不動産記事

住宅購入 契約したけどローンが通らない!?契約解除できる?~融資特約の基礎知識~

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過去に住宅購入の売買契約を結んだあと、家具などをローンで購入し本審査に落ちた方がいました・・。

皆様もローンを組む時は本審査が終わるまで、新しいローンで高いものの購入するのは控えましょう・・。

 

どーも、Ponchaです(‘ω’)

 

マンションを購入するにあたり、

多くの方が住宅ローンを利用するかと思います!

しかし、住宅ローンの本審査は不動産売買契約を結んだあとに行われます!

では、契約したのに本審査に落ちてしまったら

・おうちが買えない?

・契約解除ってできる?

疑問に思う方も多いはず!

 

ということで今回は

住宅購入 本審査に落ちてしまった場合って契約解除できる?融資特約の基礎知識

というテーマでお話ししたいと思います!

 

住宅購入するにあたりローンを組む方は、必ず知っておかなければいけない知識です。

あまり聞きなれない言葉ですが非常に大事ですのでしっかり理解しておきましょう!

 

関連記事はこちらになります。

2023年 中古住宅の住宅ローン控除の詳細について~控除額・築年数・要件とは!?~

壁紙の張替え費用ってどのくらい?~mと㎡の違い・張替えの規模で変わる!?~

不動産購入の流れ~初めてのマイホーム購入(中古マンション・戸建て編)~

不動産売買契約後のキャンセル、仲介手数料ってどうなる?

 

近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか?

本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。

お部屋探し・不動産購入といった不動産仲介業を行っていますので、住宅購入・投資用不動産を検討されている方はお気軽に連絡ください!

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住宅ローンの本審査は契約後に行われる!?

住宅購入する上で多くの方が住宅ローンを利用するかと思います。

ちなみに不動産購入の流れがまだピンと来ていない方は、まずこちらの記事を参考にしてみてください

不動産購入の流れ~初めてのマイホーム購入(中古マンション・戸建て編)~

 

住宅ローンを利用するにあたり、借入をする金融機関の審査は主に2回行われます!

事前審査

本審査

と呼ばれるもの。

審査の内容については、本題と離れてしまうのでここではざっくり

 

・事前審査

→お客さんの年収や属性・建物の築年数や耐震基準などの表面上の審査

 

・本審査

→より細かいお客さんの情報(健康状態など)の確認

します。

事前審査が通過できていれば、健康状態に問題がない限り、比較的本審査も通ることが多いです。

※もちろん100%ではないです。

 

ただ、問題なのは審査のタイミング

事前審査は、不動産売買契約を行うに行います。

本審査は、不動産売買契約に行います。

 

つまり、事前審査が通り、売買契約も結んだのに

本審査で落ちてしまった!!

となった場合、希望していた金融機関からの借り入れが出来なくなります。

そうなると、当たり前ですが資金がないため住宅購入が出来なくなります・・

他の銀行さんから借り入れをするなど、方法は色々ありますが、どこも借り入れが難しそうだから住宅購入をやめたい・・

そうなった場合、すでに締結してしまった契約の解除はできるのでしょうか?

融資特約による契約解除とは!?

色々と説明する前に、先に融資特約がどういったものかをお伝えしておきます!

 

融資特約=融資利用の特約=ローン特約

 

人によっていろいろ呼び方が違いますが、すべて同じ意味です!

要は、

一定の期間までに

・融資を受ける金融機関さんから審査OKか否かの合否を受ける

・ダメだった場合、一定の期間までであれば

契約を白紙解除できる!

という、買主さん保護のための特約です!

これは、あくまで買主さん保護のための特約です!

売主さんからすると大変リスクのある特約なんですね!

 

わかりやすく実際のたとえで説明しますね!

 

A銀行さんより融資を受ける場合

本審査OKか否か→5月10日まで

解除期日 →5月20日まで

上記日程で見ていきましょう!

買主さんは、5月10日までに本審査の合否をもらう必要があります。

つまり契約後速やかにA銀行に対して本審査を通す必要があります!

ここでいう5月10日というのは

審査結果をもらうリミットであって

審査を行う日のリミットではない

ので注意しましょう!

 

もちろん、審査書類などの提出が遅れたことにより、本審査の合否が5月10日までに出なかった場合、この特約は使えません・・。

で、5月10日まで審査結果が出て、NGだった場合

5月20日までに

契約を解除したい!』

通知をしたら、契約は白紙解除となります。

契約時に支払った手付金もそのまま返還されます!

買主さんを保護するための融資特約

融資特約は、買主さんを保護するための特約です!

というのも、最初にお話ししたように、本審査に落ちてしまい、ほかの金融機関からの借り入れも難しそう・・。

しかし、契約はすでに締結しちゃっている・・。

通常であれば、契約解除をする場合は

手付解除

違約解除

といったどちらも数百万ほどのお金を売主さんに支払い契約解除をしなければいけません。

詳しくはこちらの記事をどうぞ

不動産売買 手付金による解除とは?~手付金の放棄?倍返し?って?~

とはいえ、

・事前審査は通っている

・住宅購入の意志はある

・売買契約は結んだ

なのに、本審査に落ちてしまった!

という理由で数百万も支払わないと契約解除ができない

って、買主さんにとっては、リスキーな契約ですよね?

事前審査が通っているからと言って、100%本審査が通るという保証はありませんからね。

そのため、買主さんを保護するためにこういった特約があるんですね!

売主さんからするとリスクな特約

とはいえ、売主さんからすると、融資特約によって契約解除されるというのは、リスクでしかないんですね!

融資特約は、白紙解除になってしまうので、特段ペナルティーもなく契約前の状態に戻ってしまいますから、時間だけ無駄になってしまった感じですね・・。

売主さんからすると契約したからと言って融資特約がある限り、気が気じゃないわけなんですね・・。

そういったこともあり、ちゃんと期日を設けて、買主さんもすぐに審査をおこなってね~としているわけなんですね!

融資特約を利用するための注意点

融資特約(ローン特約)を利用する上でいくつか注意する点があります。

・借入する金融機関を事前に記載

記載した金融機関しか特約は使えない

融資の承認がされた場合は特約は使えない

期日が過ぎてしまった場合も特約は使えない

期日までに通知をしない限り、契約解除とならない

自分に過失がある場合は認められない場合がある

といった感じでいくつかポイントがあります。

決して難しいことではないのですが、忘れやすい内容ですので、上記内容をしっかり把握しておきましょう!

・借入する金融機関を事前に記載

売買契約をする際に、

・重要事項説明書

・不動産売買契約書

の書類に融資特約が利用できる金融機関を事前に記載する必要があります!

例えばA銀行から融資を受ける場合、

A銀行の融資額金利を記載しておきます。

ちなみに記載できる銀行は1銀行だけではありません

二つでも三つでも大丈夫です!

が、あまりおススメしません。

何故おススメしないのかは、また別記事に記載したいと思います!

・記載した金融機関しか特約は使えない

融資特約は

・重要事項説明書

・不動産売買契約書

記載した銀行しか該当しません

A銀行のみを記載した場合、

水面下でB銀行も候補に考えていて、B銀行も本審査を行っていたけど審査に落ちてしまった!

この場合は特約は使えません

あくまで、特約に該当するのは、記載をしたA銀行のみとなります!

B銀行も候補に挙がっているのであれば、

記載する銀行をB銀行だけにする

・A銀行、B銀行両方とも記載する

といった判断になります。

 

・融資承認された場合は特約は使えない

重要事項説明書、不動産売買契約書の融資特約の金融機関に、A銀行と記載した場合

A銀行の本審査が通ったのであれば、その時点で特約は使えなくなります!

気が変わったので契約解除したい!

といったところですでに承認されている為、この特約による解除はできない!

ということになります!

 

『え?希望した銀行の本審査の承認されているから特約が使えなくてもいいじゃん!

って思う方がほとんどだと思いますが、必ずしもそうとは限りません。

この辺も別記事にまとめたいと思います!

当然のような内容ですが、実はここが闇深いところなんです・・。

・期日が過ぎてしまった場合も特約は使えない

これは先ほどもお話しした通りで、

融資特約について

・重要事項説明書

・不動産売買契約書

の書類に、下記の内容を記載します!

①該当する銀行

②金利

③融資金額

審査合否をもらうリミット日(承認期日)

契約解除ができるリミット日(解除期日)

他にもチラホラ記載する事項がありますが、上記の内容は必ず理解しておきましょう!

 

④⑤の期日を過ぎた時点で契約の白紙解除はできなくなります

もちろん契約を解除することはできますが、

・手付解除(契約時に支払った手付金を放棄)

・違約解除(売買代金の10~20%を支払う)

といった感じでお金を支払って解除する必要があります!

 

・期日までに通知をしない限り、契約解除とならない

今お話しした条件をすべて整っていたとしても、契約の白紙解除は自動的にはされません!

 

・融資特約にA銀行を記載

・本審査の合否の期日までに、A銀行から回答有→NGだった

・他の銀行で借り入れも出来なそうだし、契約を解除する!

となっても、勝手に契約は解除されません!

契約解除期日までに、

『特約を利用して、やっぱり契約を解除します!』

通知する必要があるということです!

・自分に過失がある場合は認められない場合がある

この辺は意外と注意しておく必要があります。

融資特約を利用するためには、

買主さんが誠意をもって動いていたか?

も判断基準になります。

例えば、

書類の提出が遅くて審査が間に合わなかった

・そもそも審査をしていなかった

・事前審査の時に虚偽の報告をしていた

・本審査前に高い買い物をローンで組んでしまった

などなど。

明らかに買主さん側に非がある場合は、特約が認められない場合があります。

まあ、売主さんにとって、融資特約はリスクでしかないですからね・・。

買主さんに非があるのであれば、売主さん側を保護しましょうね!ってなっちゃいます。

ですので、融資特約があるからと言って油断をしていると、特約が使えない場合もあるので注意が必要です!

まとめ

いかがでしょうか。

今回は

住宅購入 本審査に落ちてしまった場合って契約解除できる?融資特約の基礎知識

というテーマでお話しさせていただきました!

 

売買契約後に融資の本審査を行わないといけないといったところで、買主さん保護のための融資特約(ローン特約)!

リスク回避も含めてしっかりと内容を把握したうえで、契約を望むようにしましょう!

今回はあくまで基礎知識ということで、あまり詳しくご説明しませんでしたが、

この融資特約、実は結構闇深いところがチラホラあるんですね!

また別の機会に、あまり触れられない闇深い部分についてご説明していきたいと思います!

 

関連記事はこちらになります。

住宅ローン控除に必要なお部屋の面積とは?~登記簿面積と壁芯面積とは!?

壁紙の張替え費用ってどのくらい?~mと㎡の違い・張替えの規模で変わる!?~

不動産購入の流れ~初めてのマイホーム購入(中古マンション・戸建て編)~

不動産売買契約後のキャンセル、仲介手数料ってどうなる?

 

近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか?

本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。

お部屋探し・不動産購入といった不動産仲介業を行っていますので、住宅購入・投資用不動産を検討されている方はお気軽に連絡ください!

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