不動産記事

不動産の契約前に説明が必要な書類~不動産取引における重要事項説明書って!?~

投稿日:2022-11-01 更新日:

自社が管理する賃貸物件の案内をするたび、案内時に重要事項説明をする強者がいました。ただただ内見しただけなのに難しい書類の説明が始まった!と思ってビビるお客さんが大勢いました・・。

どーも、Ponchaです(‘ω’)

本日は不動産取引における重要事項説明書の説明のタイミングについてお話をしたいと思います!

不動産取引に限らず、何か契約をする場合、重要事項説明は様々なところで義務付けられています。

今回は不動産取引においての重要事項説明書についてとなります。

重要事項説明書の中身については別記事にあげるとして、今回は重要事項説明書の説明のタイミングについてお話をしたいと思います。

本来の重要事項説明書の説明タイミングについて知らない方も結構多いので改めて認識していただければと思います!

 

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相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

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不動産取引における重要事項説明書とは!?

不動産を借りたり、購入する際、契約書を交わす前に必ず重要事項説明書という書面が渡され、宅建士による説明があります。

これは、宅建業法上で定められているので必ず宅建士重要事項説明書を説明しなければいけません。

後ほど詳しくお話ししますが、重要事項説明書は契約書とは別です!

重要事項説明書に記載されている内容については別記事に上げますが、簡単にいうと

・対象物件に関する内容

・対象物件に関する取引の内容

が記載されています。

もう少し細かく言うと、

・この建物はこういう規制がかかっていて、そのうえで建てられていますよ~

・住むうえでこういう管理規約がありますよ~

などなど。

重要事項説明書は宅地建物取引業法第35条書面のこと!

重要事項説明書は、宅地建物取引業法第35条書面と言います。

よく35条書面とも言いますが、宅地建物取引業法第35条の規定に基づいて作成された書面だからですね!

・・・・。

法律言葉アレルギーである私からするともう拒否反応が出ます・・。

別に重要事項説明書という言葉さえ覚えておけばいい

と言いたくなるところなのですが、不動産の契約書や媒介契約書などに登場する重要事項説明という言葉は基本、宅地建物取引業法第35条書面は~って感じで登場します。

なので、重要事項説明書=宅建業法第35条書面が理解できず、何のことを説明しているかわからなくなってしまうんですよね。

覚える必要はありませんが、35条書面とかの言葉が出てきたときは、重要事項説明書のことなんだな~程度で認識しておきましょう!

契約書と重要事項説明書は違う

お部屋を借りる方や購入する方は契約をする際、同じタイミングで重要事項説明書の説明を受ける方がほとんどかと思います。

そのため、契約書と重要事項説明書が混同されている方が結構います。

契約書と重要事項説明書は、似ていますが実際は違います。

詳しい内容や違いについては、また別記事にて説明したいと思います。

契約日より前に重要事項説明書の説明されてもよい!?

契約と重要事項説明は同日に行わなければいけない!

と認識している方が結構いて、事前に重要事項説明書の説明をすると逆に怪しむ方もいます。

本来は、契約前に建物に関する重要な内容が記載されている重要事項説明書を説明してもらい、納得したうえで契約しましょう!

というものです。

なので重要事項説明書は、必要な書類が揃っていれば契約の前日でも前々日でも問題ないんですね。

というより、本当は前もって説明を受けて納得したうえで契約に進むべきなんです。

当たり前ですが、不動産業界の方は皆ちゃんとそのことを理解しています。

ですが、実際は前もって重要事項説明書の説明することはあまり多くありません。

だって前もって重要事項説明書を説明をしたことで冷静になり、やっぱり契約やーめた!

ってことになる可能性が高いからです。

そのためほとんどの場合が、契約日に契約書の読み合わせの前に重要事項説明書の説明をします。

契約当日に重要事項説明書を説明され、初めて知った!なんか納得いかない!

となってもなんか雰囲気的にキャンセルしづらいですからね・・。

重要事項説明書の説明は、契約より前であればOK

重要事項説明書の説明は、契約するにあたり、

この建物や土地はこういった重要なことが含まれていますよ~、ちゃんと理解しておいてくださいね~

というものです。

そのため、契約より後に説明をしたり、そもそも説明をしなかったら違法になります。

契約書にサインする前までに、宅建士によって説明する必要があります。

そのため、契約日に契約書と重要事項説明書の説明をする場合は、必ず重要事項説明書の説明をしてから、契約書の読み合わせをします。

事前に説明をしてもらう

先ほどもちらっとお話ししましたが、重要事項説明書の説明は契約日に行われるため、契約当日に初めて知る内容があったりします。

こんな話聞いてなかった・・。

と思っても、契約当日だしキャンセルってなんか言いづらい・・。

となり、腑に落ちない状態で契約した人も決して少なくなりません

とはいえ、不動産売買になれば何千万もの買い物です。

腑に落ちない状態では契約ができない!

といって契約当日にキャンセルになることもたまにあります。

当たり前ですが、買主さんだってキャンセルをしたくてしているわけではありません。

ただ、何千万円もする買い物を納得できない状態では契約できないですよね・・。

契約当日にキャンセルとなった場合、売主さんにも迷惑が掛かり、大きなトラブルに発展することだってあります。

これは不動産仲介会社に責任があります。

そういったリスクを減らすために、事前に重要事項説明書を説明するのが良いのですが、なかなか買主さんと不動産会社さんと予定が合わず、行えないことが多いです。

ただ最近はすべての内容ではなくても、事前に重要事項説明書の概要をざっくり説明する不動産会社さんも増えました。

そうすることで事前に懸念事項や質疑を再度洗い出せます。

そしてある程度理解したうえで契約日に正式に重要事項説明書の説明を受ける

という感じになります。

概要だけの説明とは言え、事前に説明し、当日も説明を受けると、合計2回も重要事項説明の内容を聞いているので時間の無駄!

と思う方も多いのですが、

・当日初めて聞かされて腑に落ちない状態で契約する

・当日聞かされて納得できないからキャンセルする

といったリスクを考えると、不動産会社も買主さんもそのぐらい慎重になった方が良いです。

そもそも、1回の説明だけで重要事項説明書の内容を理解できる人はすごいです!

重要事項説明書はいろんな法律がからんで、それを一つ一つ確認してプロが作成している書類です。

素人の方が1回説明を受けて理解できるような簡単な内容が書いているわけではありません。

不動産会社から事前に何も説明がない時は、重要事項説明書の概要の説明書面を事前にもらうようにした方が良いです。

本当は事前にすべて説明してもらうのが良いのですが、現実には難しいため、書面をもらい、ざっくりでもいいので説明してもらうのが良いです。

説明を受けているか、受けていないかで当日の身構えや流れも大きく変わります。

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、契約前に義務付けられている重要事項説明書についてお話しさせていただきました!

重要な内容が書いてあるからこそ、事前に知っておきたいし説明を受けておきたいもの。

慎重になりすぎて機会損失を失ってしまう可能性もありますが、大きな買い物です。

ちゃんと納得したうえで契約できるように、事前説明を受けるなどして疑問を解消して気持ちよく契約するようにしましょう!

 

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本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

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