この住宅買ったらこれだけの減税できるますよ～っていうシステムが欲しい・・。
どーも、Ponchaです(‘ω’)
住宅購入する際、税金がどのくらいかかるのか、どんな種類の税金があるのか、そして減税できるのか？
気になる方は大変多くいらっしゃいます。。
特に現在はカーボンニュートラルに向けて様々な税制優遇が設けられているので、余計ややこしくなっています。
まずは、基本的な不動産にかかる税金、誰でも受けることが可能な減税等知るところから始めましょう。
ということで、今回は不動産購入時にかかる税金と税制優遇って何があるの？
と言うテーマでお話ししたいと思います。
不動産にかかる税金の減税等は、基本自身で対応しないといけません。
しっかりと理解をして税制優遇を有効に活用しましょう。
不動産購入の記事についてはこちら
不動産購入の流れ～初めてのマイホーム購入（中古マンション・戸建て編）～
不動産購入時のローン代行手数料って！？～支払う必要ない！？～
不動産買取再販業者って？～買取再販業者への売却のメリット・デメリット
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不動産購入にかかる税金って何がある？
まず不動産購入した場合、どんな税金がかかるかお話ししたいと思います。
注意していただきたいのが、不動産を売却時にかかる税金とは別です。
また、別の機会で不動産売却・譲渡時にかかる税金についてお話ししたいと思います。
不動産取得時にかかる税金は下記の通り
・不動産取得税
・登録免許税
・消費税
・印紙税
不動産を購入しただけなのに、やたらと税金支払ってますよね・・。
今回は、不動産取得時にかかる税金に絞ってお話しします。
ちなみに、不動産を保有しているとかかる税金は下記の通り
・固定資産税
・都市計画税
固定資産税等については、別記事を参考にしてください。
不動産取得時にかかる税金
では、不動産取得時にかかる税金についてみていきましょう。
・不動産取得税
不動産取得税は、購入、増改築、贈与など不動産を取得した時にかかります。
不動産取得時にかかる税金なので、費用が発生するしない関係なく不動産が手に入ったら支払う必要があります。
相続や法人合併といった場合は、取得税はかかりません。
不動産取得税は、地方税になるので税金は都道府県に納税します。
建物だけでなく、土地にも取得税はかかります。
取得税の計算
不動産取得税＝課税標準（固定資産税評価額）×3％
事務所や店舗などの住宅以外の建物だと4％になります。
ちなみに土地も3％です。
本来すべて税率は4％ですが、2024年3月31日までは上記の税率の特例が適応されます。
課税標準というのは、総務大臣が定めた固定資産評価基準により評価、決定された価格のことで、原則として固定資産課税台帳に登録されている価格です。
つまり購入した物件価格の3％ではないということです。
固定資産税評価額の目安を知りたい場合は、物件の販売価格の70％ぐらいで考えておくと良いです。
課税標準＝固定資産税評価額＝物件販売価格×70％
という感じです。
課税標準には特例がある
不動産取得税についての詳細は別記事で上げるのでここではサラッと書いておきます。
不動産取得税である課税標準には特例があります。
建物と宅地にそれぞれ特例があり、取得税が軽減されます。
住宅の場合
要件を満たした新築住宅で課税標準から－1200万円、
要件を満たした中古住宅で課税標準から－最大で1200万円
控除することができます。
土地の場合
課税標準×1/2にすることができます。
要件を満たした住宅用地であれば、
不動産取得税＝課税標準×3％ に対して、
課税標準×1/2×3％－控除額（最大4.5万円）
という計算が適応されます。
・登録免許税
不動産免許税は、この不動産は私の所有物です！
と法務局（登記所）にある登記簿に所有権を登記する際に納める税金（国税）です。
登録免許税の計算
登録免許税＝標準課税×税率
となります。
標準課税は、取得税と同様で固定資産税評価額となります。
税率は、登記の種類で変わります。
また、この税率は自身が住む為の住宅であれば、軽減措置が適用されます。
※住宅用家屋の不動産登記に係る登録免許税の軽減措置が、2022年3月31日まででしたが、２年間延長され2024年3月31までの取得について適用されます。
所有権保存登記（新築物件はすべて保存登記）
通常は、0.4％
自己居住用住宅だと0.15%（2024年3月31日まで）
所有権移転登記（中古物件はすべて移転登記）
売買・贈与の場合、2％
自己居住用住宅だと0.3%（2024年3月31日まで）
相続の場合、0.4％
抵当権設定登記
通常は、0.4％
自己居住用住宅だと0.1%（2024年3月31日まで）
・消費税
消費税は馴染みがあるので細かい説明は不要ですが、実は消費税が発生しないものがあります。
・土地の譲渡・1か月を超える土地の貸付
・1か月を超える居住用賃貸物件の貸付
つまり、土地の売買には消費税が発生しません。
土地って消費される性質じゃないという定義だからです。
一戸建てのように、土地と建物が分かれているとわかりやすく、建物は課税対象、土地は非課税となっています。
では、マンションはどうなっているか。
マンションの販売価格には土地代が含まれた状態で、計算し明記されているだけです。
マンションを購入する時は、最終的に建物代＋消費税と土地代と明記して請求されます。
余談ですが、賃貸住宅の家賃も消費税がかからないので、非課税になっています。
・印紙税
印紙税とは、経済取引等に伴って契約書や領収書などの文書を作成した場合に、印紙税法に基づきその文書に課税される税金（国税）です。
要は、契約書を作成、発行し取引を行ったら印紙税がかかりますよ！
というものです。
不動産購入においていうと、不動産売買契約書が該当します。
そして、住宅ローンを利用する場合は、金銭消費貸借契約書が該当します。
さらに、リフォームをする人は、工事請負契約書が該当します。
中古住宅を住宅ローンで購入し、リノベーションした場合は、最低でも3回印紙税を払う必要があるわけなんですね・・。
印紙代は、契約金額によって変わります。
金額の記載がない場合は、一律で200円、契約金額が1万円未満であれば印紙代はかかりません。
不動産の譲渡に関する契約書の印紙税にも軽減措置があり、2024年（令和6年）3月31日まで延長されました。
参考にどうぞ。
契約書の記載金額が1,000万円以下の場合
本来は10,000円
軽減措置後 5,000円
契約書の記載金額が5,000万円以下の場合
本来は20,000円
軽減措置後 10,000円
契約書の記載金額が1億円以下の場合
本来は60,000円
軽減措置後 30,000円
余談ですが、建物の賃貸借契約書には印紙税はかかりません。
でも、土地の賃貸借契約書には印紙税がかかります。
ややこしいですね‥。
まとめ
いかがでしょうか。
今回は、不動産取得時にかかる税金についてはお話させていただきました。
税制優遇等色々ありますが、まず最低限不動産を購入したら、どの税金が発生するのかを知り、大体いくらぐらいなのかを把握する必要があります。
それぞれの詳細については、随時別途記事を上げていきますので、参考にしていただけたら幸いです！
不動産購入の記事についてはこちら
不動産購入の流れ～初めてのマイホーム購入（中古マンション・戸建て編）～
不動産購入時のローン代行手数料って！？～支払う必要ない！？～
不動産買取再販業者って？～買取再販業者への売却のメリット・デメリット
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