リフォーム・建築 不動産記事

家を売るときはリフォームした方が良い?~リフォームをしたから売れるとは限らない~

投稿日:2021-02-24 更新日:

売却前の中古物件のリフォーム、結構やりましたが不動産の営業よりお客さんと打ち合わせしたせいで、売れない期間がちょっと続くとお客さんから自分が良く詰められましたね・・。

おかげで売る為にどうすればいいかめちゃくちゃ勉強しました!

どーも、Ponchaです(‘ω’)

今回は、リフォームも関係した不動産について、焦点をあててみたいと思います。

リフォームをした方が中古物件は売れるのか?というテーマでお話をしたいと思います。

併せてこちらの記事も参考にどうぞ!

売れる物件は、ニーズに合ったリフォームをしている!~安さよりもクオリティを~

家を売るときはリフォームした方が良い?~リフォームをしたから売れるとは限らない~

中古物件をそのまま売りに出し、購入者がリフォームする場合が比較的多いと思いますが、事前にリフォームを行い新築のような綺麗な中古物件にして売り出す方法も現在とても増えています。

今回は、物件を売る側の視点として、売れやすい物件についてご紹介したいと思います。

 

近年は情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、結局のところ自社で依頼してもらう為の集客方法に過ぎません。

不動産、リフォームや新築などご不明点やわからない箇所がわからないなど、初歩的なところからプロの方までご相談のっております。

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リフォームした物件としない物件どちらが良い?


そもそも中古の物件は、リフォームをするのと、しないのと、どちらがいいのかを見ていきたいと思います。

2000万円の物件を売りに出そうとした時

フルリフォーム500万円をして、2500万円として売り出すか、リフォームなしで2000万円で売り出すか?

さて、どちらの方が売りやすいか?

よくこのようなお題で討論されたりしますが、正直金額だけ判断するのは難しいです。

というのも、売れる物件というのは、立地はもちろんですが、築年数やリフォームをしない状態がどのくらい綺麗な状態かで、ぶっちゃけ変わります。

ここ数年は物件価格は年々上昇しておりましたが、コロナの影響、オリンピック延期等の影響から本来ではまだまだ物価は上がる傾向にあったのですが、ここにきて相場を再度見直す動きが出てきました。

本来ならば、中古物件をリフォームをした方が売れやすいですし、売りやすいです。

この売りやすいというのは、結構ポイントです!

ほとんどの方が、不動産会社にお願いして不動産会社がお客さんを案内するという流れです。

綺麗にした方が不動産会社の営業マンも営業がしやすく、長所をお伝えしやすいからです。

ただ後でご説明しますが、リフォームをすればすぐに売れるというわけではなく、現在の物件の相場や、どのくらいの金額設定をするかで大きく変わってきてしまうので、一概には言えないということは、頭に入れておいてください。

何故、リフォームをした方が売れやすいのか?

では、何故リフォームをした方が売れやすいのか。

それについて説明したいと思います。

見栄えが良くなる

もうこの1点に限ります。見栄えがいいから!

あまりに単純すぎて、え?ってなるかもしれませんが、この見栄えを良くするというのは、非常に重要です。

分譲でも、賃貸でも、中古の物件を見に行った時、古臭いままの物件と綺麗になっている物件とでは、最初の第一印象が違いますよね?

もちろん、リフォームをするということは、同じ物件でもリフォーム済みの物件の方が、リフォーム代金が上乗せされているので、物件価格は高くなります。

しかし、内部がボロボロの家というのは、価格以前に見た瞬間から拒否反応が出てしまいます。

賃貸アパートであれば、家賃優先だから多少の汚れは、妥協するかーと割り切れますが、自分達が住むマイホームとなると流石に妥協はできないものです。

中古の場合は、新築と違って、既に使った物を使う事になるので、汚ければ汚いほど拒否反応はでてしまうものです。

『今は汚いですが、クリーニングすればピカピカになりますので大丈夫です!』

と言われても、めちゃくちゃ汚いトイレを見たら、クリーニングじゃなくて交換したいって思いますよね。

それぐらい見栄えである第一印象は、物件を購入にあたり大きく左右されます。

どんなに良い間取りを図面で見たところで、やはり現地での印象が一番残ります。

つまり見栄えを良くするというのは、印象が良く購入したいという意欲を湧かせてくれます。

リフォームをすれば売れるわけではない

ただ、注意が必要なのは、見栄えを良くするからと言って、なんでもかんでもリフォームをすればいい、というわけではありません。

リフォームをしたほうが良い物件かまず、見分ける必要があります。

リフォームをした方が良い物件についての記事は別でまとめたいと思います!

リフォーム費用の検討

冒頭に、フルリフォームという言い方で500万という言い方をしました。

しかし、リフォームをするにはまず、お金が必要です。

売り出すためのリフォームにかかる費用は、もちろん売主さんの負担です。

見栄え良くするからと言って、フルリフォームをしようとしたら、どんなに安くしても平気で300万円以上かかってしまいます。

もちろん、リフォーム代金を物件価格に上乗せすれば、物件が売れた時リフォーム代金も実質タダということになります。

しかし、リフォームは事前に行うものですので、リフォーム代金は先に支払わなければなりません。

そのため、リフォーム費用が無い場合は、結局フォームせずに売り出すしか方法が無くなってしまいます。

稀に、不動産会社がリフォーム代金を立て替えて、物件が売れた後にリフォーム代金を不動産会社に支払うと行ったシステムを採用していたりします。

しかし、売れない限り、不動産会社はリフォーム代金をお客様から回収できないため、不動産会社側がかなりリスクを負うシステムです。

そのため、このやり方を行なっている不動産会社は、大手の会社さんや確実に売れるもしくは、売り出す金額と物価の価格が調整できるといった条件がついてきますので、正直決して多くありません。

結局のところ、リフォーム代金を調達しないといけないという現実です。

今はわかりやすくフルリフォームというプランで説明していますが、もちろん売るためだからといってフルリフォームをする必要はありません。

リフォームの内容についての記事は、別でまたご紹介したいと思います。

売れる保証がないというリスクを頭に入れておく

冒頭で言いましたように、フルリフォームをして綺麗になったからと言って必ずしも売れるとは、限りません

いやいや、それじゃあ、何のためにリフォームしたの?』となりますが、

あくまで、リフォームをすることで、売れる確率を上げたということに過ぎません。

例え物件の相場、リフォームの内容、共に条件を満たしていても、そのタイミングで買主さんが現れてくれなければ意味がありません。

この辺は、不動産会社の営業になんとか頑張ってもらうしかないですね。

物件価格が上がる

先程言いましたようにリフォームをすれば、そのリフォーム代金分も通常、物件価格に入れこみ物件価格+リフォーム代金販売価格にします。

そのため、売れればリフォーム代金も回収することができます。

が、ここで問題があります。

リフォーム代金を物件価格に入れるということは、単純に販売価格が高くなるということです。

相場が2000万

リフォーム代金500万

販売価格2500万

となった時に、近辺で2000万のリフォームなしの物件があった場合、間違いなく競争になるでしょう。

お互いで、いいところや悪いところを言い合い潰しあいになりやすいです。

また、金額交渉をされやすくなります。

そもそも、買主さん側はリフォーム代金を知らないため、リフォームをして500万も物件価格が上がるのは、高い!!と考える人も少なくありません。

そうなると、金額交渉も持ちかけてくるでしょう。

さらに、根本的になかなか売れない場合、必然的に金額を下げないといけなくなります。

まあ、頑なにこの金額以上は下げないという人もいますし、金額の設定はあくまで売主さんに決定権があります。

ただ、あまりに売れないようだったら、金額を下げて早期売却に努めたほうが、のちのち得することになります。

リフォームをしたのに、結局そのリフォーム代金は、回収できないパターンも決して少なくありません。

しかし、売れないのであれば、どこかで割り切る必要があります。

ターゲットに合わせたリフォームを検討する

金額もそうですが、リフォームの内容も、ただ綺麗にすればいいというわけではありません。

地域、土地柄、立地それぞれを視野に入れて検討する必要があります。

わかりやすく言うと、周辺に学校が多いとなれば、基本はファミリー層をターゲットにします。

それなのに、壁を壊し、おっきなワンルームのようなリフォームをしても意味がないですよね・・。

万人受けするリフォームを検討することも大事ですが、そういったターゲットを絞ったリフォームにする方が実は、結構早く売れます。

リフォームもそういったことを考慮してプランを検討する必要があります。

まとめ

いかがでしょうか?

条件や立地が良い物件は何もしなくても、比較的勝手に売れていきます。

しかし、条件や立地が悪い物件の場合は、売るための工夫が必要となってきます。

リフォームをする場合でも、土地柄や地域などを見て、どういった家族構成の人がこの物件にあっているか、といったことを考慮しながら、リフォームを行う必要があります。

 

近年は情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、結局のところ自社で依頼してもらう為の集客方法に過ぎません。

不動産、リフォームや新築などご不明点やわからない箇所がわからないなど、初歩的なところからプロの方までご相談のっております。

プロの第3者の目によるご相談を受け付けております。

おかげさまで、大変多くのご依頼有難うございます!

また、不動産に関するお話しやお部屋探しについてものお問い合わせも受け付けております!

気になることがある方はお気兼ねなく、お問い合わせフォーム、LINEよりお問い合わせください!

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