中古住宅の登記費用と登録免許税を解説｜税率・移転登記・抵当権設定登記の目安は？ Ponchablog 建築・不動産相談所

何もわかっていない時に司法書士さんの登記費用をみて、めちゃくちゃ儲かるじゃんと思い、司法書士を目指そうと思ったことがありましたが、

全然無理だった！

やっぱりみんな頭がいい！

どーも、Ponchaです(‘ω’)

住宅購入の諸費用の中でも、

意外とわかりづらいのが登記費用！

仲介手数料や住宅ローンの事務手数料は、なんとなくイメージがつく方も多いですが、

登記費用については

何に対して、いくらぐらいかかるのか？

がよくわからないという方が、結構多いんです。

しかも厄介なのが、

登記費用は、仲介手数料のように

物件価格そのもので決まるわけではなく、

固定資産税評価額や住宅ローンの借入額

によって変わるという点・・

そのため、同じ4,000万円の中古住宅でも、

物件によって登記費用が結構変わることもあります！

ということで今回は、

中古住宅の登記費用と登録免許税を解説｜税率・移転登記・抵当権設定登記の目安は？

というテーマでお話ししたいと思います！

中古マンションでも中古戸建てでも、

住宅購入時には

所有権移転登記

抵当権設定登記

が必要になります！

（抵当権設定登記は住宅ローンを利用するのみ）

そして、その際に

司法書士報酬

や

登録免許税

が発生します。

何千万円という買い物をする中で、

登記費用がなんとなくで終わってしまうのは結構怖いです。

しっかり内訳を理解して、

どこにお金を払っているのか？

を把握するようにしましょう！

登録免許税って何？どんな税率で計算するの？

登記費用の中でも、金額に大きく影響するのが

登録免許税

です。

これは、登記をするときに国に納める税金で、

司法書士が申請時にまとめて納付

してくれます。

そのため、登記費用の見積書の中に

登録免許税

という項目が入っています！

移転登記の税金ってどのくらい支払うのか？

ちょっとマニアックなお話になってきますが、

移転登記をする際の登録免許税ってそもそもいくらかかるのでしょうか？

ちなみに、抵当権設定登記や移転登記については下記の記事をどうぞ！

不動産取得税、登録免許税？って何？～不動産取得時にかかる税金～

税率はこれです！

と言いたいところなんですが、

色々な要件で軽減税率というものが使えます！

不動産というのは、必ずしも居住用だけとは限らず、

賃貸として利用する場合

事務所として利用する場合

と用途は様々です！

軽減税率が利用できる要件としては、

・居住用であること

・耐震面で問題がないか？（築年数や適合証明書の有無など）

などがあります！

適合証明書等については、下記の記事を参考にどうぞ！

耐震基準適合証明書とは？旧耐震物件でも使える減税のメリットや注意点・発行費用等を解説

また軽減税率が使える期間は、延長はされていますが、

一応期間限定という扱いにはなります！

今回は直近の税率について、ざっくりと解説したいと思います！

ちなみに、登録免許税は、

・土地

・建物

それぞれにかかってくるので注意してください！

・土地の所有権移転登記の税率

土地の売買による所有権移転登記は、

固定資産税評価額に対して税率をかけて計算します。

軽減措置が適用される期間中であれば、

土地の所有権移転登記は

固定資産税評価額 × 1.5％

が目安になります。（令和8年3月31日まで）

以降は、2.0％になります！

例えば、土地の固定資産税評価額が1,200万円なら、

1,200万円 × 1.5％＝ 18万円

という感じですね！

ここで注意していただきたいのは、

税率をかけるのは、物件価格ではない！

という点。

あくまで、課税標準額になります！

これは、市区町村で発行される

・評価証明書

・関係証明書

・公課証明書

という書類で確認ができます！

・建物の所有権移転登記の税率

建物も同じく、

固定資産税評価額

をもとに登録免許税を計算します。

一定の要件を満たす中古住宅で、軽減措置が使える場合は、

建物の所有権移転登記は固定資産税評価額 × 0.3％

が目安になります。

例えば、建物の固定資産税評価額が1000万円なら、

1000万円 × 0.3％＝ 3万円

ですね！

ただし、建物の軽減が使えない場合は、

税率が一気に上がる

ので要注意です。

税率は、1.5％に上がります・・。

⇒固定資産税評価額が1000万円だった場合、

15万円！

になるということなんです！

逆に、長期優良住宅といった認定住宅の場合は

税率がさらに下がります！

税率は、0.1％

となっています！

・抵当権設定登記の税率

住宅ローンを使う場合の抵当権設定登記は、

借入額

に対して税率をかけて計算します。

一般的な税率は、

0.4％

となります！

軽減措置が適用される場合は、

0.1％

となります！

例えば、住宅ローンで4,000万円借り入れるなら、

一般の場合は

4,000万円 × 0.4％＝ 16万円

軽減税率の場合は

4,000万円 × 0.1％＝ 4万円

となります。

結構違いますよね・・。

抵当権設定登記は

物件価格でも評価額でもなく、

借入額ベース

というのがポイントです！

また、抵当権設定登記については、

住宅ローンを利用する場合に発生してきますので、

借入をせずにキャッシュで購入する場合は、

抵当権設定登記の費用

というのは発生しません！

建物の軽減措置が使えるかで大きく変わる！

ここがかなり大事なポイントです！

中古住宅の登記費用は、

建物の軽減措置が使えるかどうか

で大きく変わります。

一般的には、

・自己居住用であること
・一定の床面積要件を満たすこと
・一定の耐震要件を満たすこと

などが必要になります。

ただ古い中古住宅だからといって

築年数だけで判断せず、

耐震基準を満たしているか

を確認しておくことが大切です。

（耐震適合証明書の取得が可能かどうか？）

耐震基準適合証明書とは？旧耐震物件でも使える減税のメリットや注意点・発行費用等を解説

せっかく適合証明書が取得できたのに、

取得忘れて減税が受けられなかった！

となった場合、

想像以上に登記費用が高くなってしまうので注意が必要です！

登記費用が高くなるケースとは？

今お話をしたように、軽減税率の恩恵を受けることで

かなり登記費用は抑えられます。

軽減税率以外で、登記費用が高くなる場合はどういう時なのでしょうか？

以下のようなパターンが多いです！

・土地の固定資産税評価額が高い

⇒一等地の場合だと、郊外と比べて評価額が高いため、建物が古くても土地の価格が高く、登記費用が高いことが多いです！

・借入額が大きい

⇒抵当権設定登記で高くなりやすいです！

ちなみに、物件価格が高い＝土地や建物のの評価額も高いということが一般的なので、登記費用も高くなる傾向があります！

・司法書士が移転と設定で分かれる

⇒銀行指定で司法書士の指定があったりすると、移転と設定で分かれることがあります！

この場合、人件費が二人分かかるので、シンプルに費用が高くなります。

・共有名義や件数が多く、書類作成が増える

⇒土地の数が多い、契約者が増える、といったことになると、書類作成が増えるため、費用が上がります！

上記のようなパターンが考えられます！

特に、

建物の軽減が使えないケース

は、想像以上に差が出ることがあるので注意したいですね！

まとめ

いかがでしょうか？

今回は、

中古住宅の登記費用と登録免許税を解説｜税率・移転登記・抵当権設定登記の目安は？

というテーマでお話しさせていただきました。

中古住宅の登記費用は、

・土地と建物の固定資産税評価額

・住宅ローンの借入額

・建物の軽減措置が使えるか

・司法書士さんへの報酬や実費

によって決まります。

そして、司法書士への支払いが高く見えても、

その中には登録免許税という税金がかなり含まれている

ことも多いです。

登記費用は、住宅購入の諸費用の中でも見落としやすいですが、

数十万円単位でかかる大事な費用です。

なんとなくで済まさず、

評価額や借入額をもとに、事前にざっくり試算しておくようにしましょう！