不動産記事

住宅ローン 固定金利は何が原因で変動するの?~国債と固定金利の関係性~

投稿日:2024-01-16 更新日:

金利の話を聞くたび、無理無理!!ってなっていましたが、ここにきてようやく数字アレルギーがなくなりました。

勉強って大事ですね・・。

 

どーも、Ponchaです(‘ω’)

 

住宅購入をする上で多くの人が住宅ローンを利用します。

住宅ローンを利用する際、まず最初に気にするのが、

・固定金利

・変動金利

どちらにするか?

金利についてあまり理解していない人が多く、不動産の営業マンに言われる通りに決めていたりします。

物価上昇などが騒がれているなか、いったい自分にはどちらがあっているのか?

結構悩む人が多いですよね!

そもそも、金利って何が原因で上昇したり、下落したりするのでしょうか?

 

ということで今回は、

住宅ローン 固定金利は何が原因で変動するの?

というテーマでお話ししたいと思います!

 

固定金利と変動金利の金利変動の原因についてご紹介したいと思います!

今回は、固定金利についてになります。

数字が苦手!という方も、ちょっと我慢して勉強してみてください!

経済のことも少し理解できるようになりますよ!

変動金利の金利変動の記事はこちらをどうぞ!

住宅ローン 変動金利は何が原因で変動するの?~短期プライムレートって何!?~

 

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近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか?

本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

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住宅ローンにおける固定・変動金利とは

住宅ローンを利用する場合、

固定金利

変動金利

を選択する必要があります。

固定金利と変動金利違いですが、恐らく多くの人は、なんとなくイメージできているかと思います!

固定金利は、一律金利が変わらないけど、現状金利が高い

変動金利は、上昇するリスクはあるけど、現状金利が低い

という感じではないでしょうか?

 

実は、固定金利も変動金利も種類やルールなどがあるんです!

単純に、

・金利が安いから変動金利がいい!

・金利が常に一定だから固定金利がいい!

という認識でいると、後で大変なことになります!

まずは、そもそも金利は何が原因で変動するのか、知る必要があります!

今回は、固定金利の金利の変動は何が原因なのかについてお話ししたいと思います!

変動金利の金利変動の記事はこちらをどうぞ!

住宅ローン 変動金利は何が原因で変動するの?~短期プライムレートって何!?~

 

固定金利とは

固定金利とは、

住宅ローンを借り入れた時から、決められた期間において金利が固定(金利が同じ)されています。

 

固定金利は完済するまでずっと金利が一定!

と思っている方がいますが、これは固定金利の全期間固定金利型の場合です。

 

実は、固定金利には、大きく分けて2種類あります。

・「固定金利期間選択型

・「全期間固定金利型

です。

どちらも期間中は、世の中の金利水準がどれだけ上昇しても、金利は見直されず、返済額は変わりません!

それぞれの違いや特徴を説明するとそれだけで一記事作れちゃうので、これについては、また別記事でご紹介したいと思います!

固定金利って何が原因で金利上昇する?

固定金利は、長期金利が関係しており、国債市場で取引される新発10年国債の利回りを基準として金利が決定されます。

 

・・・。

そもそも国債がわからない・・。

そういった方もいると思います!

 

国債とは、国が発行する債券

要は、国が投資家の方に対してお金貸して下さい!

とお金を借り、その証明書のようなもの、という認識で大丈夫です!

住宅ローンにも返済期間があるように、国債にも期間があります。

個人の方が利用できる国債は、3年、5年、10年とあります。

固定金利の変動については、10年の国債と関係しています!

 

これだけを聞いて、

なるほど!! よくわかりました!

と言う人は少ないと思います!

もう少し頑張ってください!

国債と金利の関係

今お話ししたように、固定金利は10年の国債が関係しています!

じゃあ、どういう場合、固定金利は上昇、下落するのか?

 

すべてが関係しているわけではないのですが、こういった要因で固定金利の変動が起きているという認識をしていただければと思います。

先に結論を言うと

国債が買われて値上がりすると、金利が下がる

国債が売られて値下がりすると、金利が上がる

という関係になっています!

 

これ全然意味わからないですよね?

仕組みについてご説明しますが、ちょっと意味わからない!

という方は、ひとまず国債が買われたら、金利が下がる!

とだけ覚えておいてください!

 

具体例を踏まえてご説明したいと思います!

満期までの期間が1年

額面1000円の国債

利率が1%のケースで考えてください。

 

発行と同時に1000円で購入し、満期(1年)まで持ち続ければ、

額面の1000円 + 利子10円(利率1%) = 1010円

となります。

つまり、10円儲けられた!ということですね。

 

この国債の購入額に対する利回りは「1%」となります。

ここで大事なのは、

利率1%は最初に決められているので、国債の1000円がどんなに変動しようとも、1000円の利率1%である10円はもらえる!

10円 ÷ 1000円 = 0.01(1%)

ということを認識しておいてください!

この計算が基準となるので、よく理解してくださいね!

・国債が買われて値上がりすると、金利が下がる場合

では、国債が買われて値上がりした場合、どうなるのか・・

 

債券市場で国債が買われて値上がりして、1000円の国債が1005円になった場合。

もともと1000円の国債を、1005円で購入することになるので、満期まで持ち続けると、

1000円 ー 1005円 = -5円

ということで、5円損したことになります!

しかし、

満期まで国債を所有したことで、1000円に対しての利率1%である10円は貰えます。

値上がりして損した5円分と

利子で増えた10円分の

差額5円が利益となります。

これは、購入額に対する利回りが約0.5%!!

5円 ÷ 1005円 = 0.00497・・(約0.5%)

になるわけですね!

これは、先ほどの基準と比べて利回りが0.5%に低下してしまった!

ということになりますね!

・国債が売られて値下がりすると、金利が上がる

では、逆に国債が売られて値下がりした場合、どうなるのか・・

 

債券市場で国債が売られて値下がりし、1000円の国債が995円になった場合。

もともと1000円の国債を、995円で購入することになるので、満期まで持ち続けると、

1000円 ー 995円 = 5円

ということで、5円得したことになります!

さらに、

満期まで国債を所有したことで、1000円に対しての利率1%である10円は貰えます。

値下がりして得した5円分と

利子で増えた10円分の

差額15円が利益となります。

これは、購入額に対する利回りが約1.5%!!

15円 ÷ 995円 = 0.01507・・(約1.5%)

になるわけですね!

これは、先ほどの基準と比べて利回りが1.5%に上昇した!

ということになりますね!

変動金利より先に金利が変動する固定金利

もう少しマニアックな話をすると、

固定金利は、変動金利より先に変動する傾向があります。

 

その理由は、

変動金利の金利指標である短期金利は、日銀の金融政策の動向が関係しており、

固定金利の金利指標は長期金利である、市場参加者(個人投資家)の金利の見通し

が関係しています。

 

・・・・。

ちょっと何言っているかわからないですよね!

 

要は、

変動金利の指標である短期金利(日銀の金融政策)は、今の状況を見てから行うに対して、

固定金利の指標である長期金利(市場取引)は、先を見越した「将来」の景気見通しが関係します。

ここすごーく重要です!

固定金利って、先を見通してどうなるかを判断するため、現状より先行して変動するわけなんですよね!

そのため、金利が上昇するとなった時は、一般的には、長期金利が先行して上昇し、政策金利である短期金利は、そのあとに遅れて上昇する傾向にあります。

結局のところそんなに単純な話ではない・・。

今お話しした、固定金利は新発10年国債が関係していて、長期金利が上がれば、固定金利もあがるんだよ~

とお伝えしましたが、あくまで机上でのお話し

 

実際はもっと複雑な要因が混ざり合っています。

特に日本は、島国であり、物価上昇の変動が起きづらい世界的に見ても、独特な国です。

○○をしたらこうなる!

という単純に経済が動くのであれば、金利の変動は容易に判断できますし、色々な方が今後はこうなる!といった議論すらなくなります。

経済はそんな単純ではない上に、将来のことは正直どうなるかわかりません。

金利の変動を予想して、住宅ローンを利用するのではなく、自身のライフスタイルやリスクなどを考慮して、固定金利や変動金利を利用するようにしましょう。

まとめ

いかがでしょうか?

今回は、

住宅ローン 固定金利は何が原因で変動するの?

というテーマでお話しさせていただきました。

 

要所要所、省略しながらのご説明をしましたが、経済とも大きく関係しており、一概にこの場合はこうなる!

ということが言えないんですよね!

ただ、金利の変動を知ると、経済の動きや影響がどう関係してくるのかが見えてきます!

細かいところまでは知る必要はないと思いますが、経済のことをしり、ちょっとずつマネーリテラシーを上げていきましょう!

 

変動金利の金利変動の記事はこちらをどうぞ!

住宅ローン 変動金利は何が原因で変動するの?~短期プライムレートって何!?~

 

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