不動産記事

売主側、買主側 不動産仲介会社って!?~不動産仲介会社の仕組み~

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昔、不動産仲介の人って日中ほとんど事務所にいないので、どこで何をしているのか気になっていましたが、銀行行ったり、役所行ったり、実はめっちゃ忙しそうでした・・。

 

どーも、Ponchaです(‘ω’)

 

住宅売却・購入をする場合、ほとんどの方が不動産仲介会社さんにお願いをするかと思います。

契約や決済の場で、いろんな登場人物がいて、だれがだれなのかわからなくなります。

中には、売主さん、買主さん、それぞれに不動産仲介会社がいるということを知らない方もいます。

 

ということで今回は、

売主側、買主側 不動産仲介会社って!?~不動産仲介会社の仕組み~

というテーマでお話ししたいと思います!

 

ざっくりですが、売・買主さん側の不動産仲介会社と、どんな業務をしているのかざっくりとご説明したいと思います!

 

関連記事はこちら

不動産取引 決済時における固定資産税の日割り清算とは?~固定資産税と管理費の清算~

不動産売却 一般?専任?専属専任媒介契約書とは!?~売却時の媒介契約書の種類~

中古住宅購入 リノベーション済物件って実はお得!?~買取再販物件の裏事情~

リフォーム・リノベーションプランの考え方~リフォームプランの基礎知識~

住宅ローン 保証料と事務手数料の違いって!?~ネット銀行は保証料がかからない!?~

 

近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか?

本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。

建築工事・設計といった建設業の内容から、お部屋探し・不動産購入といった不動産業の内容まで幅広く扱っております。

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不動産の売買仲介とは!?

先ずはじめに、不動産の売買仲介について簡単にご説明したいと思います!

不動産売買における仲介会社とは、

不動産会社の仲介業者が売り手と買い手を結びつけ、円滑な取引をサポートする仕組みのことです!

売主様側の仲介をする不動産会社

買主様側の仲介をする不動産会社

に分かれます。

 

そのため、契約時のようにみんなが揃う場では、

・売主さん

・売主さん側不動産仲介会社

・買主さん

・買主さん側不動産仲介会社

といった感じで、登場人物が多くなるんですね。

 

買主さんの中には、

「○○社さんに仲介してもらって、個人の売主さんから物件を購入したのに、何故仲介会社さんがもう一社いるの?

と疑問に思った方も少なくありません。

もう一社の仲介会社というのは、売主さん側の仲介会社さん!

ということになります。

不動産取引の際、このような取引形態になっているという認識をしておくといいですね!

このように、売主さん、買主さんのどちらか片方のみの仲介をすることを片手取引と言います。

売主さん・買主さんが宅建業者の場合

今説明をした内容は、売主さん、買主さんがそれぞれ個人の方の場合です。

え?普通、お客さんって個人の方じゃないの?

と思った方も多いはず!

じつは売主さんもしくは、買主さんが必ずしも個人の方とは限りません

 

というのも、

・売主さんが、不動産を買い取り、再販している不動産会社

・買主さんが、再販するための物件購入をする不動産会社

上記のように、売・買主さんが必ずしも個人の方ではなく、不動産会社が売主さん、買主さんになることは多々あります。

 

ちなみにどちらかが不動産会社である場合は、不動産仲介業者は1社になることが多く、契約時には

・買主さん

・双方の仲介となる不動産会社

・売主さん

といった感じになります。

上記のように不動産仲介会社さんが、売主さん・買主さん双方の仲介を行うことを、両手取引と呼んだりします。

ちなみに、売・買主さんが業者さんでも片手取引になることもあるので、ご注意ください!

仲介業務はどんなことを行うのか?

不動産仲介業務ってなにをするのか?に対して皆さんはなんとなく、

売主さん:家の早期売却のお手伝い

買主さん:家の購入のお手伝い

といった感じですよね?

間違っていないのですが、ちょっとざっくりしすぎちゃってますね(笑)

もう少し詳しくご説明します!

売却する場合の仲介業務

売却するお客さんに対して、

・お部屋の状況

・物件について情報

・売りに出す金額

など、ヒヤリングや調査をしていきます!

特に売り出す金額というのは、相場もありますが、ある程度売主さんがいくらで売りたいかを希望を聞いて、どのように売り出すか検討しなければいけません。

住み替えであれば、

売却してから購入するのか、

購入してから売却するのか

といった感じで、売却の価格だけでなく売却時期も踏まえて検討する必要があります。

 

また、売主さんから依頼を受けた不動産会社は、お部屋の情報をREINS(レインズ)という、現在取引ができる不動産情報のサイトに登録する必要があります。

ちなみに、このサイトは一般の方は見ることができません。

登録している宅建業者が閲覧でき、不動産業者はその情報をもとに物件提案をします。

そのため、売却を依頼された不動産会社は、決められた日数以内に登録をしないといけません。

併せて、どのくらいの内見があったのか等の一定の期間内に報告する義務があります。

(一般媒介契約を除く)

ほかにも、見栄えが良い感じに写真を撮影したり、自社HPやスーモなどに掲載をして、より反響が出るような方法を考えます。

 

住みながら売却するの場合、購入希望者さんの内見の日程調整にも追われます。

住み替えを検討しているお客さんの場合であれば、住み替え先の物件探しなども並行して行うこともあります。

購入する方の仲介業務

購入する方に対しては、

ライフプラン、

資金計画、

予算、

エリア等

考慮して物件を探し、案内をします。

お客さんから提示されるお部屋もあれば、

不動産会社が条件に合ったお部屋を提示

することもあります。

良い物件が見つかれば、住宅ローンの審査が通せるかの確認をするために、事前審査の申込手続きのサポートをします。

借入をする金融機関の選択など、お客さんにて行いますが、借り入れ条件について金融機関にヒヤリングも行います。

気に入った物件が見つかり、買付申込書を売主さんに提出をしたら、

市区町村にて物件の調査

物件の管理会社さんへヒヤリング

などをして、重要事項説明書・売買契約書の作成します。

並行して住宅ローンに関する事務手続きのサポートを行います。

 

契約締結後は、

住宅ローンの本審査・決済

となるので、

不動産仲介会社は、住宅ローンの本審査の手続きのサポートや、決済時、お金がどう動くのかの整理、チェックを行います。

不動産仲介会社の報酬(仲介手数料)とは

・売主さん側の仲介

・買主さん側の仲介

それぞれ不動産仲介会社さんは、仲介業務を行うことで、仲介手数料をもらうことができます。

売主さん側の仲介した不動産会社→売主さんから仲介手数料

買主さん側の仲介した不動産会社→買主さんから仲介手数料

をもらうことができるということです!

 

ちなみに、不動産仲介会社がもらえる報酬は、原則この仲介手数料のみです。

不動産取引では、印紙代やら手付金やら司法書士さんへの費用やらで、思った以上に出費が多いです。

そのため、不動産仲介会社に多く支払っているんじゃないか?と感じてしまう人も少なくありません。

実際不動産仲介会社に対して支払っているのは、仲介手数料のみで、不動産仲介会社もこの仲介手数料が売り上げとなります。

 

ちなみに、売主さん・買主さん双方の仲介を行った場合の仲介手数料はどうなるか?

これは、双方から仲介手数料をもらうことができます!

つまり、一つの取引で2倍の仲介手数料をもらえることになるんですね~

 

売主さん、買主さん両方の手続きをするのは大変ですが、同じ物件の取引なので、

異なる物件の取引を2件やるより、ずっと楽です。

そのため、不動産仲介会社はできる限り両手成約にしたいので、あれやこれや手を打つんですね。

結果、両手成約する為に、囲い込みといったタブーな行為を行う営業マンもいます。

詳細を知りたい方はこちらの記事を参考にどうぞ

不動産取引での両手仲介、片手仲介?~日本の不動産取引の基礎知識~

不動産仲介会社の知識は完璧じゃない!?

これは不動産仲介会社に勤めている人であれば、納得してもらえると思います。

それは、

不動産のプロとはいえ、不動産に関連した知識をすべてを網羅しているわけではない

ということ。

もちろん、不動産会社に勤めている人は、不動産に関する内容については、プロである以上しっかり知識を付けて、お客さんにサービスを提供する必要があります!

しかし、

・住宅に関する税金

・住宅ローンに関する具体的な知識

・お部屋のリフォームに関する知識

・建物の構造に関する知識

などなど、不動産に絡む内容ですが、聞けばなんでも答えられるわけではありません。

具体的にいうと、

・正確な不動産取得税を計算してください!

・建物の構造計算をして下さい

・リフォームのプランを作ってください!

といった内容は、基本出来ないと思った方がいいですね・・。

不動産に関することとはいえ、分野がそもそも異なるので答えられる人は少ないですね。

お寿司屋さんにフランス料理を作ってください!

と言っているようなイメージです!

 

各専門の業種の方や、場所にて確認するのが良いですね!

例えば、

税に関する話であれば、税務署

ライフプランを作ってもらいたければ、FP

固定資産税などについては、役所

リフォームのプランに関しては、リフォーム会社さん

建物の構造については、建築士さん

といった感じですね!

ただ、不動産会社の営業マンも各所に聞いて回ることはできるので、相談をしてみるのはありかと思います!

まとめ

いかがでしょうか?

今回は、

売主側、買主側 不動産仲介会社って!?~不動産仲介会社の仕組み~

というテーマでお話しさせていただきました。

 

物件のことで頭がいっぱいになり、仲介の仕組みを理解していない人って実は結構います。

詳細まで知る必要はないのですが、不動産業界の裏側はまだまだ黒い部分が多いため、そういったところを理解するためには、

今回のような基礎知識は大変重要です!

今後、もう少し裏側についてもお話ししていきたいと思います!

 

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