷蔵庫の背面の電気焼けによるクロスの変色などです。

経年劣化は、その名の通り、設備を通常使用していて壊れてしまった場合などです。

ただ、この自然現象や経年劣化というのは、定義がちょっとややこしくして、話し出すときりがないので、また別記事であげたいと思います！

経年劣化についてお話をすると、

お部屋の設備であるエアコンや給湯器がわかりやすいです。

エアコンや給湯器はある程度年数がたつと、普通に使用していてもいきなり動かなくなる時があります。

これはもう古いから壊れて当たり前という感じになるので、大家さんやオーナー(貸主)負担で直します。

上記のような内容については、住んでいる上で仕方ないよねーって話なので、入居者(借主)が負担しなくても良いとなっています。

自然現象と言ってもお部屋を管理する義務がある！

先程自然現象については仕方ないから入居者(借主)の負担で原状回復しなくていいよねーってお話ししましたが、注意が必要です。

例えば、カビなどです。

梅雨だったり、冬場は結露が発生し、カビになりやすいです。

確かに自然現象なんで、カビは原状回復の対象外ですよね？って思うかもしれませんがそうではありません。

お部屋に住む以上、こまめに換気をしたりしてカビが発生しないように、お部屋を管理する義務が入居者さんに課されています。

なので、いくら自然現象だからと言って、ずっとお部屋を閉め切っていて結露などでカビが発生してしまった場合、入居者(借主)の負担で修繕する必要があります。

借りていると言っても、ちゃんとお部屋のメンテナンスはしなさいねーということです。

もちろんですが、暴風雨の時に窓を開けっぱなしにしていたことにより、雨が部屋に入り込みフローリングや壁紙が腐食してしまった場合も、自然現象ではありますが、そもそも窓を開けっぱなしにしていたのがいけないよね？

ってなり、入居者(借主)負担で修繕することになります。

実は自然現象は仕方ないよね！と言っても、ほとんど防げたよね？ってなり入居者(借主)負担になることが多いですね・・。

画鋲や小さな穴って借主の原状回復の対象！？

よく聞かれるのですが、画鋲や小さな穴って入居者(借主)の負担で原状回復の対象なのでしょうか？

というもの。

実は、ここってグレーゾーンなんです。

壁にぽっかり穴をあけてしまったら修繕する対象になるのは誰でもわかりますが、画鋲ぐらいの小さい穴はどうなのか？

最近の契約書などを見る限り、画鋲ぐらいは大丈夫だよーって書いてあることが多いのですが、壁にびっしり画鋲の跡がいっぱいあると相談ということになりますね。

基本的には、画鋲ぐらいの小さい穴は、ぱっと見気づかない程度の大きさで、ちょこっとであれば見過ごしてくれる場合がありますね！

塗装が一部剥げてしまったなどは？

その他に多いのが塗装が剥げてしまった場合。

正直、ちょっとぐらいの塗装の剥げ程度であれば、スルーされることが多いです。

というのも塗装は、全く同じ色を再現するのはプロの方でも難しいです。

その為部分的な塗装をしてしまうと色の違い出てしまいかえって目立つことがあります。

全体的に塗装が剥げているようであれば塗り直す必要はありますが、ちょっと程度ですと、そのために費用を出して修繕することは多くありません。

たまに、修繕費用を抑えようと、入居者さんご自身で剥げた塗装部分を塗り直している方がいるのですが、めちゃくちゃ目立ちます。

壁紙などもそうですがプロの仕事を見ていると、どんなにうまい素人さんでもやっぱり違いには気づいちゃうもんなんですよね・・。

ちょっと程度であれば無理に自身で何とかしようとせず、そのままにしておいた方が無難です。

まとめ

いかがでしょうか。

退去する時の原状回復って？原状回復ってどこまでを負担しないといけない！？

というテーマでお話しさせていただきました。

原状回復は退去する時に改めて気づかされることが多いです！

そうならない為にも、必ず契約時にどういった内容なのかを確認しておきましょう！

また、民法で決められている内容以上のことを請求されることはありませんが、逆に多少の傷などは、大目に見てくれたり目をつぶってくれる場合は、大いにあり得ます。

結局は、人と人とのつながりになりますので、管理会社や大家さん、オーナーさんとは仲良くしておくことをおススメします！