不動産記事

2023年 中古住宅の住宅ローン控除の詳細について~控除額・築年数・要件とは!?~

投稿日:2023-04-04 更新日:

今まで税金の知識については、逃げて生きてきましたが、仕事柄向き合わなくてはならず、過去に戻れるのであれば、お金と向き合いなさい!と言いたい・・。

どーも、Ponchaです(‘ω’)

中古住宅を購入をする場合、多くの方が住宅ローンを利用して購入される方がほとんど。

住宅ローンを利用された方は、一定額が所得税などから控除される、住宅ローン控除を利用したいものです!

そんなお得な住宅ローン控除ですが、実際どういった場合が該当するのか

わかっていない方が大変多いです。

不動産会社の担当者さんでも条件を間違えている方がいます。

ということで今回は

2023年現在の中古住宅の住宅ローン控除の詳細について

というテーマでお話ししたいと思います!

新築・中古住宅で条件が異なります。

一緒に記載するとごっちゃになる方が多いので、

今回は中古住宅に絞ってお話ししたいと思います。

なかなか眠くなるような内容ですが、住宅ローン控除を利用する方であれば、ちゃんと覚えておく必要がある内容です!

 

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近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか?

本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。

建築工事・設計といった建設業の内容から、お部屋探し・不動産購入といった不動産業の内容まで幅広く扱っております。

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住宅ローン控除とは

まず、「住宅ローン控除」について、ざっくりとご説明しておきます!

住宅ローン控除住宅ローン減税など、人によって読み方が異なりますが、正式には「住宅借入金特別控除」といいます。

住宅ローンを利用して住まいを購入した場合に、

年末時点での住宅ローンの残高0.7%

入居時から最長13年間にわたって

給与などから納めた所得税住民税から控除される制度のことをいいます。

減税になるお得な制度!

ということは理解している方も多いですが、実際その詳細を把握している人は少なく、勘違いをされている方がいらっしゃいます。

注意すべきポイント含めてお話をしていきたいと思います。

中古住宅の場合 控除が受けられる期間は10年

住宅ローン控除を受けられる期間は、最長で13年

ですが、この期間は、

新築や中古物件でも買取再販された物件に限られます。

一般の中古物件の場合、控除の期間は10年なので注意が必要です。

 

対象となるローン残高の上限が異なる

控除ができる金額というのは、年末のローン残高の0.7%となります!

で、このローン残高の上限が、

・新築や買取再販なのか

・中古住宅なのか

で異なります。

新築でも、

・長期優良住宅

・ZEH住宅

でも異なりますが、今回は一般的な住宅の場合にしておきます。

新築・買取再販の物件の場合、3000万

中古物件の場合、2000万

になります。

これは、年末時のローン残高が4000万あったとしても

新築や買取再販の場合、3000万まで

中古物件の場合 2000万まで

しか、控除を受けられないということになります。

中古住宅の場合の住宅ローン控除の額は!?

中古住宅の場合、控除額のマックスがどのくらいなのかを確認していきましょう!

・年末のローン残高→最大で2000万

・控除額は、ローン残高の0.7%2000万×0.7%14万円

 

つまり、毎年最大14万円控除することができるということになります!

中古住宅の場合、

住宅ローン控除の期間10年ですので、

14万円×10年間MAX140万円分を控除することできる!

ということになります。

控除されるのは、所得税!

最も注意すべきポイントはここです!

住宅ローン控除について調べると、

年間で最大14万円

10年間で140万円も控除できる!!!

なーんて内容ばかり見かけるので、自分もついつい毎年14万円分、住宅ローン控除でお得になる!

と考えている方が大変多いです。

ここで一度振り返ってみましょう!

住宅ローン控除で控除されるのは何でしょう?

答えは、

自身のその年の所得税(と住民税)です!

住宅ローンの残高が控除されるわけではありません。

所得税ってなんだっけ?と思う方もいるのではないでしょうか?

それもそのはず、自身の所得税を把握している人ってあまり多くありません。

特に会社員の方。

給与明細に記載されていても、サラッとしか見ていない人の方が多いはず。

何が言いたいのかというと、住宅ローン控除を利用して

・どのくらいお得になるのか?

・どのくらい控除されるのか?

を知るには、自身の所得税を把握していないとわからないわけなんです!

所得税ってどのくらい引かれているの!?

ここで所得税って実際どのくらい引かれているのか、見ていきたいと思います。

所得税は人によっていろいろと控除されている場合がある為、今回は基本的な控除のみで計算した場合の所得税で見ていきたいと思います!

ここでの年収は、会社から支払われた総支給額という意味になります!

ざっくり、年収別でかかる所得税の平均を記載してみました。

年収400万 所得税は約8.5万前後

年収500万 所得税は約14万前後

年収600万 所得税は約20万前後

年収700万 所得税は約31万前後

年収800万 所得税は約47万前後

という感じですね!

ご家族がいる場合は、配偶者控除扶養控除も反映されるので、所得税がさらに安くなります。

その他の控除が反映されることを考えると、年収600万前後の方で初めて、住宅ローン控除を満額受けられる可能性が出てきますね!

その年の所得が2000万以上だと控除が受けられない?

住宅ローン控除を受けるための要件で、一定以上の所得を得ていると受けられなくなります。

その上限は、その年の合計所得が2000万である場合です。

給料だけでなく、副業で得た所得などもすべて足した金額となります。

つまり、給料所得が1800万だけど、副業で300万の所得を得られていたら、住宅ローン控除が使えない!

ということになります。

ここで注意が必要なのが、年収ではなく、その年の総所得であるということ。

所得とは、「収入」から「必要経費」を引いて残った額のことです。

 

サラリーマンで、会社から給与のみしかもらっていなければ、

給与所得額=1年間の給料額-給与所得控除額

となります。

そこから、基礎控除分を差し引いて

さらに

配偶者がいれば、配偶者控除

家族がいれば、配偶者控除

などが引かれて、トータルの所得が2000万以下であれば、住宅ローン控除が使えるということになります。

ちなみに、2021年度までは上限が3000万まででしたが、2022年度からは2000万に変更になったので注意しましょう!

住宅ローン控除を受けられる建物とは!?

住宅ローン控除はすべての建物が適用されるわけではありません!

上宅ローン控除を受ける為には、適用条件をクリアしなければいけません。

それは、築年数!!

古すぎる建物は住宅ローン控除の適用外ということです。

この築年数のクリアするには、

1982年(昭和57年)以降に建築された住宅

である必要があります。

1982年以降に建築された住宅は、新耐震基準で設計された建物だからです。

※新耐震基準に建物というのは、1982年6月以降の建物に設計された建物ですが、住宅ローン控除の場合は、1982年1月1日でOKとされています。

ちなみにですが、上記の条件は2022年度から変更になった内容です。

 

今までは、

木造などの非耐火構造物で築20年以内

マンションなどの耐火構造物で築25年以内

出なければいけない!とされていました。

もし、それより古い建物、築年数の場合、

耐震基準適合証明書等の耐震基準に適合している証明が必要でした。

つまり、昔は新耐震基準を満たした建物であっても、築年数がすでに25年過ぎている建物ですと、住宅ローン控除が利用できなかったということです。

例えば

1990年(築32年)の建物の場合、新耐震基準を満たしている住宅ですが、住宅ローン控除は受けることができませんでした。

この場合、住宅ローン控除を受けたいのであれば、耐震適合証明書が必要でした。

 

しかし現在であれば、1990年の建物(築32年)であっても住宅ローン控除を受けることができます。

こういった制度は、条件や要件、内容がちょいちょい変わります。

上記の変更についても、不動産の営業の方も理解していない方がいるので、注意した方が良いです。

 

余談ですが、現在の住宅ローン控除の要件でも、

1982年より前の住宅の場合、住宅ローン控除を受けるには、耐震適合証明書が必要になりますのでご注意下さい!

1982年より前の建物、俗にいう旧耐震の物件の場合、耐震適合証明書を新たに取得するのは相当ハードルが高いと考えておいた方が良いです!

この辺のお話をすると、大変長くなってしまうので、また別記事であげたいと思います!

床面積が50㎡以上必要

お部屋の床面積にも条件があります!

それは、床面積が50㎡以上であること

あまり小さなお部屋には住宅ローン控除は使えないということなんですね。

ただし、例外があります!

2023年までに建築確認が済んだ住宅

・所得が1000万以下の方

上記二つの要件を満たせば、40㎡以上のお部屋でも住宅ローン控除が利用できます!

 

マンションの床面積には要注意

戸建ては統一されているので問題はないのですが、マンションの場合、床面積の表記には二通りあります。

専有面積

登記簿面積

です。

販売図面などに記載されているのは専有面積

壁の中心から計測した床面積

 

対して、登記簿面積は

壁の内側で採寸した面積のことです。

要は実際に目で見て使用できる面積ということです。

当然ですが、壁の中心から計測した床面積である専有面積の方が大きくなります。

 

で、住宅ローン控除で判断する面積は、登記簿面積です!

つまり小さいほうの面積で判断します。

そのため、販売図面に記載されている床面積が51㎡だったとしても、登記簿面積が48㎡であった場合、

住宅ローン控除適用外!!

となってしまうので注意が必要です!

これは本当にあるあるの事例です。

マンションを購入する際、床面積が50㎡、40㎡ぎりぎりであれば、登記簿面積を一度確認しておいた方が良いです!

専有面積と登記簿面積については、また別記事でお話をしたいと思います!

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、2023年 住宅ローン控除の詳細について

というテーマでお話しさせていただきました。

 

住宅ローン控除などの国の制度の難しいところは、

都度都度変更が起きるということです。

常に新しい情報を調べておかないと、昔の情報でお客さんに伝えてしまい、トラブルになってしまいます。

その情報が正しいかは、しっかり自身でも把握しておく必要があります。

 

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近年は大変多くの情報に溢れています。

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本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

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