不動産記事

2022年以降の住宅ローン控除の基礎知識~住宅ローン控除の計算方法~

投稿日:2022-03-11 更新日:

小学校の頃、消費税だけ知っておけばいいや!と思い税金の勉強を完全無視していました。

あの頃の自分を本当に叱りたい・・。

若いうちからちゃんと税金の勉強はしておきましょう!

どーも、Ponchaです(‘ω’)

2022年令和4年度に税制改正ということで、住宅ローン控除の一部改正があります。

メディアでも取り上げており、改悪なのでは?という報道もありました。

住宅ローン控除について、理解して計算できる人って結構少ないんです。

というのも、住宅ローン控除がどのくらいになるかというのは、給料やら、家族構成、保険などなど様々な要素が絡み、一つ一つ計算しないとわからないからです。

ということで今回は、2022年以降の住宅ローン控除の基礎知識

というテーマでお話ししたいと思います。

住宅ローン控除の概要の話では無く、もっと入り口であるそもそも住宅ローン控除って何なのかというところをお話ししたいと思います。

 

その他の不動産購入の記事についてはこちら

固定資産税って年々安くなる?~固定資産税の仕組みと減税~

不動産購入の流れ~初めてのマイホーム購入(中古マンション・戸建て編)~

不動産購入時のローン代行手数料って!?~支払う必要ない!?~

不動産取得税、登録免許税?って何?~不動産取得時にかかる税金~

 

近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか?

本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。

建築工事・設計といった建設業の内容から、お部屋探し・不動産購入といった不動産業の内容まで幅広く扱っております。

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住宅ローン控除と改正について

住宅ローン控除は、住宅ローン控除や住宅ローン減税など言われていますが、正式には、住宅借入金等特別控除といいます。

住宅ローン控除の方が普及していて、住宅借入金等特別控除と言われても同じものと理解できない人もいます

住宅ローン控除が設けられたのは、住宅ローンの金利負担を軽減するためです。

昔はもっと控除額があったのですが、景気が悪化し財源不足になり、控除額が減りました。

そんな中で消費税も増税したので、一般の消費者は

消費税は上がるし、住宅ローンの金利は高いし、給料安いし・・。家なんて買えない!

ってなったわけです。

不動産市場は、国にとって大変大きなマーケットである為できる限り冷え込ませたくない。

ということで、すまい給付金などの税制優遇をスタートさせたわけです。

富裕層だけでなく、一般の年収の方でも負担がないよう税制優遇を行い、住宅ローンを借りて住宅購入できるようにしました。

ところが、ここ近年超低金利状態になり、金利を1%切るようになりました。

そうなると、住宅ローンを借りなくても住宅を購入できる人たちが、あえて住宅ローンを借りて住宅購入するようになりました。

何故か?ざっくりいうと

住宅ローンでかかる金利より、住宅ローン控除で控除してもらえる金額の方が高くなるからです。(逆さや)

要は、現金で買えちゃうけど、住宅ローンで組んで控除してもらった方が結果安く購入できちゃうよね~っていう状態になったわけなんです。

住宅ローン控除で賄っているお金は税金

これって税金が適正に使われていないよね?ちゃんと見直しましょうよ!

ということで今回の住宅ローン控除の改正が行われた。

ということなんです。

住宅ローン控除の仕組みって!?

さて、本題に入りたいと思います。

ざっくりと住宅ローン控除の概要をお伝えすると、

条件

・返済期間が10年以上

・床面積が50㎡以上(特例40㎡)

自分が居住する

・既存住宅の場合、築年数・耐火構造等で制限あり。

 1981年(昭和56年)6月1日以前の旧耐震の場合、適合証明書が必要

・借入限度額は、3000万~5000万

 (省エネ住宅・ZEH・長期優良住宅なのかで変わる為)

・適用対象者の合計所得金額2,000万円以下年収ではない

 

内容

・期間は新築・再販物件で13年(2024年以降は10年)

 既存住宅は10年

・控除率は、住宅ローン年末残高の0.7%

 

といった感じです。

本当はもっと細かくあるのですが、この記事では簡単に済ませちゃいます。

ちなみに、内容は2022年度版に変えています。

2024年から、また内容が若干変わります

別記事で改めて住宅ローン控除の記事をあげたいと思います。

一番騒がれていたのが、控除率が1%から0.7%に下がったことですね。

控除額が変わった代わりに、期間が10年+α3年だったのが、13年になりました。



そもそも何が控除されるのか?

住宅ローン控除の概要をざっくりおさらいしたところで、質問です。

住宅ローン控除は、そもそも何が控除されるのか?

これがわかる人は住宅ローン控除を理解している人です!

 

正解は、所得税額です。

では、所得税額とはなんでしょうか?

ここを答えられたら、すごいです。

 

正解は、課税所得金額に税率を掛けたものです。

もうよくわからないですよね・・・。

ご安心ください。

この辺をちゃんと理解している人は、多分この記事を見ないです(笑)

 

住宅ローン控除は何が控除され、どういった計算なのかを理解していないから、

控除率が1%から0.7%になったから損している得している

というのがそもそもわからないんですよね。

まず住宅ローン控除を含め、自分がどこまで何を理解しているかを把握する必要があるからです。

住宅ローン控除がいくらかを知るには・・。

自身の住宅ローン控除でどのくらい控除されるのかを知るには、まず所得税額を出す必要があります。

所得税額については、次の見出しで説明します。

ちなみに、住宅ローン控除の上限は、

住宅ローンの年末残高の0.7%

例えば、住宅ローンの年末の残高が2000万円であれば

2000万×0.7%14万

つまり、所得税額から14万上限で控除できるということです。

さらに、所得税額が住宅ローン控除より低ければ、制限はありますが控除しきれなかった分を翌年度の住民税から控除できます。

所得税額が13万で住宅ローン控除が14万だったら、

1万円分を翌年度の住民税から差し引けるということです。

住宅ローン控除に行きつくまで・・。

メール等で自分が住宅を購入した時、住宅ローン控除をしてどのくらい所得税が安くなるのか?

という質問を受けるのですが、これの回答って非常に難しいんです。

家族構成やら、保険やら、収入やらいろんな情報が必要になってくるわけです。

住宅ローン控除がいくらできるかは、先ほど話した所得税額を出さないといけません。

所得税額ってなんやねん!って方もいると思いますので、超ざっくりと簡単に説明します。

税金アレルギーの人も頑張って参考にしてください!

収入が給料だけの場合で考えます。

年収から給与所得控除額を引き、まず給与所得を出します。

年収が500万円の場合だと、給与所得控除額は

500万円×(20%+44万)

144万 ←給与所得控除額

( )内は、給与の収入によって変わります。

年収から給与所得控除額を引くと・・。

500万円ー144万356万円給与所得になります。

356万円から基礎控除(大体48万)やら配偶者控除(人によって違いますがMAX38万)やら社会保険料控除やらを引きます。

その出た金額が、課税所得金額です。

例えば、この課税所得金額250万だったとします。

これに税額を掛けて、所得税額を出します。

250万の課税所得金額だと

250万×(10%-9.75万)15.25万

※( )内が税額で、課税所得金額によって変わります

この15.25万が所得税額です!

ぶっちゃけ訳わからないですよね・・。

ただここでやっと、住宅ローン控除が登場するわけです!

超簡単にする為、住宅ローンの年末残高が2000万だったとしましょう。

すると、住宅ローン控除は、2000万×0.7%=14万円

15.25万14万円=1.25万円

これに復興特別所得税(大体数千円ぐらい)がプラスされます。

1.25万円と復興特別所得税を合わせたものが、申告税額で源泉徴収税額になるというわけです!

訳が分からないと思いますが、住宅ローン控除を適用する場合、確定申告を自身でやらないといけません

なので、本来ちゃんと知っておこないといけない知識なんです。

ちなみに、上記のようなわかりやすい計算にはなりません。

生命保険、年金、社会保険料、不動産所得などなど色々合わせて計算する必要があるんです。

なので、年収500万円でも、その年の住宅ローン控除をフルに使える人もいれば、所得税額がかなり低く、住宅ローン控除の一部しか使えない場合もあります。

冒頭にもお話ししましたが、サラッと住宅ローン控除して所得税がいくらになるかを知るには、これだけのことをしないといけないということなんですね。

人それぞれ全く異なるので、例えを出したところであまり参考にならないんです。

不動産会社も理解していない場合が多い

住宅ローン控除について、住宅購入時に不動産会社に細かく聞こうと考えている人もいます。

しかし、不動産会社の担当者も意外とちゃんと理解している人は少ないです。

概要や条件ぐらいなら大体知っていますが、自身のライフプランに合わせて細かく計算できる人は、正直多くはありません。

このぐらいの住宅ローンを組めば、毎年上限このぐらいの控除がされます。

程度がほとんどです。

上限いっぱいまで控除して所得税がいくらになるのか、そもそも控除額が余ってしまうのか

といったことまでは計算してくれません。

理由は、先ほど話しましたようにいろんな要素を踏まえて、一つ一つ計算をして所得税を出さなくてはいけません。

そこまで行くと、ほぼ税理士の話になってくるんですね。

そういったこともあり、住宅ローン控除の概要や条件は把握しているけど、細かい計算まで対応してもらえないというのが実情です。



まとめ

いかがでしょうか。

今回は、住宅ローン控除と所得税に関する内容についてお話させていただきました。

住宅ローン控除が1%から0.7%になって得した、損したなどを言うのは、まず自分の所得税をちゃんと計算できるようになってからが良いと言えます。

条件が違えば、同じ年収でも所得税は大きく異なります。

なので、しっかり自身の所得税がいくらかを計算できるようになってから判断するのが良いと言えます。

 

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不動産取得税、登録免許税?って何?~不動産取得時にかかる税金~

 

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本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

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