賃貸住宅、退去後の修繕ってどのくらい行った方が良い？～退去時のリフォーム費用～Poncha blog 建築・不動産相談所

退去後にめちゃくちゃ汚れているお部屋に入るとき、毎回土足で入りたくなります・・。

多分こう思っているのは私以外にもいるはず・・。

どーも、Ponchaです(‘ω’)

今回は、賃貸住宅のオーナーさん、大家さん向けの内容となります。

が、オーナーさんや大家さんってこうやって修繕費用を決定しているんだ～

という感じで入居者さんも知っておいた方がいい内容でもありますね！

貸主さん自身が所有している賃貸のお部屋を入居者さんが退去した際、お部屋を修繕する必要があります！

入居者さんがどのようにお部屋を利用していたかによって、修繕内容は異なります。

しかし、実際どのくらいの修繕、リフォームをすればよいかわからない！

とりあえず、管理会社が提案する内容でいいや！

というオーナーさんや大家さんが実は結構多いです！

しかし、明らかに過剰なリフォーム内容だったり、

本来やった方が良い修繕をしていなかったり

と、リフォーム内容が結構適当であることがちょいちょい見受けられます！

ということで、今回は、

賃貸住宅、退去後のリフォームってどのくらいやったほうがよい！？

というテーマでお話をしたいと思います！

退去後の修繕・リフォーム内容はどこを確認して決めていけばよいか改めて確認してみましょう！

退去後の賃貸住宅の修繕・リフォームって！？

入居者さんが退去した後、新しい入居者さんを募集する前にまずお部屋を綺麗にする必要があります。

賃貸住宅の場合は、

リノベーション＝現状よりもっと良い状態にする

ではなく、

リフォーム＝現在と同じような状態にする

ことが多いです。

いわゆる、原状回復というものです。

原状回復とは、簡単いうと入居する前と同じ状態に戻すということです。

主な内容としては、

・汚してしまった壁紙を張り替えたり、

・古くなりすぎてしまった設備を交換したり

・傷などをリペアしたり

・クリーニング

などが該当します。

原状回復費用の負担については、こちらの記事を参考にして見て下さい。

賃貸住宅の退去時の修繕とは～貸主、借主どちらが負担！？～

賃貸住宅の退去の流れ～退去時の注意点について～

また、よく聞かれるクリーニングが何かはこちらの記事を参考にどうぞ！

クリーニング・美装工事ってどこまで行うの！？～物件や内容で仕上がりが変わる～

自然損耗や経年劣化以外については、基本借主(入居者)さん負担で修繕を行います。

自然損耗や経年劣化以外というのは

・入居者さんで壊してしまった設備

・入居者さんが付けてしまった傷

などになります。

要は、入居者さんが付けてしまった傷などは、入居者さんの費用で補修してね！

という内容ですね。

修繕って必須なのか！？

お部屋の所有者であるオーナーさん・大家さんであれば、退去後のリフォームなどの流れや仕組みを知っていると思います。

しかし、入居者さんからすると、退去後の修繕費用ってどういう流れでいくら支払わなければいけないかわからずで、ちょっと怖いですよね・・。

修繕費用って絶対発生し、自腹を切らないといけないか？

とわからない方も多いはず。

これについては、

修繕費用はほぼ確実に発生します。

が、自腹を切る必要があるかは、お部屋をどう使用していたかによる。

という感じです！

別記事を詳細を上げていますので、そちらを参考にしてみてください！

賃貸住宅　敷金・礼金０って本当にお得？～敷金・礼金とは！？～

ここでは簡単な説明にしておきますね！

退去時にかかる原状回復の費用は、お部屋を傷つけたから発生するだけではありません。

住んだ以上、次の入居者さんが気持ちよく入居できるように、水回り含めて、業者さんによるクリーニング作業が入ります。

このクリーニング作業は、必須で発生する内容になります。

契約書類にもクリーニング作業必須！

と、うたっていたり、その費用まで明記されていることもあります。

修繕費用は必ず発生する！？

そうなると気になるのが、その修繕・リフォーム費用！

クリーニング費用は必須でかかってくるとなると、退去時に自腹でオーナーさんや大家さんに支払わなければいけないのか？

・・・・。

ご安心ください！

そんなことはありません！

というのも、こういった原状回復の費用については、契約時に預けた敷金から差し引かれます。

これはクリーニング費用に限らず、入居者さん自身が付けてしまった傷等の補修費用も敷金からまず引かれます。

さらにいうと、お部屋を綺麗に使っていたことで、クリーニング費用しか掛からず、敷金でリフォーム費用をまかなえた場合、

敷金の残額分は入居者さんに返還されます！

この辺の詳細についてもこちらの記事を参考にどうぞ！

敷金・礼金０を罠～敷金・礼金の意味を知る～

退去後に行う修繕やリフォームってどのくらい行った方が良いのか？

少し話が脱線してしまいましたが、ここからが本題です。

退去後に行う修繕やリフォーム内容は実際どのくらい行った方が良いのか？

についてですが、結論を先に言うと、一言でこれって言うのは正直難しい

です。

・・・。

なんやねん！って話ですよね・・。

というのも、修繕やリフォーム内容は、単純に傷などを直せばよい！

という話ではありません。

どのくらいの修繕、リフォームをする必要があるかは、下記の内容を確認して判断します。

・前入居者さんがどのような感じでお部屋を使っていたか

→どのくらい修繕が必要か

・現在のお部屋の反響がどのくらいあるのか(前回空室期間がどのくらいあったか)

→ある程度綺麗にしないと反響がないのか、住める状態になっていれば反響が来るのか？

・物件の立地や賃料

→エリア的に賃料重視なのか、設備の充実さ重視なのか？

などです。

単純に汚れたから修繕・リフォームするのではなく、

物件近くに似た物件があるから付加価値をつけて修繕するのか、

物件自体にニーズがあるからちょっとした修繕だけで終わらせるか

など、総合的に判断する必要があります。

これは、どういうことなのか？

もう少し深堀していきたいと思います！

入居者さんがどのくらいお部屋を汚しているか

まず、修繕・リフォームをする上で、入居者さんである借主さんがどんなお部屋の使い方をしていたか？

が、大前提となります。

当たり前のお話ですが、

・壁紙が汚れていれば張替

・設備が壊れていたら、交換、修理

が必要となります。

それが、自然損耗や経年劣化ではなく、借主である入居者さんが原因であれば、入居者さんの費用負担にて修繕を行います。

多くの場合が、管理会社さんに管理を委託していることが多いため、こういった退去時の精算などは、管理会社さんが行ってくれます。

壁の一部、フローリングの一部だけ傷をつけてしまった場合の修繕って？

少し具体的なお話ですが、

壁紙の一部だけ

フローリングの一部だけ

傷をつけてしまった場合はどうなるのか？

傷をつけた箇所についての費用は、入居者さんの負担です。

しかし、壁紙やフローリングなど、範囲にもよりますが、部分的に修繕すると違和感が出てしまうことがあります。

そうなると、

壁一面もしくは、全面やり替え

床一面やり替え！

といった判断をすることもあります。

その時の費用については、

床に傷をつけてしまったので、床全部張り替えました！

全額払ってください！

なーんて言えるはずもなく、

全体やり替えする費用のうち、

もともと傷をつけた補修にかかる部分の費用だけ入居者さんに支払ってもらい、

残りは、オーナーさん、大家さんが費用を負担する

という感じになります。

修繕をする際、

傷だけを修繕するか、

この際だから全体的にやり替えるか

などの判断は、管理会社とオーナーさんとで話し合いをして決めます。

窓ガラスのような一部補修ができない商品を除いて、傷を補修する為、全面をやり替えるので、その全額を負担してください！

と、入居者さんに請求できないので注意しておきましょう！

現在のお部屋の反響状況、家賃相場を知っておく

修繕やリフォームの内容については、お部屋の状況や過去の修繕履歴から検討します。

かといって、

・お部屋が汚いから全部やり替える！

・傷がちょこっとしかないから、その傷だけ直すだけでいいや！

という感じで、安易な考えで修繕・リフォーム内容を決めるのはよくありません。

今のお部屋の

・反響数

・成約までの期間

・周囲の家賃相場

・エリア内の客層

等を考慮する必要があります。

これはどういうことかというと、

例えば、都心のおしゃれな街並みにある物件のお部屋の場合、

そのエリアのお部屋を選ぶ人が求めるものは、

家賃よりもセキュリティや設備、綺麗さ、立地などが優先されます。

逆に郊外で駅からめちゃくちゃ距離が離れている場所などであれば、家賃の安さを重視する人が集まります。

このように、そのエリアではどういったお部屋が求められているかを考慮して、修繕、リフォームをしなければいけません。

極端なお話ですが、郊外で駅からめっちゃ離れているお部屋なのに、

フルリフォームをして、付加価値を付けて家賃を上げたところで、そのエリアに求めているのは、

家賃　＞　設備

になるので、空室状態が続く可能性が高い！

ということになります。

このような場合は、傷があった場合でも修繕程度にして、クリーニングで綺麗に家賃を相場に合わせておく方が、入居率は上がります。

少し極端な例を出しましたが、このように

現在の家賃の相場

反響状況

などを踏まえてどのくらい修繕をする方が良いです。

管理会社の言いなりになりすぎないように！

修繕内容やリフォーム内容は必ず一通り目を通して、何でもかんでも管理会社さんの言いなりにならないようにしましょう！

こんなこと言うと管理会社さんに怒られそうですね・・。

誤解が無いようにお伝えしておくと信頼できるめっちゃ良い管理会社もいっぱいあります！

が、その反面本当に適当な管理会社もあります。

というのも、多くの管理会社さんは、リフォームをしたことにより、利益を得ています。

慈善事業ではないですからね～。

しっかりとしている管理会社であれば、上記でお話ししたような内容をそれぞれ考慮し、修繕・リフォーム費用を提示してくれます。

ただ、適当な管理会社ですと、特段理由もないのに利益や売り上げが欲しいが為だけに、フルリフォームを提案することが良くあります。

過去にそういった相談を何度も受けましたし、そういった担当者がいたのも事実です。

明らかに必要なさそうな修繕の場合は、ちゃんと理由を聞いた方が良いですね。

また、理由を聞く際は

『この項目の修繕って必要ですか？』

という感じの聞き方はやめておいた方がいいです。

というのも、見積書に記載しているのに、

『あ～・・、必要ないですね！』

なんていう担当者はいません。

管理会社もプロですから、必要かどうかの要素なんていくらでも答えられます。

聞くのであれば、

『現在の相場や反響、お客さんのニーズがどうなのか？

その上でこの項目はなくてもいいと思うのですが、どうですか？』

と聞いた方が、管理会社の見積もりの裏付けが何か、どういった理由でこの項目を入れたのかを正確に判断ができます。

修繕・リフォーム費用は、金額だけで判断しない

管理会社さんの言いなりにならないように！

と言いつつも、今度は逆のお話になります。

何でもかんでも、修繕費用、リフォーム費用が高いからやらない！

というオーナーさん（貸主）がいます。

お金を出すのは、貸主であるオーナーさんですから、少しでも修繕費用である支出を減らし、家賃収入を増やしたいのはわかります。

だからといって、本来必要である修繕やリフォームを行わず、そのままにしていると、入居者さんが住んでから不具合が発生し、無駄に費用が発生してしまった！

というケースもあります。

修繕費用やリフォーム費用が高額だと、え？ってなりますが、まずは、しっかり内容を確認し内訳や根拠を管理会社に聞いてから判断をした方が良いです。

費用をかけてでも直さなければいけないところはどうしても出てきてしまいます。

そこを目先の利益の為だけにケチっていると、後々大きな問題につながり、余計費用が掛かる可能性があります。

ちゃんとした管理会社であれば、しっかり反響などを考慮した上でここまでやった方が良いなど考えています。

なので、金額だけで判断をせずにまず何故このぐらいやらないといけないのか確認をした方が良いです。

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、賃貸住宅、退去後のリフォームってどのくらいやったほうがよい！？

というテーマでお話を致しました！

オーナーさんである貸主さんは忙しい方が多いので、ついつい管理会社任せになってしまうことが多いのですが、何も言わないオーナーさんというのは、管理会社さんにとっては、大変都合のいい方。

調子に乗って何でもかんでも修繕、リフォームをしようとする担当者さんがいるぐらいです。

修繕、リフォーム内容はしっかりと確認をし、過去にどのくらいのリフォームをしたか、反響はどのくらいか？

自身の財産でもある不動産ですので、自分でもある程度把握しておくことが重要です！