昔、住宅ローンに落ちてしまったことで、目の前で壮絶な夫婦喧嘩が始まってしまったのですが、うまくお互いをなだめたのを覚えています。
多分、夫婦喧嘩仲介業があればできる気がします！
どーも、Ponchaです(‘ω’)
住宅購入の際、住宅ローンを組む人がほとんど。
その中で、フラット35を勧められた方も多いのではないでしょうか？
フラット35は、銀行の住宅ローンとはまた違った審査基準、物件条件があったりと、フラット35が何なのか意外とわかっていない人が多いです。
今回はフラット35とは！？条件や基準は何か？
というテーマでお話ししたいと思います。
不動産についての別記事はこちら
銀行の住宅ローンとフラット35の違いって！？～住宅ローンの基礎知識～
不動産購入の流れ～初めてのマイホーム購入（中古マンション・戸建て編）～
住宅購入で頭金って必要！？目安って！？～頭金と自己資金は違う～
賃貸不動産のリフォーム～賃貸住宅のリフォーム費用はどのくらいかかる？～
近年は大変多くの情報に溢れています。
相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。
営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか？
本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。
リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。
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目次
フラット35とは！？
まず、フラット35が何かというのをご説明したいと思います。
フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利の住宅ローンのことです。
住宅金融支援機構は独立行政法人の一つで、国土交通省と財務省の管轄です。
なんか難しい言葉が並んでますよね。
ざっくりいうと、
銀行を窓口にしてお金を貸すけど、住宅金融支援機構が銀行が貸したお金を証券化したりして買い取ってあげるよ～、だから銀行は安心してお金貸してあげて
見たい感じ。
銀行の住宅ローンと何が違うかというとこちらの記事を参考にしてください。
銀行の住宅ローンとフラット35の違いって！？～住宅ローンの基礎知識～
フラット35は、35年間金利が常に一定の為、返済額がわかりやすく、資金計画やライフプランが立てやすいです。
昔は、銀行の住宅ローンより金利が低く設定されていましたが、最近は正直あまり変わらなくなってきました。
フラット35のメリットとデメリット
次にフラット35のメリットとデメリットについてご説明します。
フラット35のメリット
まずは、メリットから見ていきましょう。
フラット35の最大のメリットは、対象となる人の間口が広いということが挙げられます。
・借り入れしやすい
銀行等の住宅ローンに比べて、勤務年数や雇用形態といった部分が対象とならないので、誰でも借り入れしやすいです。
・保証料・保証人が不要
全部ではありませんが、銀行の住宅ローンには保証人が必要、もしくは保証料がかかります。
しかし、フラット35の場合は、保証人・保証料が不要となります。
・金利上昇リスクがない
最初から最後まで固定金利（金利が一律）の為、市場の金利が上昇しても返済額が変わることはありません。
・繰り上げ返済の手数料は無料
意外と盲点なのですが、一部の銀行の住宅ローンだと、繰り上げ返済する際、数万円程度の手数料がかかる場合があるんです。
しかし、フラット35の場合は、無料となります。
・団体信用生命保険（団信）の加入が任意
契約者が万が一何かあった際に住宅ローンの支払いを清算してくれる保険です。
銀行の住宅ローンの場合は、団信の加入が必須で健康状態に問題が入ると加入できず、住宅ローンを組むことができません。
フラット35の場合は、任意である為健康状態について何か聞かれることはありません。
フラット35のデメリット
次にデメリットを見ていきましょう。
フラット35は、質の高い住宅の取得を支援するというのが目的なため、審査対象の人の間口は広いですが、その分対象となる建物に対して条件があります。
・「適合証明書」を取得する必要がある
フラット35で住宅ローンを組む場合は、専門家に建物を検査してもらい、適合証明書を発行してもらわなければいけません。
新築・中古、マンション・戸建てなどで条件は変わります。
費用は4万～8万前後が相場です。
・建物の面積に条件がある
フラット35にするためには、対象物件の床面積に条件があります。
戸建ての場合で床面積が70㎡以上
マンションの場合で床面積が30㎡以上
住宅ローンはあくまで自身が住むことが条件の為、投資用には使えません。
そのため、面積が小さすぎると投資用と判断されてしまうわけです。
・頭金の金額で金利が変わる
デメリットというよりフラット35の特徴みたいな感じです。
借入額に対して、1割以上の頭金を入れた場合と、1割未満の場合とで金利が変わってきます。
頭金を1割以上入れた場合（融資率9割未満）
最も多い金利が年1.430％に対して、
頭金が1割未満の場合（融資率9割超）
最も多い金利が年1.690％
となっており、トータルで見ると100万以上平気で変わってきます。
・変動金利より金利が高い
変動金利との比較なので、比較対象になるか怪しいところなのですが、変動金利に比べて金利は高くなります。
そのため、市場金利が下がったところで、返済額は一定です。
銀行の固定金利の住宅ローンでは、3年や5年、10年といったスパンでローンの見直しを行うことができますが、フラット35の場合は、見直しの幅がほぼありません。
銀行の住宅ローンとフラット35 どっちが良い！？
銀行の住宅ローンとフラット35
選ぶならどっちが良い？といった質問をよく受けるのですが、
これに関しては、何とも言えない
が答えです。
大体の不動産会社の方は、このように答えると思います。
何の情報もないのに、これの方がいいです！という営業マンは疑ってかかったほうがいいです。
というのも、何の情報もないでどっちが良いかと選ぶのは、何も知らない人が『自分は、バスケとサッカーどっちが向いてますか？』
と聞かれているようなものです。
その人の職業や年収、予算、検討している物件、自己資金等々、さまざまな条件によって大きく変わります。
フラット35にしたくても、適合証明書が取れない物件であれば選べませんし、銀行の住宅ローンにしたくても、転職したばかり等であれば難しいです。
傾向としてお話をすると、
銀行の住宅ローンの審査が通る方であれば、銀行の住宅ローンを組むことが多いです。
自己資金にも余裕がある方は、変動金利を選ぶ方が得と言えます。
あくまで個人的な意見ですが、フラット35を選ぶのは銀行の住宅ローンの借り入れが難しいといった感じで、選択肢が限られている場合が多いです。
選択肢が多くある中で、フラット35を選ぶ人は正直あまり多くはありません。
これもあくまで一例であり、人それぞれライフプランは異なりますので、しっかり資金計画を立てて、そこから自分に合った商品を選定するのが良いです。
まとめ
いかがでしょうか。
今回は、フラット35について取り上げてみました。
住宅購入は買ったら終わりではなく、その後長い年月をかけて返済をしていきます。
しっかり長期的なライフプランと資金計画を考えて、自分に合った住宅ローンが何かを選ぶのが重要となってきます。
どの業界も自社の商品を販売するのが当然ですから、デメリットについては多く語りません。
しっかり自分でも知識をつけるのが、良い商品選びの近道です。
不安な方は、是非お問い合わせいただければと思います。
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相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。
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本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。
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ではでは～(‘ω’)ノ
