昔、お部屋を内見した際に、お客さんにリノベーションについて質問されたので一つ一つ答えていたら、いつの間にかリノベーション講義になってしまい、一つのお部屋で半日潰したことがあります。
上司にめっちゃ怒られました・・。
どーも、Ponchaです(‘ω’)
ここ近年、中古物件を買い取り、リノベーションをして、付加価値を付けて再度売りに出す、
買取再販の物件が非常に増えました。
いわゆるリノベーション済物件ですね！
リノベーションを視野に入れて、中古物件を探す買主さんにとっては、こういった再販物件であるリノベーション済の物件は魅力的です！
でもここで気になるのは、
リノベーション済物件の内装や設備のスペックってどのくらいのものを使用しているのか？
というもの。
賃貸物件とは違い、自身で高いお金を出して購入する以上、それなりのスペックはほしいですよね！
ということで本日は、
【リノベ済物件のリアル】内装・設備のスペックはどのレベル？購入前に知っておくべき基準と注意点
というテーマでお話ししたいと思います。
併せてこちらの記事をどうぞ
初めての不動産購入～リノベーション済物件の内装・設備のスペックってどのくらい？～
自分が支給した材料・設備でリフォームできるの？～自身で材料支給 メリット、デメリット～
住宅購入 仲介手数料の落とし穴！課税業者の物件で気をつけたい按分と税込表示の違いとは？
賃貸住宅 賃貸の設備・内装を交換できる？借主負担でリフォームは可能？
リフォーム・リノベーション 請負契約までの流れ～問い合わせから請負契約まで～
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目次
内装・設備のスペックを不動産会社はあまり理解していない
本題に入る前にちょこっとだけ。
リノベーション済物件の設備・内装のスペックを確認する際、
皆さんは案内をしてもらっている不動産仲介会社の担当者に聞くかと思います。
でも、実は・・・。
不動産会社の方は不動産のプロですが、
リノベーションや内装・設備のプロではありません。
現在のお部屋の内装、設備の仕上げ表を見て、
この設備は、○○メーカーの中級クラスの製品です！
なーんて説明できる人は、ほとんどいません。
下手すると、リノベーションを行った買取再販業者の担当者ですらわかっていない場合もあります。
またの機会で話そうと思いますが、
住宅に携わっているからと言って、建物や設備の特徴を理解している人って
本当にごく僅かなんです。
建築のプロの方が不動産売買の流れをあまり理解していないのと同様に、
不動産のプロは、建築・リフォームについて理解していない人がほとんどです。
一見似ているような業種に見えて、実は全然異なるんですよね・・。
要は、大工さんに電気工事をやってください！
といっているようなイメージです。
聞いたところで曖昧な答えや間違った答えになることが多いので、仕上げ表から自身で調べるのが良い！
のですが、正直理解できないと思います・・。
もし、気になる方がいたらお問い合わせください！
リノベーション済物件の内装の仕様は、一般的な仕様
リノベーション済の物件の設備や内装のクオリティーについては、
自身で頑張って確認してね～
で終了してしまったら、この記事の意味がなくなってしまうのでちゃんとご説明します。
立地や間取りによっても異なりますが、リノベーション済の再販物件で、
一般的に多く使用されているスペックについてお話いたします！
一般の方というと、ちょっとどれが一般？って話になってしまいますが、その辺をちょっと空気をよんでいただき、
・富裕層のようにハイスペックを求めるリノベーションでもなく、
・賃貸のように必要最低限ではない賃貸用スペックでもない
その中間ぐらいの一般的な標準スペックの内装・設備を使用しているのが、リノベーション済物件の標準仕様です。
内装の仕上げ材のスペック
内装の仕上げスペックについては先ほどお話ししたように、
皆さんがご自宅をリフォームをする際に提示されるランクと同じ内装材です。
壁紙でいえば、量産クロス、
フローリングでいえば、塩ビタイル
といったレベルです。
アクセントクロスがある場合、そのアクセントクロスは量産クロスではなく、
ワンランク上のクロスを使用することが多いです。
高いスペックの材料は基本使用していませんが、安すぎるといった仕様ではありません。
あくまで、一般的なレベルの仕様で仕上げています。
また、カーテンのレースは
視線
日差しを遮るため
リノベーション済物件にほとんどついていることが多いです。
レースについては、要望がない限りそのまま、設置した状態で引き渡しとなります。
各部屋にシーリングライトもついていることが多いですが、
物件によってはついていない場合もあります。
シーリングライトは、ごく一般的なタイプの商品がついています。
あくまで、内見時に暗いと印象が良くないため、明るく見せるために設置しているため、
必要最低限の機能の照明になります。
※とはいえ、現在のシーリングライトは調光・リモコン操作ができるのタイプが一般的です。
あくまで一般的な仕上げのため、高級志向の方からすると、
リノベーション済の物件の内装はチープに見えてしまうかもしれません。
また、
立地
築年数
その建物のもともとの仕様
によっては、建物の雰囲気に合わせて、少し背伸びをした材料を使用することがあります。
設備の仕様は、標準仕様以上のものを入れている
設備についても、基本は皆さんがリフォームをする際に使用する
標準仕様のスペックの設備を使用することが多いです。
賃貸で使用するような安すぎる設備を設置することは基本ありません。
というのも、賃貸住宅のようなスペックの設備を設置してしまうと、
せっかくリノベーションして綺麗にしたのに、一気に安っぽさが出てしまうからです。
設備は最低ラインでも一般仕様の商品を選択、
そこにプラスアルファのオプションを入れていることがほとんどです。
下記の内容の設備が標準仕様で設置されています。
・トイレ
→ウォシュレット一体型トイレ（タンクレスは正直少ない）
・洗面化粧台
→シャワー付き洗面化粧台（基本三面鏡のキャビネットが多い）
・お風呂（ユニットバス）
→追い炊き・浴室暖房乾燥機付き
・キッチン
→浄水器一体型・食洗器
１LDKぐらいで床面積が50㎡サイズ以上の物件であれば、
上記の内容の設備は、標準の仕様となっていることが多いです。
後ほど詳しく説明しますが、間取りや床面積によって設備のオプションが追加されます。
間取りと床面積でスペックは異なる
先ほど説明したように設備のスペックやオプションは、間取り・床面積で異なります。
というのも
・１LDKで50㎡以下ぐらい
・２LDK・50㎡以上
この辺で設備の仕様が若干異なります。
これは、
ファミリータイプなのか、
単身もしくは二人入居なのか
というお部屋のサイズです。
ファイミリータイプになると、キッチンには食洗器がついていることが多いです。
また１LDKでもリビングにエアコンが
ついている場合と、
ついていない場合
があります。
しかし、ファミリータイプの場合は、各部屋についていなくても、リビングには設置されていることが多いです！
ただ、エアコンの設置の有無は、
・リノベーションの予算
・リノベーション会社の意向
で異なるため、設置されていることが多い！
というわけではないので、注意しましょう！
大きい間取りになるほど、付加価値をつけ、差別化をはかっている
ファミリータイプのような大きい間取りになると、
設備などで付加価値を付け、差別化をはかることが多いです。
設備だけでなく、間取りを工夫して、他とちょっと違うような付加価値を付けるもあります。
というのも、サイズが大きくなると、
その分間取りの自由度が増すので、作りやすいというのもありますね。
代表的なのは、ウォークスルークローゼットですね。
大きいクローゼットのスペースの2面に扉を付けて、通路としても使えるクローゼットスペースです。
他にも、リモートワークが増えたことから、
ちょっとスペースにワーキングスペース
といった間取りも多くなりました。
本当に、コロナ前までのリノベーション済物件には、
3～4帖程度のワーキングスペースなんて、一切なかったですからね・・。
時代のニーズに合わせて間取りが考えられているなーと感じます。
ほかにも、仕上げ材でいうと、
玄関
トイレ
洗面所
にエコカラットを張っている物件もよく見かけます。
小さい間取りになるとスペックが落ちる
床面積が30㎡～40㎡ぐらいになると、
配置
予算
の問題から必然的にスペックが落ちます。
小さいお部屋になると、テトリスのように設備配置を考える必要があります。
また、小さいサイズの標準仕様っていうのが実はあまりないんです。
小さいサイズになると、必然的に賃貸仕様になってしまうことが多いです。
とはいえ、賃貸仕様の状態の商品を設置してしまうと、チープさが前面に出てしまい、
購入意欲が落ちてしまいます。
そのため、小さい間取りだったとしても、賃貸っぽく見せない工夫が必要となります。
床面積が大きいリノベーションより、床面積が小さいリノベーションの方が難しく、知識と技術が必要になります。
30～40㎡のリノベーション済物件を購入する際は、内装や設備のスペックにあまりこだわれないと思った方が良いです。
もし、どうしてもこだわったお部屋にしたい場合は、
リノベーションされていない物件を購入して、自身でリノベーションをする
ということを視野に入れた方がよいかもですね。
設備は、機能より見た目が重視されやすい
リノベーション済の物件を見たときに、多くの方は
機能性よりまず見た目を気にします。
というのも、機能性が良いです！
と言われても、標準が何かが分からない方が多く、ピンとこないんですね・・。
冒頭にもお話しましたが、機能性について説明できるほど不動産会社の担当者さんが詳しくない！
というのもあります。
その結果、
見た目が普通でも、機能性をよくして予算をあげるのであれば、
機能性は最低限にして、見た目が良く予算を下げた方がよい！
という考え方になりやすいんですね。
実際そのように選択されていることが多いです！
わかりやすいところでいうと、レンジフードが挙げられます。
今では簡単に取り外しができ、お掃除が簡単にできるタイプのものが普及しています。
ただ、お部屋の内見をした際に、
レンジフードの機能をわざわざ確認する人は正直あまりいません。
内見時に新しいキッチンを見たとき、
食洗器がついてる、
コンロが3口、
浄水器付きの水栓
といった、ぱっと見でわかる部分のクオリティーしか確認しないんですね。
レンジフードについては、スマートなレンジフードだなー
程度しか感じていません。
先ほどもお話した通り、
良い機能のレンジフードを設置したところで、
ちゃんとアピールできる人がいないからなんですね・・。。
なんなら、レンジフードのカバーの取り外し方を知らない担当者もいるぐらいですからね！
まとめ
いかがしょうか？
今回は、リノベーション済物件のスペックってどのくらい？
というテーマでお話しさせていただきました！
リノベーション済の物件の仕上げは安物ばかり！
という方がいますが、決してそんなことはなくて、一般仕様かオプションによっては、標準より高い仕様のものを使用しています。
ただ、高級志向の方からするとチープに見えてしまうとは思います。
かといって同じような内容を自身でリノベーションをするとなると、その金額にびっくりすると思います。
いい商品って高いんですよね(笑)
リノベーション済物件と自身でリノベーションした場合の金額の差について
下記の記事も参考にしてみて下さい！
住宅ローン リノベーション費用も借り入れ可能！？〜借り入れタイミングや予算に注意〜
併せてこちらの記事をどうぞ
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