減価償却ってなんか言葉がかっこよくて、意味も分からず使いまわしていた若かりし頃・・。
お客さんに減価償却って何ですか？って言われてちゃんと答えられず恥をかいたことを今でも覚えています・・。
どーも、Ponchaです！(‘ω’)
今日は、最近よく賃貸住宅のオーナーさんから質問をよく受けるので、賃貸住宅のオーナーさん向けのお話をしたいと思います。
入居者さんが退去した後、度合いにもよりますが、一定の修繕やリフォームが必要となります。
多くの場合が、管理会社さんに任せていることが多いと思いますが、実際にはどのくらいやっておいた方がいいのか、ちゃんと把握していない賃貸住宅のオーナーさんが多いです。
まあ、賃貸住宅のオーナーさんは皆忙しい方が多いですからね・・。
ただ、賃貸住宅のオーナーさんであれば利回りなどもあります。
退去後のリフォームをどのくらい行い、どのくらい費用が掛かるのかはちゃんと把握しておいた方がいいです。
ということで今回は、
賃貸住宅の退去後、どのくらいリフォームした方がいいの？
というテーマでお話ししたいと思います！
記事が長くなってしまったので2回に分けてお話ししたいと思います！
今回は減価償却についてなどについてです！
今回は、賃貸住宅のオーナーさん向けにお話ししますが、今後賃貸住宅のオーナーさんになる、興味がある方にも参考になればと思います！
修繕やリフォームの提案するのは、管理会社担当者。
お金を出すのは、オーナーさん。
このことをしっかり理解してしておいた方がいいです。
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退去後に入居者さんに請求できる修繕とできない修繕
入居者さんが退去した後、多くの場合が何かしらお部屋の修繕を行います。
その際入居者さんが
・故意で傷つけてしまった
・汚してしまった箇所
については、入居者さんの費用で修繕します。
ちなみにこういった費用については、敷金からまず清算をします。
もし修繕費用が敷金でまかなうことが出来れば余った分は入居者さんに返金
逆に修繕費が足りなければ、追加費用を入居者さんに払ってもらいます。
自然損耗や経年劣化については、貸主（オーナーさん）負担
お部屋にある汚れなど全てが入居者さん（借主）負担ではありません。
例えば、
・冷蔵庫を置いてあった背面の電気焼けによる黒ずんでしまったクロス
・日光や自然現象による壁紙の変色
などが挙げられます。
簡単にいうと自然現象などによる不可抗力のどうしようもない修繕については、貸主であるオーナーさんの方で対応してね！
ということです。
ちなみにカビによる黒ずみなどは、基本入居者さん側の費用で修繕する必要があります。
これは、入居者さんがに対して善管注意義務があるからです。
善管注意義務というのは、借りているお部屋と言え、住む以上お部屋をしっかり管理してね！
という内容です。
建物の構造上、どの部屋もいくら換気してもカビが出来てしまうといったことがない限り、こまめに換気するなどしてカビなどが出来ないように入居者さんが管理してね！
という内容です。
減価償却によって修繕費用が異なる
退去時の修繕費用を請求する上で、忘れてはいけないのが減価償却です。
減価償却についてお話しするとちょっと長くなってしまうので、今回は割愛しちゃいますが、減価償却を簡単にお話しすると、
建材や設備は年数によって価値が異なるよ～
ということ。要は、
・貼ったばかりの壁紙
・貼ってから10年経った壁紙
とでは、同じ壁紙ですが、価値は違うよね？
ということです。
新品の壁紙の方がもちろん価値が高いですよね？
年数がたった建材や設備は、価値が落ちるのでその分考慮しましょう！
というものです。
つまり、入居者さんからすると長く住めば住んだだけ、お部屋の内装材の価値が下がっていくので、本来の修繕費用より安くなるということです。
例えば、
新規で壁紙を張り替えたお部屋に新規の入居者さんが住んで、4年で退去した際、
普通に使用していたけど、使い方が若干荒く、壁紙に汚れや使用感が出てしまっているので、再度張替をしようとした際、
4年間の減価償却を差し引いたうえで、入居者さんに壁紙の張替の金額を請求という感じになります。
とはいえ、あきらかに故意に傷つけた傷などについては、年数がたっていても、減価償却が適応されない可能性があり、入居者さんの負担で修繕する必要が高いです。
これは、過去に判例で証明されています。
このように賃貸住宅の修繕費用は、減価償却が大変大きく関係してきます。
減価償却については、また別記事で解説したいと思います！
まとめ
いかがでしょうか？
今回は、退去後のリフォームはどのくらいやった方が良いのか？
というテーマでしたが、リフォームや修繕を行う上で、減価償却って何なのかについてお話しさせていただきました。
実際に退去後のリフォームや修繕をどのくらいやった方がいいのかについては、後編でお話ししたいと思います。
2回に分けたら分けたで、前編がやたら短くなってしまいましたが、内容としてはめちゃくちゃ大事です。
今回の内容を理解したうえで、後編も読んでみてください！
参考にこちらの記事もどうぞ！
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