不動産記事

賃貸借契約の当日の流れ~賃貸住宅契約時の注意点~

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オンラインでのやり取りが普及して、過去に一度だけ一度もお客さんと会わずにお部屋探しをして契約をしたことがあります。

どちらの方が効率が良いのか色々考えさせられました・・。

 

どーも、Ponchaです(‘ω’)

 

初めてお部屋を借りるとき、賃貸借契約書を取り交わします。

人生で初めて交わすのが賃貸借契約書だった!

という人も多いはず!

 

今回は、賃貸借契約をする当日の流れ

というテーマでお話ししたいと思います!

 

不動産売買契約程身構える必要はありませんが、皆さん意外と何も知らない状態で契約している人が多いので、参考にしてみください。

 

関連記事はこちらになります。

賃貸住宅アパートとマンションの違いって?~今後の比較は断熱・住宅性能?~

賃貸住宅でネットが使えない部屋がある!?~ネット回線は事前工事が必要~

賃貸住宅の退去の流れ~退去時における注意点とは~

賃貸住宅の仲介手数料の仕組み~仲介手数料は安くできる!?~

 

近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか?

本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。

お部屋探し・不動産購入といった不動産仲介業を行っていますので、住宅購入・投資用不動産を検討されている方はお気軽に連絡ください!

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お部屋を借りるときの賃貸借契約って!?

賃貸住宅に住む際、貸主さんと取り交わすのが賃貸借契約書です。

不動産売買契約と比べ、扱う金額少ないせいか、軽く見られがちですが、内容は大変重要なことが書かれています

特に退去時は

どこをどのくらい直すのか、

貸主、借主どっちが支払う必要なのか

などトラブルが非常に多いです。

また、借主さん自体も賃貸借契約に関してあまり関心がなく、ほとんどの人が内容を理解していなかったりします。

全部を理解する必要はありませんが、どういった流れで契約を行い、どういったことに注意するべきかをご説明したいと思います!

賃貸借契約を行う場所は、物件の管理会社!?

お部屋探しをする際、駅前にある不動産会社さんに行く方が殆どだと思います。

そこの不動産会社に色々お部屋を紹介してもらい、いいお部屋が見つかり、いざ契約となった段階で

契約場所は、○○不動産で行うので当日はそちらへ!

なーんて言われることが殆ど。

何故かお部屋探しをしてもらった不動産会社で契約を行わず、どこかもわからない不動産会社に行かないといけないのか?

そう疑問に思う方も多いです。

賃貸住宅の場合、ほとんどが物件を管理している管理会社で賃貸借契約が行われます。

こんがらがってしまう方も多いのですが

お部屋を紹介してくれた不動産会社が

不動産仲介会社

そのお部屋を貸主さんから委託を受けて管理しているのが

不動産管理会社

となっています。

なので、お部屋を紹介するのは仲介会社さんで、

契約やお部屋についてのお話は、管理会社さんで行います。

仲介会社もお部屋を管理していたり、管理会社も仲介業務も行っていますが、話がややこしくなるのでちょっと割愛しちゃいます。

詳しく知りたい方はこちらの記事をどうぞ!

賃貸住宅の仲介手数料の仕組み~仲介手数料は安くできる!?~

ですので、賃貸借契約を行う場合は、いきなりよくわからない不動産会社さんに出向かないといけないわけなんです。

 

お部屋の賃貸借契約 当日の流れ

不動産仲介会社さんによって異なりますが一般的な流れについてご説明しておきます。

①不動産管理会社に行く

②重要事項説明書の読み合わせ

20分~45分前後

③賃貸借契約書の読み合わせ

10分~30分前後

(④賃貸住宅紛争防止条例)

10分~20分前後前後

⑤保証会社・火災保険の説明

10分~15分前後

⑥記名・捺印

20分前後

⑦初期費用の支払い確認

⑧解散

 

といった流れです。

全体を通して約45分~1時間15分ぐらいかかります。

振り幅が大きいのは、読み合わせをする担当者によって大きく異なるからです。

賃貸借契約の場合は、不動産会社も借主さんも早く終わらせよう感が出ている時が多く、事務的な流れで行われることが多いです。

早ければ、30分から45分ぐらいで終ってしまうこともあるぐらいです。

といっても、書いてある内容は非常に大事です。

上記の内容を詳しく説明したいと思います。

①不動産管理会社に行く

冒頭に説明したように、賃貸借契約が行われる場所は基本管理会社さんです。

しかも、ほとんどの場合は契約者さんのみで、仲介会社さんの担当者はついてきません。

仲介会社さんは、お部屋探しまでは手取り足取り行ってくれますが、契約まで進むと基本管理会社さん側に丸投げになります。

というのも、契約以降はお部屋に関しての内容含めて、やりとりが管理会社さん側になるからです。

なので契約後、仲介業者さんとは、仲介手数料の話以外やりとりはほぼほぼなくなります。

ちなみに、大手不動産会社さんの場合だと、色々と会社規定の特約がある為、契約書等の作成も管理会社サイドではなく、大手不動産会社さんが行うことがほとんどです。

また、契約についても大手不動産会社が行うことが多いです。

②重要事項説明書の読み合わせ

来店後、5分~10分程度、挨拶や流れの説明がありますが、その後すぐ重要事項説明書の読み合わせに入ることが多いです。

賃貸住宅の重要事項説明書には、

物件情報・貸主さんの情報、現在ついている設備、お部屋を使う上での特約などが記載されています。

不動産売買の時同様で賃貸住宅の重要事項説明書は宅建士の方が読まなければいけません。

この重要事項説明書が大体20分~45前後かかります。

不動産賃貸営業の方は、宅建士の資格を持っていない方も結構いる為、代理で宅建士の方が重要事項説明書を読むことがあります。

で、代理で読む方の多くが、書いてある内容をびっくりするほど超スピードで読み上げます。

文章を目で追うのが精いっぱいなぐらい。

質問したくても言われている内容を確認するのが精いっぱいでどんどん先に進んでいきます。

ですので途中わからなくなった場合は、

ゆっくり説明してもらうか、

一旦説明を止めてもらうか

するようにしましょう。

特に、現在お部屋についているエアコンや照明等が

設備なのか、

残置物でついているだけなのか

で貸主さんが修理するしないが変わります。

また、退去時におけるクリーニング費用や修繕費用など特約に記載されていることもあります。

こういったことは、契約時は気づかなくても数か月後、数年後、退去時に気づき

そんなこと聞いてなかった!

なんて話によくなります。

しかし、重要事項説明書にちゃんと記載されて、説明もしているので契約時に質問しなかった借主さん側に問題あるよね?

と言われてしまうので、注意しましょう!

オンラインでも行える

重要事項説明書の説明は、オンラインでも行うことが出来ます。

遠方に住んでいる、契約当日現地にいけないという場合は、オンラインにて重要事項説明をしてもらうようにしましょう。

現在オンラインにて契約をするがだいぶ普及してきましたが、電子書面のやり取りがまだまだ普及していない為、契約書等の書面は郵送となることが多いです。

また、オンラインで説明する場合は、電波の状況や微妙なタイムラグが発生したりするため、通常の契約より時間がかかることが多いです。

③賃貸借契約書の読み合わせ

重要事項説明書の説明が終われば、次に不動産賃貸借契約書の読み合わせです。

不動産賃貸借契約書については、宅建士でなくても読むことが出来ます。

賃貸の契約の場合、重要事項説明書を代理で読んだ宅建士の方は、読み終えると担当者とバトンタッチすることが殆ど。

そのぐらい重要事項説明書を事務的に読んでいます。

賃貸借契約書については、重要事項説明書と記載されている内容とほぼ同じです。

そのため、2/3以上は割愛されます。

説明する内容としては、減価償却や退去時の補修についてです。

減価償却についてはこちら

賃貸の退去時にかかる原状回復の費用~長く入居した方が良い?減価償却って!?~

要は、壁紙とか経年劣化で何年後は価値無くなるので、退去時の補修費も考慮しますよ~

みたいな内容です。

意外とあっさり説明されますが、この辺めちゃくちゃ大事なので、しっかり確認をしておいた方が良いです。

④賃貸住宅紛争防止条例

あくまで東京都に限っての内容になりますが、都道府県によって似たような条例があります。

要は、トラブルが起きないようにする為に、こういった取り決めがありますよ

という内容が記載された書面です。

例えば、

退去する際、借主さんが負担して修繕しないといけない内容など。

この辺をはっきりさせておかないと、貸主さんと借主さんで認識の違いでトラブルが発生してしまうからです。

また何も知らない借主さんに対して、貸主さんが何でもかんでも修理費用を請求して問題になった事例もあります。

⑤保証会社・火災保険の説明

現在、賃貸住宅に住むうえで、ほとんどの場合が保証人ではなく、保証会社さんを利用してくださいと言われます。

契約前に保証会社さんに支払う費用など説明を受けているので、契約時には簡単な説明と申込書の記入がメインとなります。

保証会社さんについては、お部屋の申し込みの際に、審査を行っているので、審査を行った保証会社さんを利用します。

また併せて火災保険に加入する必要があります。

※厳密に言うと必須ではない(ただ加入しないと貸主がお部屋を貸してくれない場合が殆ど)

火災保険については、管理会社さんが提携している保険会社もあれば、自分で決めて加入してくださいという会社さんもあります。

基本は事前にアナウンスがありますが、何の話も出ない場合は、念のため確認をしておいた方がいいですね。



⑥記名・押印

一通りの説明が終わったら、記名押印となります。

多くの場合が、

賃貸借契約書 2部

重要事項説明書 2部

その他の書類 2部

火災保険の申込書

保証会社の申込書

 

賃貸借契約の場合、火災保険・保証会社さんの申込書の記載に時間がかかることが多いです。

これから住む物件情報から自身の現在の住まい等を記入しないといけないからです。

 

⑥初期費用の入金、確認

記名押印が終われば、初期費用の支払いです。

昔は、契約締結後その場で現金で初期費用を支払う

という流れだったのですが、まあまあ色々問題があったみたいで、現在は事前振り込みが殆どです。

契約前に初期費用を支払うのは納得できない

という方も稀にいます。

まあ、契約締結していないのお金を支払うのって抵抗ありますからね。

私も過去に契約締結後に一緒に銀行に行き、振り込みをしてもらったことがあります。

こういうケースは経営者の方が多い気がします。

ただ管理会社によっては契約前に振り込み必須とガチガチな会社もあるので、聞いてみると良いです。

⑦解散

上記内容が終わったら、契約終了となります!

おめでとうございます!

今後は、引っ越しに向けての準備となります。

契約した段階で引き渡し日は決まっているので、それに向けて段取りをするようにしましょう。

また、鍵がいつ、どこでもらえるのかは確認をしておきましょう。

前日にしか鍵は渡せない・当日現地で渡します

となった場合、引っ越しのタイミングや日程をどうするかも考える必要があるからです。



まとめ

いかがでしょうか。

今回は、賃貸住宅の賃貸借契約 当日の流れ

というのテーマでお話させていただきました!

 

お部屋をすでに借りている人の中には、多分何も考えずに契約していた!という人も多いはず。

契約当日の流れはそこまで大事ではありませんが、事務的な感じで進む為ついつい契約書等の確認が疎かになりやすいです。

契約締結してから知りませんでした!は通用しないので、しっかりと確認するようにしましょう!

 

関連記事はこちらになります。

マンション購入基礎知識 管理費や修繕積立金って!?~管理会社と管理組合の違い~

壁紙の張替え費用ってどのくらい?~mと㎡の違い・張替えの規模で変わる!?~

不動産購入の流れ~初めてのマイホーム購入(中古マンション・戸建て編)~

不動産売買契約後のキャンセル、仲介手数料ってどうなる?

 

近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか?

本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。

お部屋探し・不動産購入といった不動産仲介業を行っていますので、住宅購入・投資用不動産を検討されている方はお気軽に連絡ください!

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