不動産記事

不動産契約、重要事項説明書と契約書の違いって!?~重要事項説明書に記載する内容とは~

投稿日:2022-11-02 更新日:

不動産契約時に長~い重要事項説明書を一通り読み終わった後、続けて契約書を読もうとすると4人に1人は、え?まだあるの?と絶望した顔になる人がいます・・。気持ちすごいわかる!!

 

どーも、Ponchaです(‘ω’)

 

不動産の契約をする際、ほとんどが契約日に重要事項説明書と契約書の読み合わせをします。

重要事項説明書と契約書の説明を受けても、書いてある内容が似ており、なんでそれぞれ分ける必要があるのか気になった方も多いはず!

 

ということで今回は

不動産契約 重要事項説明書と契約書の内容の違いって!?

というテーマでお話ししたいと思います!

 

専門的な言葉を使うとわからないと思うので、初めて不動産契約をする方が理解できるようにかみ砕いてお話ししたいと思います!

ちなみに、不動産取引における重要事項説明書については、こちらの記事を参考にどうぞ!

不動産の契約前に説明が必要な書類~不動産取引における重要事項説明書って!?~

 

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不動産取引での両手仲介、片手仲介?~日本の不動産取引の基礎知識~

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相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

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本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

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重要事項説明書と契約書の内容は重複している?

不動産の売買契約や賃貸借契約をする場合、買主さん・借主さんは契約をする前重要事項説明書という書面の内容の説明をうけます。

今回は、重要事項説明書に書いてある内容や契約書との違いについてのお話になりますので、重要事項説明書が何かを知りたい方は、まずこちらを確認してみてください!

不動産の契約前に説明が必要な書類~不動産取引における重要事項説明書って!?~

初めて重要事項説明書と契約書の内容を見た方のほとんどは、書いてある内容ほとんど一緒じゃね?

って思うかと思います。

難しい言葉がいっぱい並んでいて、普通の方だと呪文を聞かされているような感覚になります。

そのため、重要事項説明書の内容も契約書に書いてある内容もなんか同じに聞こえちゃうんですよね。

確かに重要事項説明書と契約書に書いてある内容は、ところどころ重複しています。

そのため、重要事項説明書で説明しているので、契約書の読み合わせをする際、同じことが記載されていたら割愛しちゃうことがほとんどです。

ただ、似ているような内容に見えて実は、重要事項説明書と契約書は大きく異なります。

何が違うのか細かくお話をしていきたいと思います!

重要事項説明書と契約書の違いとは!?

重複している内容が多い重要事項説明書と契約書。

では、違いっていったい何なのか?

重要事項説明書は、

取引にかかわる不動産業者買主さんや借主さんに対して不動産の詳細を記載した内容を説明しないといけないもの

契約書は、

契約する当事者同士(貸主や売主と借主や買主)が、契約内容に合意して結ぶものです!

重要事項説明書は不動産の詳細について書いてある書面

契約書は、代金〇〇円で、違反したらこういう処分をしましょうと言った感じで契約内容が書いてある書面

になります。

こうしてみると実はなんか全然違うね!って感じがしますね!

ちなみに重要事項説明書は、

この建物はどんな基準で建築されて、住むうえではこういう規約や規制があるからね~

という感じの内容が記載をされています。

そのため買主さんや借主さんは、あとで知らなかった!ということがないように、ちゃんと理解したうえで購入、賃借しましょうね!

ということで、この重要事項説明書は説明義務が課されているわけなんですね。

売主さん・買主さんには重要事項説明書の説明は必要ない!?

不動産の詳細を知らない買主さんや借主さんに対して、ちゃんと規約やら制限やらを知ってもらうために、重要事項説明をする義務があります。

しかし、商品を提供する側、不動産でいうと貸主や売主さん側には、この重要事項説明書を説明する義務はありません

というのも、売主さんや貸主さんは、不動産購入時に重要事項説明書の内容の説明を受けています。

しかも自身で所有している不動産ですから、不動産の詳細をある程度は知っているわけなんです。

そのため、貸主さんや売主さんに対しては、重要事項説明書を説明をする義務がないんですね!

いまさら再度説明を受けたところで、『いや、住んでいるので知っています!』

で終わっちゃいます。

なので、重要事項説明書は買主さん・借主さんに向けて、不動産の詳細を知ってもらうための内容ということなんですね!

重要事項説明書には実際何が記載してあるのか?

もう少し細かく重要事項説明書に記載してある内容についてご説明したいと思います。

戸建ての場合は、土地を買った後に住宅を建設するというパターンもありますが、建売の戸建てやマンションの場合は、土地と建物を同じタイミングで購入します。

そのため、建物・土地に関する情報が細かく記載されています。

住所床面積建てられた時期などは当然ですが、対象となる物件がどういう制限を受けて建築されたのか、またどういう規制がかかっている地域なのかなどなど

めちゃくちゃ専門的な内容が記載されています。

設計をする建築士の方などが理解するような内容で、何も知らない素人の方が説明を受けたところで

あ~なるほどね~

とは、まずならないです!

ほとんどの方が何の説明をしているんだろう?と思います。

ぶっちゃけ説明をしなくてもいいんじゃないか?と思っちゃうところなんですが、そういうわけにもいきません。

というのも、建築された当時は問題ない建物でも、法律が変わったため今の法律には適合しない建物になっている物件があるからです。

そういった建物に対して、

『今の法律では違法建築になるので、今すぐ建て直して下さい!』

とはいえるわけがありません。

なので、もし将来的に建て替え等を行う場合は、ある程度緩和しますが、今の法律に合わせて建て替えをしてくださいね~

ということになります。

このように将来建て替えをする際、こういう規制がかかることがあるからね!

というのを認知させておく必要があります。

建て替えの時に、そんな規制があること知らなかった!!

と言われないために・・・。

そのため、めちゃくちゃ専門的ですが、こういう規制がありますよ。と重要事項説明書に記載しているわけなんですね。

 

管理規約の中から抜粋した内容を記載

戸建ての場合は、管理規約は存在しないので関係ありません。

マンションのような共同住宅の場合は、管理規約の内容も重要事項説明書に記載します。

例えば、ペットの飼育ができるのか、リフォームをする場合制限があるのか

などなど。

戸建てと違い、複数の方が共同で生活しているので色々と制限を受けます。

物件を購入する場合はローンについての記載がある

物件を購入する場合は、住宅ローンなどの借り入れを行う方も多いので融資についても記載があります。

住宅ローンの流れや融資特約などについては、また別途ご説明したいと思います。

いつまでに住宅ローンの借り入れの承認をもらい、もし承認が下りなかったらどうするかなど記載します。

ただ、この辺については、売主さんにも関係する内容になります。

住宅ローンの承認が下りず、物件代金を払えないとなったら引渡しが出来なくなりますからね!

そのため、住宅ローンの内容については、契約書にも記載されています。

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、契約書と重要事項説明書の違いって!?

というテーマでお話しさせていただきました。

 

内容も重複している箇所も多いのでついつい似た書類を思う方も多いのですが、実際は違います。

特に買主さん・借主さんにとって重要事項説明書は、言葉の通り重要な内容が記載されている書類です。

契約書だけを理解していればOKというわけではなく、しっかりと重要事項説明書の内容も理解し、対象不動産がどういったものなのかを知っておきましょう。

 

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