それ、本当に囲い込み？不動産売却で見るべきポイント（REINS・反響・案内元） Ponchablog 建築・不動産相談所

以前、売主さんからと媒介を結んでいる業者さんから囲い込みされている！と相談を受けたことがあり、調べたらシンプルに売却価格が相場の1.5倍でした・・。

いや、それは問い合わせ、きませんよ・・。

どーも、Ponchaです(‘ω’)

不動産会社の闇の一つで、

囲い込み！

というものがあります！

囲い込みについての詳しい記事はこちらを参考にどうぞ！

不動産業界の闇「囲い込み」とは？見抜き方・対処法・2025年の新ルールまで徹底解説！

昨今問題になっている囲い込みですが、

直近で法改正をしたおかげで、売主さんたちも囲い込みに対して敏感になってきました！

その反面、

売却中に問い合わせがないとすぐにこれは囲い込みかも？

という相談も非常に増えました！

囲い込みについての情報は、ネットを調べれば大量に出てきますが、

囲い込みじゃないパターンの情報ってあまりないんですよね？

ということで、今回は

それ、本当に囲い込み？不動産売却で疑う前に見るべきポイント（REINS・反響・案内元）

というテーマでお話しをしたいと思います！

囲い込みの見極め方や売却価格について

囲い込みに関係する内容を深堀していきたいと思います！

不動産取引の囲い込みって！？

不動産業界では有名な

『囲い込み』

という言葉があります。

一般の方からすると、囲い込みってなんのこっちゃ？

と思う方も多いかと思います。

囲い込みについては、下記の記事で詳しく書いてます！

不動産業界の闇「囲い込み」とは？見抜き方・対処法・2025年の新ルールまで徹底解説！

ここでは簡単に説明します！

囲い込みとは、

不動産会社が売主さんから預かった物件の情報を外部に出さず、

自社の買主さんだけに紹介し、他社には紹介しないことです。

これにより、

買主さん

売主さん

の両方から手数料を取ろうとする行為

のことです。

この囲い込みという行為は、

物件を売却する方

現在売却中の方

さらには物件購入する方

に大きく関係してくる内容です。

知らずのうちに機会損失をしてる可能性が高い行為なんですね！

本当に囲い込みなのか？

では、早速本題に入りたいと思います！

近年、ネットやＡＩが普及してくれたおかげで、

売主さんも囲い込みに対して、敏感になってくれました！

それは大変ありがたいことなのですが、

逆に、囲い込みではないのに、囲い込みされているのでは？

と過剰に反応してしまう人も少なくありません。

では実際に、本当に囲い込みされているのか？

という点についてお話をしたいと思います！

冒頭でもお話をしましたが、囲い込みは大問題になっていて、

直近で政府が動いて、法改正がされたぐらいです。

そのおかげで

囲い込み

という言葉が一般の方にも認知され、

不動産会社としても、囲い込みを簡単にできなくなった！

と、いい方向に進みました！

ただその反面、

しっかりとした手続きを踏んで、ちゃんと販売活動をしているのに、

問い合わせがちょっとないだけで

・囲い込みされている

・専任、専属専任をいいことに、価格の値下げを求められた

といった相談も非常に増えました！

一体なぜ上記のようなことが起きるのでしょうか？

相場と比べて売却価格が高い？

手順を踏んで、しっかりと売却活動をしているのに、

問い合わせがない！

というパターンの大半は

シンプルに価格が高い！

ということが挙げられます！

これはまあ、不動産会社さんも査定金額を出す際に

しっかり説明していないのもいけないのですが、

査定金額はあくまで査定金額。

不動産会社も媒介契約を結んでほしいから、多少は高く出したりする会社さんが多く存在します！

査定額なので、多少高く提示するのはいいかもしれませんが、

『周辺の相場がこのぐらいだから、適正価格は、おそらく3000万円。

ただ、物価上昇もあるので、相場より高くなりますが

3200万円とかで様子を見て、価格調整するのはどうですか？』

といった感じで、売主さんの売却の進め方を確認したうえで、

金額提示を進めていくのが一般的です。

これを、媒介が取りたいからと言って

近年物価上昇しているので

3200万円でも全然可能性がありますよ！

みたいな感じで、さもこの価格が適正ですよ？

と高く提示してしまう営業マンがいます。

上記のやり方ですと、

当然適正価格が3200万と思い込んでしまうので、

問い合わせがなければ、

囲い込み？

と思いますし、

価格を下げましょう！と言われたら

え？

って思っちゃいますよね！

不動産の価格というのは、周辺の相場でほぼ決まっている！

と言っても過言ではないです。

相場より金額が高い場合は、

よほどのストロングポイントがない限り、

選ばれにくい！

と思った方が良いですね！

売主さん自身の価格設定も注意！

価格設定でめちゃくちゃあるあるなんですが、

不動産会社さんは、現在の周辺の相場や環境を考慮し

査定額を提示します！

しかし、売主さん自身が想像していた金額よりも

はるかに下回った金額を提示すると、

納得いかない売主さんがいます！

言い分は大体同じで

・自分が買った時は、もっと高かったし、そんな簡単に価値は下落しない！

と反論してきます。

⇒物価が高い時期に新築を買って数十年後に売る方に多いです！

他にも、

・周辺ではもっと高く売れた事例がある

という方。

⇒見ている情報が古い、売却されていた物件は、リノベーションされてきれいになっている物件と比較していた

といった感じですね！

前者の話でいうと、

残念ながら、新築を手に入れた時から、20年～30年後まで、

物件の価値は、急激に下がります。

※ただし、駅に近く、駅が再開発して、利用者が増えた！などは例外です

特に、物価が高いときに物件を購入していると、

査定額を見た時に、今の価値との差に驚愕する売主さんも少なくありません。

また、後者の周辺相場ではこのぐらいで売れていた！

という情報を持っている売主さんもいますが、

・相場よりかけ離れた価格でたまたま売れた1件を提示している

・そもそもその相場の情報が古い

・フルリノベをして付加価値をだしているので、相場より高くしている、それと比べる

というパターンがほとんど。

ただ、ここで問題なのが、

価格設定の最終決定は、売主さんが決める！

ということ。

どんなに不動産会社さんが適正な査定金額を出しても、

売主さんが、これで売りたい！

となれば、その価格で売りに出すことになります。

で、その価格が相場より乖離していれば、

売れないどころか、問い合わせすら来ません。

不動産の言う査定額を鵜呑みにしろ！

とは言いませんが、参考にしつつ自分でも、現時点の周辺の相場を見るようにしましょう！

相場を調べる際は必ず

・現況のまま売却している

・フルリノベして売却している

かを、しっかり確認しておきましょう！

上記によって、

同じ立地、同じ条件の建物

でも価格は数百万前後異なるからです！

囲い込みなのかを見抜く方法

正直

囲い込みされているのか、

囲い込みされていないのか

判断難しいですよね？

専任・専属専任の媒介を結んだ場合で、

囲い込みをされているのか見抜く方法をお伝えします！

ポイントとしては、

・REINSに登録した証明書をもらう

・販売しているREINSの画面を見せてもらう

・内見時のお客さんが自社なのか、他社なのか？

・反響状況を確認する

が挙げられます！

それぞれもう少し深堀していきます！

REINSに登録した証明書をもらう

専任・専属専任媒介を結んだ場合、

不動産業者しか見れない

不動産流通機構（REINSレインズ）に登録する必要があります。

さらに、登録しないといけないリミットも決まっており、

専属専任：5営業日以内（休日は含めず）

専任：7営業日以内（休日は含めず）

上記の期間内に登録しなければいけません！

媒介をとった不動産会社は

まず、スーモやアットホームといった、

一般の方が見れる不動産のポータルサイトに登録をします。

ここ非常ににポイントなんですが

REINSではなく、一般の方が見れるポータルサイトに登録をすると

一般のお客さんが見ることができる　＝　自社へ問い合わせしてくれて、両手仲介が狙えるから

なんです！

REINSに登録すると、

不動産会社しか見れないため、REINSに掲載すると買主さん側の仲介業者が見ることになります

↓

買主さん側は、他社の不動産会社が仲介をすることになり、両手仲介が狙えなくなる！

ということになります。

なので、囲い込みを防止するためにも、

期間内にREINSに登録をして、情報を解禁させなさい！

ということになります！

REINSに登録するということは、

プロのサイトに情報が出回るため、自身の物件の紹介の可能性がぐっと増えます。

で、REINSに登録をすると

登録証明書

が発行されます。

必ずこの登録証明書をもらうようにしましょう！

なぜなら、登録をしていないのに登録しておきましたー

と平気で伝えてくる営業マンがいるからです！

登録しました！

と言われたら、では登録証明書をください！

とセットでいうようにしましょう！

また、登録期間が過ぎているのに、何にも連絡がない場合は

こちらから不動産会社へ問い合わせをして、

どうなっているか？

を確認した方が良いです！

⇒この時点で、連絡がない不動産会社には、特に注意した方が良いです！

販売しているREINSの画面を見せてもらう

意外と知らない人が多いのですが、

REINSに登録し、登録証明書をもらった数日後ぐらいに、

自身の販売している

・REINSの画面

・販売図面

を見せてもらうようにしましょう！

これはなぜかというと・・。

REINSには物件の概要のほかに

販売図面を添付することができます！

多くの不動産会社は、その販売図面を見て

・間取り

・条件

・物件の雰囲気

をみて、買主さんに提案をします。

販売図面がないと、

どんな間取りなのか、

どんな雰囲気の部屋なのか？

が理解できず、提案もしにくいんですね！

何が言いたいかというと・・

媒介を預かった不動産会社さんは、上記のことを理解しているので、

情報は解禁するために

REINSに最低限の情報だけ登録をして、

販売図面などを添付しない業者が、実は結構いるんです！

しかも、大手不動産会社に多いんですよね・・。

購入側の不動産会社さんからすると

売却する気ないだろーって思うぐらい、ずっと販売図面を載せないんですよね・・。

確かに、販売図面は、

虚偽の内容を記載するとトラブルになるため、

入念にチェックをするので、完成するまで時間がかかります。

そのため、REINS登録したばかりだと、販売図面が間に合っていない場合があります。

なので、確認する時は、REINS登録してから数日後に伝えてみるとよいです！

それで販売図面が完成していない

販売図面が添付されていない

といった場合は、囲い込みの可能性が高いといえます！

たとえ、囲い込みをしていないにしても、

販売図面の作成に時間をかけすぎです。

普通に考えて、

売主さんの早期売却を願って動くのであれば、

早急に作成、確認をしてREINSに掲載をします。

それを、怠っている時点であまり信用できない担当者！

と思っても良いですね！

内見時のお客さんが自社なのか他社なのか？

住みながら売却活動をしていると、

内見時は、基本売主さんも立ち会うことになります。

その時に、買主さんの案内をしているのが、

・媒介を結んでいる不動産会社さんなのか？

・全然知らない不動産会社さんなのか？

でも、結構判断ができます。

問い合わせが少なくても、

たまにある内見のお客さんの接客を

知らない不動産会社が行っていた場合、

買主さん側の不動産仲介会社さんが案内していることなので、

情報がしっかり世に出回っている！

ということになります！

つまり、シンプルに物件の問い合わせが少ないだけ！

という可能性が高いです！

その場合は、反響を増やすために

価格なのか？

見せ方なのか？

見送り理由を聞いて、どのようにするべきかを

媒介を結んでいる不動産会社さんと相談するのが良いです！

逆に、毎回内見の際の接客が、媒介を結んでいる不動産会社さんだった場合、

かなりの確率で囲い込みをされている可能性が高いです！

その場合は、

レインズの登録情報を見せてもらったり、

なぜ自社のお客さんしか問い合わせがないのか？

を聞いてみるのが良いですね！

反響状況を確認する

専任・専属専任の場合は、報告義務があります。

専属専任：週1回以上の報告義務

専任：2週に1回以上の報告義務

上記の報告を怠った時点で、少し怪しいと思った方が良いです。

上記の義務については、

売主さんが３週間に１回でいいよー

と許可していたとしても、その期間を変えることはできません。

報告をされた際に、

問い合わせがなかった場合

⇒なぜ問い合わせがないと思うか？・改善方法はあるか？

この辺をしっかりと確認した方が良いです！

問い合わせがあり、内見があった場合

⇒見送り理由や自社案内なのか、他社案内なのか？

この辺もしっかり聞くようにしましょう！

反響を確認するだけでは、囲い込みをなくすことは難しいのですが、

抑止力にはなりますね！

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、それ、本当に囲い込み？不動産売却で疑う前に見るべきポイント（REINS・反響・案内元）

というテーマでお話しさせていただきました！

闇が深いからこそ、ついつい不動産会社を疑ってしまうかもしれませんが、

全員が全員、悪い営業マンではありません！

しっかり真摯に向き合ってくれる不動産会社の担当者もいます！

とはいえ、雰囲気が良く、口がうまいけど、行動が伴っていない担当者が多いのも事実

囲い込みの見分け方やどういった場合が危険なのか？

をよく理解して、不動産会社さん任せにならないように注意しましょう！