住宅購入契約後の流れを実務ベースで解説｜本審査～決済のスケジュール感と注意点 Ponchablog 建築・不動産相談所

売買契約が終わった後こそ、実はやることが多い！！

どーも、Ponchaです(‘ω’)

住宅購入を進めるとき、

多くの方が気にするのは、物件探しや住宅ローンの事前審査、

そして売買契約までだったりします。

ただ、実務的に見ると、

本当にバタつきやすいのは売買契約をした後から決済・引渡しまで

です！

ネットやAI、住宅購入のパンフレットで契約後の流れを見ると、

契約後は本審査をして、承認が出たら決済です！

ぐらいのざっくりした説明で終わっていることも多いです！

しかし、実際の現場ではそんなに単純ではありません・・。

ネット銀行・メガバンク・地方銀行で流れも違いますし、

金消契約のタイミングや必要書類、火災保険の段取りも結構違います！

しかも、よくあるのが、

契約が終わった途端に、不動産会社からの連絡頻度が落ちる

というケース！

本当はあまり良くないのですが、

決済までまだ時間があるから後でいいか、

という感じで後回しにされることは普通にあります。

その結果、

急に火災保険を決めてください！

必要書類を出してください！

金消契約の日程を早く決めてください！

という話になって焦ることも多いです。

ということで今回は、

住宅購入の契約後の流れを実務ベースで解説｜本審査・金消契約・決済までのスケジュールと注意点

というテーマでお話したいと思います！

住宅購入のスケジュールは、

何をいつまでにやるのか

を把握しておくだけで、かなり進めやすさが変わります。

今回は、初めて住宅購入をする方でもわかるように、

できるだけ噛み砕いてご説明していきます！

住宅購入の契約後の流れとは？

まず始めに、売買契約をした後の大まかな流れを整理すると、

一般的には下記のような形になります。

売買契約締結

↓　約1週間以内

本審査手続き（webで行う・店舗で行う）

↓

審査中に決済日・火災保険などを調整
不動産会社が登記や清算金、金種表などの準備

↓　本審査提出してから約10日～2週間前後

本審査承認

↓

引渡し前の現地確認

↓　決済日の1週間～3週間前

金消契約

↓　決済日の3日～10日前

決済・引渡し

文字で見るとシンプルですが、

それぞれに期限や段取りがあり、後回しにすると一気に大変になります。

売買契約後は、まず本審査を急いだ方がよい理由

売買契約が終わったら、

まず優先して進めたいのが住宅ローンの本審査です！

事前審査が通っているから少しゆっくりでも大丈夫と思う方もいますが、

契約後1週間以内を目安に本審査の手続きに入った方が安心

です！

その理由は、売買契約書には多くの場合、

融資特約による解除の特約があり、

期限が設定されているからです。

この期限は案件によって異なりますが、

実務上は契約後3週間以内ぐらいに設定されることが多いです！

本審査の申込みが遅れると、

審査結果が解除期限までに間に合わない可能性があります。

そうなると、もし万一本審査が否決だった場合、

この特約が使えなくなってしまうので注意が必要です！

もし、本審査の結果が間に合わない場合どうなるのかは？下記の記事を参考にどうぞ

【住宅ローン】融資特約とは｜本審査否決時の対処・取得期日／解除期日・覚書対応まで

本審査にはどれくらい時間がかかるのか？

本審査にかかる期間は銀行によってかなり差があります。

早ければ1週間程度
多くの場合は10日～2週間程度
銀行の繁忙期は3週間近くかかることもある

また、銀行そのものの審査が遅いというより、

必要書類の不足

追加確認

で止まるケースもかなりあります！

だからこそ、契約後は早めに動いておくことが大切です！

本審査中にやっておくべきこと

本審査を出したら、あとは結果待ち

というイメージを持つ方も多いですが、

実際には審査中にやっておくべきことが結構あります。

① 決済日の調整

決済日は、買主さんだけで決められるわけではありません。

売主さん、

不動産会社、

司法書士、

銀行

などなど。

複数の関係者の予定を合わせて決めることになります。

そのため、

本審査承認後に考えればいいや、

では遅いことがあります。

⇒不動産会社の担当者さんもその感覚でいるので、要注意です・・。

月末や繁忙期は、打ち合わせスペースの予約が取りにくいこともありますし、

銀行によっては対応できる曜日や時間帯が限られることもあります。

② 火災保険の比較・検討

火災保険も、意外と後回しにしがちなポイントです。

特に諸費用も借入する場合は、

銀行によっては金消契約までに保険の申込みや内容確定が必要

なことがあります。

しかも、火災保険はただ入ればよいわけではなく、

建物だけか、家財も入るか
地震保険を付けるか
水災を付けるか
保険期間をどうするか

など、検討することが意外と多いです。

そのため、本審査中の段階である程度精査しておくのがおすすめです。

③ 必要書類の確認

本審査中や承認後には、

銀行から追加書類の提出を求められることがあります。

住民票や印鑑証明書、収入関係の書類など、

急に必要と言われることもあるため、

今何が必要で、いつまでに出すのか

は常に確認しておきたいところです！

必要書類については、

銀行によっても、提出タイミングが異なりますので、

事前に確認をしておき、準備できるものは事前に準備しておきましょう！

不動産会社が契約後に進めている実務

契約後、買主さんから見えにくいですが、

不動産会社側も決済に向けて様々な準備を進めています。

司法書士との登記費用の取得や必要書類等の確認
固定資産税や都市計画税の清算金計算
マンションなら管理費・修繕積立金等の清算
決済時の諸費用の整理
決済時に動く費用を一覧にした金種表の作成

などなど。

不動産会社の担当者さんによって、

この事務処理の速度やアナウンス速度がかなり異なります！

金種表とは？

さきほどちらっと金種表

と記載をしましたが、金種表とは何か？

金種表とは、

決済日にいくら必要で、

住宅ローンがいくら実行されて、自己資金をいくら入れて、

どこにいくら支払うのかをまとめた一覧表のようなものです！

例えば、

残代金
登記費用
仲介手数料残額
火災保険料
固定資産税等の清算金

などを整理していきます。

このあたりが曖昧なままだと、

思っていたより自己資金が必要だった！

という話にもなりかねません。

また、銀行もこの金種表を基に、

各関係者への金額の内訳や振込を行います！

金種表は、売主さん、買主さん、銀行、不動産会社

が共通認識で振り込まれる金額を

把握する表

と認識しておくとよいです！

本審査承認後の金消契約とは？

本審査が承認された後に行うのが、

金消契約です！

正式には金銭消費貸借契約といって、

銀行と住宅ローンの本契約を結ぶ手続きになります！

この金消契約のタイミングは、決済日との関係で決まることが多く、

一般的には

決済日の3日～10日前ぐらい

に行うことが多い印象です！

ただし、ここは銀行ごとの差が大きく、

2週間～3週間前には金消契約を済ませないといけない銀行

もあるため、この辺のスケジュールは事前に

・銀行

・不動産会社

に確認しておきましょう！

というのも、

ネット銀行、

メガバンク、

地方銀行

でスケジュールがかなり違いますし、

店舗なのか？

webなのか？

でも段取りが変わります。

このため、

本審査が通ってから考えればよい、

ではなく、

契約後の早い段階で銀行のスケジュール感を確認しておく

のが実務上かなり大切です。

引渡し前の現地確認では何を見るのか？

決済前には、引渡し前の現地確認を行うことがあります。

これは、契約したときの状態と大きく変わっていないか、

約束した補修がされているか、

撤去予定の物が残っていないか、などを確認するためです。

残置しないはずの物が残っていないか
新たな傷や破損がないか
約束した補修内容が反映されているか
設備に大きな不具合がないか

中古住宅では特に重要な確認になるため、

契約時と話が違う状態がないか

はしっかり見ておきましょう！

決済直前に行う場合もありますが、

売主さんが業者さんの場合は、多少の傷や不具合は補修してくれます！

その保証期間も踏まえて、少し早めに引渡し前の確認を行うこともあります！

決済当日は何をするのか？

決済当日は、

残代金を支払い、

所有権移転の登記手続きを行い、

鍵や関係書類の引渡しを受ける日です。

ざっくりいうと、

本人確認
必要書類への署名押印
融資実行
売主さんへの着金確認
登記費用や仲介手数料等の支払い
鍵・関係書類の引渡し
司法書士による登記申請

という流れになります。

単にお金を払う日というより、

取引を完了させる最終日

というイメージです。

詳しく知りたい方は下記の記事を参考にどうぞ！

ドラマみたいにシリアスじゃない？住宅購入決済当日のリアルな流れと注意点

契約後に後手に回りやすい人の特徴

実際の現場では、

不動産会社が全部教えてくれるだろう、

と思って進めている方ほど後手に回りやすい印象があります！

もちろん、仲介会社がしっかり先回りして案内してくれるのが理想です。

ただ、現実には、

こちらから聞かないと次の説明がない
返信が遅い
必要書類の案内が直前になる
火災保険や金消契約がギリギリになる

ということは本当にあります！

契約まではとてもレスポンスが良かったのに、

契約後、いきなりレスポンスが悪くなった！

というお話は本当によく聞きます！

特に、決済日まで少し先だと、

不動産会社側もまだ後でいいか、

と考えてしまうケースがかなり多いです・・

ですので、

不動産会社に任せっきりにせず、自分でもスケジュールを把握しておくこと

が本当に大切です。

契約後に買主さん自身が確認したいポイント

売買契約後は、最低でも下記の点はご自身でも確認しておくと安心です。

本審査の申込みはいつまでに行うのか
融資特約の期限はいつなのか
本審査に必要な書類は揃っているか
決済日はいつ頃を予定しているのか
金消契約はいつ必要なのか
火災保険はいつまでに決める必要があるのか
決済時の自己資金はいくら必要なのか
引渡し前確認はいつ行うのか

この辺りを曖昧にしないだけでも、

かなり安心して進めやすくなります！

まとめ

いかがでしょうか？

今回は、住宅購入の契約後の流れを実務ベースで解説｜本審査・金消契約・決済までのスケジュールと注意点

というテーマでお話をさせていた抱きました。

住宅購入は、売買契約をしたら終わりではありません。

むしろその後の、

本審査・火災保険・金消契約・現地確認・決済準備

の段取りがかなり大事です。

特に、

売買契約後は1週間以内を目安に本審査を動かす
審査中に決済日や火災保険も進める
金消契約の時期は銀行によってかなり違う
不動産会社任せにしすぎず、自分でも確認する

このあたりを意識しておくだけで、引渡しまでかなりスムーズに進みやすくなります。

住宅購入は大きなお金が動く取引です。

だからこそ、

今自分がどの段階で、次に何をやるべきか

を把握しておくことが大切です！