中古マンションを自身のプランでフルリノベして再販し、全然売れない時のいろんな方面からの圧がすごい・・。
リノベプランも大事だけど、それ以上に立地も大事！
どーも、Ponchaです(‘ω’)
ここ近年、中古物件をフルリノベーションをして売りに出されている不動産が本当に増えました！
そのため、たまに個人の売主さんから
家を売却するときは、リノベーションしたほうが良い？
というご質問をいただきます。
そりゃあ、お部屋を綺麗にした方が売れやすいですが、リノベーション費用や売却価格などを照らし合わせる必要があります。
リノベーションをして売りに出している物件は、9.9割が売主さんは業者です。
ちょっとしたカラクリがあるんですね！
ということで今回は
個人の売主さんは物件売却時、フルリノベーションはしたほうが良い？
というテーマでお話ししたいと思います！
下記の記事も参考にしてみて下さい！
住宅売却 住み替えする場合の売り先行と買い先行とは！？～売り先行のメリットデメリット～
リフォーム・リノベーション 請負契約までの流れ～問い合わせから請負契約まで～
リフォーム・リノベーションの諸経費って必要！？～工事でかかる諸経費って何？～
リフォーム費用・見積書の見方とカラクリ～見積書の見せ方と注意点～
住宅購入 買取再販物件に部分リフォームを行う～上級者向けの住宅購入～
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目次
フルリノベした方が物件を早期売却できる？
冒頭でもお話ししましたが、ここ近年中古物件をフルリノベーションし、付加価値を付けて売りに出している物件が非常に増えました。
リノベーションをした物件の方が、していない物件に比べて当然ですが見栄えも設備の充実度も全然違います。
リノベーションをしないより、したほうがいいに決まっています。
と簡単に言っても、リノベーションには多額な費用がかかります！
個人の売主さんがリノベーションをして物件を売却するのはちょっとハードルが高いと言えます。
この辺について細かくお話していきたいと思います。
リノベーション済の物件は、業者が売主
フルリノベーションをして売りに出されている物件の9.9割が、売主は不動産業者さんだと思っていいでしょう。
要は、中古物件を会社で買い取り、その後リノベーションをして再販する
買取再販業者さんのことです。
詳しくはこちらを参考にしてみてください
不動産買取再販業者って？～買取再販業者への売却のメリット・デメリット
買取再販をメインでやっている会社さんもあれば、不動産仲介がメインで別部署で再販を行っている会社さんもあります。
内装・設備はほぼすべてやり替えているので、築年数が古くてもお部屋の中は新築と同じような仕上がりになっています。
リノベーション済物件の売却価格は高い？
汚いお部屋よりきれいなお部屋の方がいいと誰もが思いますね。
ただリノベーションされているお部屋は魅力的だけど、その分物件価格も高いんでしょ？
と誰もが思います。
でも、相場と比較してみるとフルリノベーションしている割には、絶対に手が届かないという価格設定にはなっていません。
そのため、個人の売主さんが自身の物件をリノベーションして売り出そうと考えた際、リノベーション費用を甘く見ていることがほとんどです。
40㎡～60㎡のお部屋を個人の方が、業者が行っているような同じ内容のフルリノベーションをするとなった場合、
少なくとも600万～900万ぐらいのリノベーション費用は掛かります。
なので、そのリノベーション費用を上乗せして物件価格を決めないといけなくなるため、相場よりはるかに高くなります。
さらに個人の方が、何百万もの費用を出すというのは、リスクもありますし容易ではありません。
つまり個人の売主さんがリノベーションをして売りに出すという考えは、正直現実的ではないんですね。
では、なぜ業者さんはリノベ済の物件を売りに出し、売却できているのでしょうか？
これには大きなカラクリがあります。
不動産再販業者さんがうまく物件を売却できる理由
不動産再販業者さんがなぜ、フルリノベーションをしているのに売却価格が高くなり過ぎず、早期売却ができるのか？
この辺について解説したいと思います。
ちなみに、業者さんでも全部の物件を早期売却できているわけではなく、売れ残っている物件も普通にあるということは頭に入れておいてください！
下記の内容がその理由になります。
・買い取る前に売れる立地かを確認している
・売却前に基本指値を入れて、何百万円かを値引きしている
・リノベーション費用がほぼ原価
になります。
他にもいろいろとありますが、上記内容が大きなところです。
それぞれお話ししていきたいと思います。
・買い取る前に売れる立地かを確認している
業者さんはあくまでプロですから、安い物件を手あたり次第買取しているわけではありません。
明らかに相場より安い場合は例外ですが、そういった物件には必ず理由があるので簡単には買取を行いません。
買取再販業者さんは、買い取った物件が売れて初めて利益が出ます。
買い取っても売れなければただただマイナスなだけです。
そのため、立地条件を厳しくチェックします。
・世帯数
・管理形態
・眺望
・駅からの距離
などなど。
細かく上げるときりがないのですが、このように立地条件など細かく確認を行います。
駅からの距離などは当たり前な話なのですが、中でも眺望は非常に重要で、目の前に建物があるなしでは大きな判断基準になります。
・売却前に指値を入れて、何百万円かを値引きしている
良い物件があった場合でも、業者さんは必ず値引きします。
それも数百万単位で。
個人の買主さんが数百万円単位の値引きをしても、なかなか聞いてもらえないことが多いのですが、
業者さんの場合、買い取った物件を再販する際、買い取りを行った不動産仲介会社さんが優先して紹介できるようにする
などを条件に、値引き交渉に応じることがあります。
いや～闇深い話ですよね～・・・。
もちろん値引きに応じるかは物件を所有している売主さん次第ですけどね。
ちなみに、値引き交渉をして物件価格を下げないと、基本相場よりはるかに高い金額で再販することになり、全然売れない！
ということになってしまいます。
というのも、物件を買い取りする場合、業者さんは一般の方と同様に仲介手数料・登記費用等の諸費用諸々がかかるんですね。
その辺を考慮すると、売りに出されている物件より数百万以上値引いて買い取らないと、収支が合わないんですね。
・リノベーション費用がほぼ原価
これも実はかなり大きい要素なんですが、
買い取り業者さんの場合、リノベーションの部署があることがほとんどで、その部署でリノベーションを行うため、リノベーションの費用はほぼ原価で行うことができます。
※会社さんによって若干異なります。
通常一般の方がリノベーションをする場合は、リフォーム会社さんなどにお願いします。
そうすると、
職人さんが作業する費用（原価）
＋リフォーム会社のマージン
＝お客さんが支払う金額
となるので、原価より25％～35％ほど費用が掛かります。
原価で500万円のリフォームだとしても、そこからリフォーム会社さんが30％ほど上乗せするので、お客さんは650万円リフォーム代金を支払うことになります。
この辺の詳しい話は下記の記事を参考にしてみてください！
リフォーム費用・見積書の見方とカラクリ～あなたのリフォーム費用は大丈夫？～
ということで、業者さんは一般のお客さんと比べて、原価でリノベができるので費用も一般の方と比べて安く抑えられる！
ということになります。
個人の方がリノベしてから売却するのは難しい
今までお話ししたように、個人の方がリノベーションをして売却するというのは、できなくはないですがメリットはあまりない。
ということになります。
買取業者さんは、値引き交渉をしてできる限り安く仕入れ、自社で工事をして、できる限りリノベ費用を抑え、相場からかけ離れないような価格設定をしています。
個人の売主さんが同様のことをするのはちょっと現実的ではないんですよね～・
まとめ
いかがでしょうか？
今回は、個人の方がリノベーションをして売却するのって良い？
というテーマでお話しさせていただきました。
やっぱり個人の売主さんがリノベーションをして売却するのはメリットが少ないですね。
業者さんだからできる、という感じがありますね。
若干不動産業界のダークな部分もお話ししましたが、今回はだいぶオブラートに包んでいます(笑)
本当はもう少しえぐい闇の事情があります。
この辺については、また機会があればお話ししたいと思います！
下記の記事も参考にしてみて下さい！
住宅売却 住み替えする場合の売り先行と買い先行とは！？～売り先行のメリットデメリット～
リフォーム・リノベーション 請負契約までの流れ～問い合わせから請負契約まで～
リフォーム・リノベーションの諸経費って必要！？～工事でかかる諸経費って何？～
リフォーム費用・見積書の見方とカラクリ～見積書の見せ方と注意点～
住宅購入 買取再販物件に部分リフォームを行う～上級者向けの住宅購入～
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