中古マンション購入｜売買契約書の作り方：申込～契約まで仲介会社がやること（後編） Ponchablog建築・不動産相談所

この物件を購入したいというお客さんに対して、買付申込書を忘れてしまった時の絶望感が半端ない・・。

どーも、Ponchaです(‘ω’)

前回に引き続き、今回は

中古マンション購入｜売買契約書はこう作る：買付申込から契約まで仲介会社がやってること（後編）

のテーマでお話をしたいと思います！

前編の記事を読まれていない方はこちらの記事を参考にどうぞ！

中古住宅購入の売買契約後〜決済・引渡しまでの流れと手続き｜やることを時系列で解説

今回は、買付申込書を提出してから契約までの1週間のうち、

契約書類の作成から契約までの業務について

お話をしていきたいと思います！

契約までに不動産仲介会社が行っていること

続きのお話をする前に、

再度お客さんが買付申込書を提出してから、契約までの約1週間の間に

不動産仲介会社が行っている内容を再確認しましょう！

前編と同様の内容を記載しているので、わかっている方は飛ばしちゃってください！

・融資を希望する銀行への事前審査

・役所調査

・管理会社へのヒヤリング

・お部屋や建物に関する資料集め

・契約書・重要事項説明書等の作成及び訂正

・売主さん・売主さん側の不動産仲介会社と日程などのすり合わせ

・お客さんに対しての事前説明

赤文字が本日説明する内容になります

上記内容をおこなっており、実際のスケジュール感としては以下の通り

5月1日（日）にA不動産の101号室の買付申し込みを売主さんに提出し、

5月8日（日）に契約をする

さらにもう少しわかりやすいように、

日程をもっと細かく入れてて解説していきます！

1週間のうち、多くの不動産会社さんは

火・水が休みです。

つまり1週間のうち、

実質稼働できるのは、契約日・火・水を除いて

月・木・金・土

の4日間で作業を完了させなければいけません。

日程がわかりやすいように先ほどの、

5月1日（日）にA不動産の101号室の買付申し込みを売主さんに提出し、

5月8日（日）に契約をする

に入れ込んでみていきたいと思います！

・融資を希望する銀行への事前審査

→5月1日（日）～2日（月）の間で、

融資を希望する金融機関へ、

必要書類を提出し、週明けに銀行の担当者さんと連絡

※早い場合は、内見前に審査を通していることもあります！

・役所調査

→5月2日（月）

役所に行き、物件についての調査を行う

・管理会社へのヒヤリング

→5月2日（月）

管理会社へ物件やお部屋についてヒヤリングをする。

不明点があれば5月5日（木）、6日（金）にも再度ヒヤリングを行う

・お部屋や建物に関する資料集め

→5月2日（月）

契約書を作成するための資料

買主さんにお渡しする資料

を管理会社や売主さんに依頼をする。

管理会社にもよって資料が届くタイミングが異なりますが、

大体、1～4日の間で届きます！

・契約書・重要事項説明書等の作成及び訂正

★5月2日（月）

役所調査

管理会社へヒヤリングした内容、

手元にある資料

を元に、契約書・重要事項説明書のドラフト作成を行う（まずはたたき台）

5月5日（木）、6日（金）の間で、

売主さん側の不動産仲介会社による契約書のチェック→訂正⇒チェック

と、訂正した内容も必ず双方でチェックを行います！

※売主さん仲介会社が契約書を作成する場合がありますが、

流れは基本同じになります！

・売主さん・売主さん側の不動産仲介会社と日程などのすり合わせ

5月2日（月）、5日（木）の間で、

・仮の引渡し日、

・手付金の解除期日

・融資特約の期日などのすり合わせ、

・契約日の具体的な時間の確定

⇒場合によっては、6日（金）まで調整することもあります！

・お客さんに対しての事前説明

5月6日（金）か、7日（土）

買主さんに対して、完成した契約書の確認や大事な部分の説明

※半数以上の業者は、事前の説明をやっていません・・。

ざっと説明すると、上記のような感じになります！

パッと見ると、週初めにバタバタと動いますが、

週初めに色々と作業をしておかないと、

休みを挟む関係で、あっという間に1週間が来てしまい、

契約に間に合わなくなってしまうんですね。

といった感じです！

今回は続きの契約書の作成から見ていきたいと思います！

契約書、重要事項説明書等の作成及び訂正

役所調査

管理会社のヒヤリング

など行った後、契約書類の作成を行います。

契約書は、いきなり完成版ができるわけではなく、

フォーマットがあり、そのフォーマット使って、まずたたき台を作ります！

その後、何度かチェックを繰り返して、精度を上げていきます。

多くの場合が、

週明けの月曜日に役所調査を行い

契約書の作成をし始めるのは、

その日の夕方、もしくは火・水の休み明けの木曜日

に行うことが多いです。

契約日が日曜日だとして、そんな早くに契約書を作成する必要ある？

と思う方もいるかもしれません。

先ほどお話ししたように、契約書類は作成して終わりではなく、

・社内

・売主さん、売主さん側の不動産仲介会社さん

のチェックが入り、みんなで契約書の確認を行います。

各会社フォーマットはありますが、

・都度都度変わる法律、

・物件によって異なる道路や法令

・契約内容によって異なる金額や日付

といった感じで、都度都度その物件にあった契約書は作成しないといけません。

ちょっとした誤字脱字ですら許されない契約書を

都度都度作成しているわけなので、ミスや間違いがないか

みんなでチェックする必要があるんですね。

法律が絡んでいる為、適当なことは書けず、

不動産会社さんの担当者だけではなく、

社内の専門の部署でもチェックを行う必要があります。

このようにみんなでチェックをして、

訂正をしながら契約書類を完成させていきます。

そのため、作成途中で不明点などがあれば、

再度役所にヒヤリングしたり、

管理会社にヒヤリングなどをして、

不明点など解消させなければいけません。

たたき台の作成→チェック→訂正→チェック→訂正

といった感じで、チェック・訂正を繰り返し契約書類を完成させます。

ちなみに契約書類の作成についてですが、

今回は、

買主さん側の不動産仲介会社さんが作成する

というテイでお話しさせていただいてますが、

売主さん、売主さん側の不動産仲介会社さんが作成することもあります。

その場合でも、同様にチェック→訂正を繰り返し行い、契約書類を完成させます。

契約書類の転用が出来ない！？

不動産の売買契約書の作成で大変なところは、

契約書の転用ができないことです。

同じ建物であれば、

金額

日付

売主さんと買主さんの内容

だけ変更し、そのほかの内容は、同じ建物なのでほとんど変わらないじゃん！

そのまま使いまわしちゃえば？

と思うかもしれませんが、そうもいきません。

というのも、同じ建物でもお部屋が違うと

・謄本

・土地の持分

などが変わってきます。

さらに、建築基準法などの法令の改正があり、

当時作成した契約書の内容と変わっていることもあります。

そのため、1から再度調査をして確認をする必要があるわけなんです。

建物に関しても、管理組合内で新たな議題が出たりすることは珍しくありません。

このように常に状況が変わる不動産ですので、

都度都度最新の情報で組み込んだ契約書を作成しないといけないんですね！

番外編　書類の製本、書類の捺印を行う

裏ではこんなことをしているよ！

という番外編ですが、契約書類が完成すると

書類の差し替えが出来ないように製本を行います。

そして、製本をした契約書類については、

不動産仲介会社の社判を事前に押す必要があります。

社判の持ち出しが出来ない会社さんの場合、

契約日より前に、事前に契約書類に不動産仲介会社の捺印をします。

売主さん側、買主さん側、それぞれに不動産仲介会社さんがいる場合は、

それぞれの社判を押す必要になります。

そうなると、社判をもらいに書類を届けに行かないわけですね・・。

本当に厄介なのが、事前の契約書の取り交わしですが、

・郵送だと契約日に間に合わない

・製本をしている為、メールで送れない

といった事情があるので、わざわざ届けに行く必要があるんですね～

やり方がアナログすぎて、本当に無駄が多い・・。

最近ようやく、電子契約が普及してきたこともあり、

製本をしたり、

事前に書類を届けて署名捺印をする

といった作業工程がなくなりました！

しかし、それでもまだ、電子契約対応していない業者も多々あり、

製本したり、書類を届けたり、

ある意味AIが代替えできないことを行っています笑

（超皮肉で言ってます・・）

売主さん・売主さん側の不動産仲介会社と日時等のすり合わせ

契約書類の作成をすると同時に、

・契約日時

・契約場所

のすり合わせもしなければいけません。

・売主さん

・売主側不動産仲介会社さん

・買主さん

・買主側不動産仲介会社さん

の都合がつく日程、時間の調整をします。

契約場所は、不動産会社の事務所になることがほとんどですが、

売主さん・買主さん側のどちらの事務所で契約を行うか？

も決める必要があります。

他にも、

・手付金の解除期日

・融資特約承認日や解除期日

・引き渡し日

といった内容についても重要事項説明書や契約書に記載をする必要がある為、

買主さん・売主さん双方が問題ない日にち設定をします。

お客さんに対しての事前説明

正直ほとんどの会社が行っていないのが

契約書類の事前説明。

この事前説明というのは、

懸念事項

手付金

融資特約といったお金に関する内容

簡単な契約書の内容

について事前に説明することです。

というのも、

契約書の内容は専門的な内容過ぎて、

契約当日に説明を受けて、理解しました！

なんてできるわけがありません！

たとえ、

事前に契約書類のデータを渡されたからと言って

自身で読んで理解できるよう内容ではありません。

そうなると、結局

契約日当日に色々初めての内容を聞かされるため、

不安になり、当日だけどやっぱり契約しない！

となりかねません。

そうなると、売主さん含めてみんな困っちゃうわけなんですね。

そうならない為にも、

事前に契約書類の内容や懸念事項を説明し、

不安要素を消したうえで、契約日をむかえる方が良いです。

事前説明をしていない不動産会社さんが多いので、不安な方は

・事前に契約書類の説明をしてほしい

・契約書の内容を送ってほしい

と伝えるようにしましょう。

まとめ

いかがでしょうか。

中古マンション購入｜売買契約書はこう作る：買付申込から契約まで仲介会社がやってること（後編）

というテーマでお話しさせていただきました！

こうしてみると実は1週間の間にいろいろなことをしているわけなんですね・・。

逆を言い返すと

これだけの労力を費やしている為、どうしても契約をしてもらいたい！

と思ってしまい、

懸念事項があったり

不安要素があったりしても、

ぎりぎりまで言わない担当者がいるのも事実なんですね。

この辺が不動産会社の闇の部分・・。

これだけ調査やヒヤリングを行っているので、

契約前に契約書類ももらい、事前説明や契約書類に目を通し、

不安を解消したうえで契約日を迎えるようにしましょう！

中古マンション購入｜売買契約書はこう作る：買付申込から契約まで仲介会社がやってること（後編）

契約までに不動産仲介会社が行っていること

契約書、重要事項説明書等の作成及び訂正

契約書類の転用が出来ない！？

番外編 書類の製本、書類の捺印を行う

売主さん・売主さん側の不動産仲介会社と日時等のすり合わせ

お客さんに対しての事前説明

まとめ

番外編　書類の製本、書類の捺印を行う