過去に一度だけ賃貸のリフォームに1千万近くかけてリフォームしたことがあります。
賃料は、４５万円です！
いやー、入居者さん決まるまで気が気じゃなかった・・。
１か月くらいで決まってよかったです・・。
どーも、Ponchaです(‘ω’)
賃貸として部屋を貸し、家賃収入を得る為に投資用の不動産を購入する方がここ近年どんどん増えてきました。
オーナーさんより、
新しい物件を購入したので、最低限で修繕してすぐに収益を上げたい
と相談されます。
自分が住むわけではないので、修繕の費用は最低限にして、且つできる限りすぐに入居してもらいたい！
賃貸オーナーとしては至極真っ当な意見なのですが・・。
なかなかうまくいかないんですよね〜・・。
ということで、今回は
投資用の賃貸不動産を購入した後、どのくらいのリフォーム・修繕を行えばよいのか
というテーマについてお話をしていきたいと思います！
今回は、賃貸経営をしている方やこれから賃貸不動産の購入検討している方、将来オーナーを目指している方向けになるかと思います！
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目次
物件購入後の最初の修繕は、大変重要
まず賃貸用の中古不動産を購入した後、お部屋を貸し出す前にやるべきは、
お部屋を綺麗にすること。
壊れているところは修繕しないといけないですし、せっかくリフォームするなら見栄えをよくして入居者さんを早く決めたいところ！
しかし、綺麗にしようとすればそれなりの費用は掛かります。
せっかく家賃収入を得ようと購入したのに、リフォーム費用はかけすぎてしまったら、物件購入の費用の返却はおろか、リフォーム費用だけで家賃収入が消えて行ってしまうこともあり得ます。
かといって、最初のリフォームをケチったことで入居者さんが決まらないとなったら本末転倒！
この辺のさじ加減が大変重要です。
ちなみに
リフォーム、
修繕
というのは、物件購入後以外だけでなく、入居者さんが退去する度、費用がかかってきます。
そのため、物件購入時には直さなかった修繕箇所等は、
退去したタイミングでやらなければいけなかったり、
入居中に不備や故障が起きてしまって、修繕をしないといけなくなったり
ということもあります！
そういったことも含めて最初に行う修繕・リフォームは大事なんですね。
立地と賃料の相場と客層を理解する
まず、リフォームを検討するにあたり、
・立地
・賃料相場
・その地域の客層
によって内容は大きく異なってきます。
極端なことを言えば、同じ間取りで同じような壊れ方をしていても、
〇〇の立地でこの客層なら、必要最低限で十分という場合もあれば、
△△の立地だと、全面的にリフォームを行わなければ入居者さんに選ばれないという場合もあるからです。
もう少し深掘りをすると、同じような立地でも
・建物の築年数
・設備のグレード
などによっては客層が大きく異なってきます。
そういった部分をしっかりと理解したうえでリフォーム内容を検討する必要があります。
また、不動産会社は物件に関することはプロでもリフォームに関しては結構素人の方が多いのも事実。
『この投資用の物件の利回りはこのぐらいで、家賃設定をこのぐらいにすれば、大体このぐらい年数でローンは完済できます！』
といったように、不動産に関しては、事細かく計算をしてくれますが、リフォーム費用やどのくらいかけたほうが良いかというのは、関与しない会社が多いです。
逆にリフォーム会社にリフォームを依頼をすると、
物件に関する賃料相場や客層などは詳しくないので、今までの経験で賃貸住宅であれば、このぐらいリフォームをやった方がいいと判断され、自身が考えていた予算をオーバーしてしまうこともあります。
賃貸住宅をリフォームする時は、
リフォームの観点と
不動産の観点、
両方からみて内容を決める必要があります！
立地と建物のグレード、賃料、客層・・。
購入した不動産がどういう条件に当てはまっているかで大きく異なってきます。
それぞれ特徴についてご説明したいと思います。
もちろん一概には言えませんので注意してくださいね！
都心部の不動産の場合
まず、都心部の場合を見ていきましょう。
ここ最近コロナの影響で都心部から離れた地域でお部屋を借りる人が増えてきましたが、それでもまだ都心部の人気はあります。
都心部の場合は、
築年数や建物のグレードで分けたほうが良いです。
築浅物件で、建物や設備のグレードもよい場合は、それぞれしっかりと修繕やリフォームは行ったほうがいいでしょう。
都心部に希望して住む方は、仕事をバリバリやっている方が多くで、お部屋にクオリティーを求めます。
中途半端な修繕をすれば、その中途半端さが原因で成約にならないことは結構多いです。
都心部は特に物件も多く存在し、競合も多いです。
よほど立地などが気に入らない限り、この部屋は微妙と感じるとすぐにはじかれてしまいます。
築浅物件や設備も整っていれば、都心部の場合賃料は高めに設定ができますので、全体的にきれいにしてから募集をしたほうが早く入居者さんが決まりやすいでしょう！
都心部から離れた不動産の場合
都心部から離れている不動産の場合は、大きく分けて２パターンに分かれます。
それは、駅から近いか遠いかです。
駅から近い
駅から５分圏内、頑張って７分圏内
そういった不動産の場合は、
都心部は賃料が高いので、多少通勤時間がかかってもいいから、綺麗部屋・大きい部屋に住みたい人が多いです。
全員が該当するわけではないのですが、郊外で大きいお部屋を好むお客さんの場合は、大体綺麗なお部屋であることが条件だったりします。
また、綺麗なお部屋を好む方は、
外観がオシャレ
清潔感がある物件
を選ぶ傾向があります。
そのため、賃料は安くーと希望を言いつつ、なんだかんだで綺麗なお部屋を優先的に選ぼうとします。
外観がきれいで設備が整っているのであれば、多少賃料が高く設定してでも、がっつりとリフォームをしてあげたほうがすぐに決まります。
また、綺麗なお部屋を好む方は比較的お部屋を綺麗に使う傾向があります。
駅から遠い
都心部からも離れており、駅から遠いも離れている不動産は、正直人気はあまりないです。
ただ、コロナが影響してここ近年だいぶ需要も増えてきてます。
都心部から離れてかつ、駅からも遠い不動産の場合は、
勤務地も関係しますが、結構訳ありな方もしくは、学生さんが多い傾向があります。
しかし、学生さんでなければ、都心部の方と比べて一度住んだら結構長く入居する方が多いです。
また、お部屋自体に凄いこだわりを持っているわけでもないので、最低限住むことができればいいと感じる方も多く、表層がきれいになっていれば大丈夫と言えます。
立地などから賃料が安い設定であることを理解しているため、内装の仕上げに対してうるさく言うことはあまりありません。
また、賃料自体も低く設定しないといけない為、リフォーム代に費用をかけすぎると家賃収入がリフォーム代だけに消えてしまうので注意したほうがいいです。
駅から遠くても大きい部屋
駅から遠く建物の構造がしっかりしている、お部屋が大きい不動産の場合は、例外があります。
これは最近多くなった、テレワークを希望する方がこういった環境のお部屋を選ぶ傾向があります。
テレワークの方は、自宅にいることが多くなるため、静かで大きい部屋を希望されます。
ただ、都心部だと高いうえに狭い！
そして、わざわざ会社に行く必要がないので都心部に住む必要がない。
であれば、都心部で住む時と同じ賃料を払うなら、郊外で駅から離れていても大きくてきれいな部屋がいい！ってなるわけです。
自宅でお仕事をする為、家にいることが多いので、設備や内装にもこだわりが出ます。
もちろん、内装や設備を新品でランクが高い商品を設置する必要はありません。
全体的に小奇麗になっており、設備もランクは低くても整っていれば問題ありません。
テレワークの方が、一番こだわるのはネット環境です。
ネット環境が整っていない時点で、大体お部屋探しの検索からはじかれます。
ですので、郊外で駅から離れている物件は、光回線等のネットの回線の引き込みを行っておいた方が良いですね。
もちろん、入居者さん単独でネットの引き込みは出来ますが、賃貸住宅である以上勝手に工事をしてはいけないという認識があるのと、やはり一から自分で手配するのはめんどくさいと思ってしまいます。
事前にネットの環境を整えておく方が今の時代反響は多いですね！
ここで大事なのは、無料のネットがいいというわけじゃない！ということ。
オーナーさんが結構勘違いしやすいのですが、無料ネットを導入すれば入居者が増えると思って言う事。
正直、入居者さんは無料ネットがそんなに早くないことに気づいています。
そのため、よほどオーナーさんが毎月高額の費用を払っている無料ネットでない限り、大体入居者さん自身でプロバイダーと契約をしています。
が、それには、建物にネット環境があるか、そもそも配線の引込が可能かどうかが重要となってきます。
下記の記事が関連記事になりますので、参考にしてみて下さ！
賃貸住宅の無料wifiの速度ってどのくらい？～ネット無料のお部屋ってどうなの？～
賃貸住宅のネット回線ってどうやって確認するの！？～ネットの回線は事前工事が必要～
地方の不動産の場合
あまり地方の不動産を購入する方は少ないかもしれませんが、場所によっては収益化を十分考えることができます。
例えば、リゾート地にある不動産です。
ちなみに、富裕層向けの別荘のような賃貸は、話がちょっと変わってくるので今回は省きます。
リゾート地の不動産の場合、リゾート地に働きに来る従業員用の賃貸住宅です。
リゾート地では、そのシーズンが来れば、リゾート地のお店などが多くの住み込みの従業員を一時的に雇います。
そういった方は、短期の場合もありますが、長期的に働く方もおり、１年を通してみるとずっと空室ということは少ないです。
リゾート地の会社は、地元密着の不動産と深いつながりがあります。
その不動産に管理をしてもらえれば、１年を通してうまく入居者を調整してくれます。
地方であるため、不動産の金額もかなり少額で購入ができます。
寮として使用してもらえるのであれば、生活するうえで支障がない最低限のリフォームで、仕上がりも最低限で問題はありません。
その代わり、賃料の交渉でかなり低い賃料になりやすいです。
一般の方が住む場合は、周辺の相場やお部屋環境を見比べて検討したほうが良いです。
地方に住まわれる方は、家賃を気にする方が圧倒的に多いので、どんなにきれいなお部屋でも賃料が高いと、そもそも検索にすら引っかかってこないです。
相場に合わせた賃料で、リフォーム代金をしっかりペイできるかを考え内容を決めたほうが良いですね。
寮以外であれば、郊外の入居者さん同様、長期で入居する方が多いです。
最初の見栄え以上に、入居後の不具合の対応を迅速に行えるような体制にしておくほうが良いと言えます。
設備など修繕しないのであれば、万が一壊れた時すぐに対応できるように資金は見込んでおいたほうが良いですね。
ただ、地方の不動産の賃貸経営は正直難しいので、あまりおススメはしません。
もう少し、地方が活性化してから狙ったほうが良いかと思います。
まとめ
いかがでしょうか。
今回は、賃貸不動産のリフォームはどこまでしたほうが良いのか？
というテーマでお話しさせていただきました。
立地や客層など細かく例を挙げましたが、全部が全部該当しているわけじゃないので、その辺はご理解いただければと思います。
ただ、賃貸経営をする時は、不動産を購入する時点で家賃収入だけを見るのではなく、現状でリフォームがどのくらいかかるのか？
周辺の相場、客層などもトータル的に視野に入れて、購入した費用、リフォーム費用がちゃんとペイできるかを考えたうえで不動産は買うようにしましょう。
不動産を購入する際は、リフォームがどのくらいかかるといった内容が抜け落ちていることが多くありますので、注意したほうがいいですね！
賃貸不動産を購入する際は、リフォームの観点と、不動産の観点その両方を見たうえでちゃんと収入が得られるようになるのか？
といったところもしっかりと見ておかないと、都度都度かかる修繕やリフォームだけで家賃収入が消えて行ってしまうなんとこともあり得ますので注意しましょう！
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おかげさまで、大変多くのご依頼有難うございます！
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