重要事項説明書（重説）は契約書と別物？35条書面の役割と当日トラブルを避けるコツ Ponchablog建築・不動産相談所

自社が管理する賃貸物件の案内をするたび、案内時に重要事項説明をする強者がいました。

ただただ内見しに来たのに難しい書類の説明が始まった！と思ってビビるお客さんが大勢いました・・。

どーも、Ponchaです(‘ω’)

本日は不動産取引において、宅建士による説明義務がある

重要事項説明書

についてお話したと思います！

重要事項説明書は契約書の前に説明する必要があり、

実際どのタイミングで説明をされているのか？

契約時の流れと併せて解説したいと思います！

ということで今回は

重要事項説明書（重説）は契約書と別物！“35条書面”の役割と当日トラブルを避けるコツ

となります。

重要事項説明書の中身については別記事にあげるとして、

今回は実際の重要事項説明書の説明のタイミングについてお話をしたいと思います。

本来の重要事項説明書の説明タイミングについて知らない方も結構多いので

改めて認識していただければと思います！

不動産取引における重要事項説明書とは！？

不動産を借りたり、購入する際、

契約書を交わす前に必ず

重要事項説明書

という書面が渡され、宅建士による説明があります。

重要事項説明については、

宅建業法上で定められており、

宅建士が

重要事項説明書

を説明しなければいけません。

ちなみに、後ほど詳しくお話ししますが、

重要事項説明書は契約書と別物です！

※書いてある内容は、似たような内容が多いですが。

重要事項説明書に記載されている内容については別記事に上げますが、

簡単にいうと

・対象物件に関する内容

・対象物件に関する取引の内容

が記載されています。

もう少し細かく言うと、

・この建物はこういう規制がかかっていて、そのうえで建てられていますよ～

・住むうえでこういう管理規約がありますよ～

・万が一違反したらこういうペナルティーがありますよ～

といった内容が詳しく書かれています！

重要事項説明書とは、宅地建物取引業法第35条書面のこと！

重要事項説明書の正式な名称は、

宅地建物取引業法第35条書面

と言います。

よく35条書面とも言いますが、

宅地建物取引業法第35条の規定に基づいて作成された書面だからですね！

法律用語アレルギーの私からすると、

長ったらしい言い方に拒否反応が出ます・・。

基本的には重要事項説明書

という言葉さえ覚えておけばいい！

と言いたくなるのですが、

不動産の契約書

媒介契約書

などに登場する重要事項説明という言葉は、

宅地建物取引業法第35条書面は～って感じで登場します。

そのため、

重要事項説明書＝宅建業法第35条書面

ということを理解していないと、説明受けている最中に

そもそもなんの書類の説明のことを指しているのか？

が、わからなくなってしまいます！

覚える必要はありませんが、

35条書面とかの言葉が出てきたときは、

重要事項説明書のことなんだな～程度で認識しておきましょう

契約書と重要事項説明書は違う

お部屋を借りる方や購入する方は、

契約をする際、契約書の読み合わせをする日に

同じタイミングで重要事項説明書の説明を受ける方がほとんどです！

そのため、

契約書と

重要事項説明書

が混同されている方が結構います。

契約書と重要事項説明書は、似ている内容が多いのですが

実際、記載する内容が異なります。

詳しい内容や違いについては、

【不動産取引】売買契約書と重要事項説明書（重説）の違い｜契約書にしか書かれない内容をプロが解説

不動産の契約前に説明が必要な書類～不動産取引における重要事項説明書って！？～

こちらの記事を参考にどうぞ！

重要事項説明書の説明は、契約書と同日じゃなくても良い？

不動産会社の者でも勘違いしている方がいるのですが、

契約書と

重要事項説明

は同日に行わなければいけない！

と認識している方が結構います！

実務的には、正直ほとんど同日に行います！

ごく稀に、時間の都合や契約時に重要事項説明書の説明ができない等の問題で、

契約日より前の日に別途で読み合わせをすることがあります。

中には、

事前に重要事項説明書の説明をすると逆に怪しむ方もいます。

重要事項説明書は本来

契約前に建物・取引に関する重要な内容を説明してもらい、

納得したうえで契約しましょう！

というものです。

なので重要事項説明書は、

必要な書類が揃っていれば、

契約の前日でも前々日でも問題ないんですね。

というより、本当は前もって説明をうけ、納得したうえで契約に進むべきなんです。

ですが、実務上は前もって重要事項説明書の説明することはほとんどありません。

担当者のスケジュールの問題などもありますが、

そもそも前もって重要事項説明書を説明をしたことで

冷静になり、やっぱり契約やーめた！

ってことになる可能性が高くなるからなんです。

そのためほとんどの場合が、契約日に

重要事項説明書の説明

↓

契約書の読み合わせ

という感じで、連続して読み合わせをします！

当然納得いかなければ、断っても大丈夫なんですが、

契約の場で、売主さんもいる中で、やめます！

って言えるような、そんな雰囲気じゃないんですよね・・。

当然高額の買い物ですので、納得がいかないのであれば、

しっかりと納得したうえで購入へ進むようにしましょう！

重要事項説明書の説明は、契約より前であればOK

重要事項説明書の説明は、契約するにあたり、

この建物や土地はこういった重要なことが含まれていますよ～、

ちゃんと理解しておいてくださいね～

というものです。

そのため、

契約書より後に説明をしたり、

そもそも説明をしなかったり

宅建士じゃない人間が説明したり

した場合は、当然違法になります。

そのため、契約日に契約書と重要事項説明書の説明をする場合は、

必ず重要事項説明書の説明をしてから、契約書の読み合わせをします。

事前に説明をしてもらう

先ほどもちらっとお話ししましたが、

重要事項説明書の説明は契約日に行われるため、

契約当日に初めて知る内容があったりします。

こんな話聞いてなかった・・。

と思っても、契約当日だしキャンセルってなんか言いづらい・・。

となり、腑に落ちない状態で契約した人も、

正直決して少なくありません！

中には、不動産売買のように何千万もの買い物ですと

腑に落ちない状態では契約ができない！

といって契約当日にキャンセルになることもたまにあります。

当たり前ですが、

買主さんだってキャンセルをしたくてしているわけではありません。

ただ、何千万円もする買い物を納得できない状態では契約できないですよね・・。

契約当日にキャンセルとなった場合、

売主さんにも迷惑が掛かり、

下手すると関係者同士で

大きなトラブルに発展することだってあります。

これは不動産仲介会社に責任があります。

そういったリスクを減らすために、

事前に重要事項説明書を説明するのが良い。

とはいえ、先ほどお伝えしたように

・買主さんと不動産会社さんと予定が合わない

・懸念事項だけ伝えて、詳細は契約日に確認してもらう

といった感じで、事前に説明するということは正直少ないです。

最近はすべての内容ではなくても、

事前に重要事項説明書の概要をざっくり説明する不動産会社さんも増えました。

そうすることで事前に懸念事項や質疑を再度洗い出せます。

ある程度、契約書の内容を理解しておけば、

契約日に正式に重要事項説明書の説明を受けた際

これは聞いてないんですが・・。

など、不信感が出ずに、契約締結まで進むことができます！

概要だけの説明とは言え、

事前に説明し、当日も説明を受けると、

合計2回も重要事項説明の内容を聞いているので

時間の無駄！

と思う方も多いのですが、

・当日初めて聞かされて腑に落ちない状態で契約する

・当日聞かされて納得できないからキャンセルする

といったリスクを考えると、

不動産会社も買主さんもそのぐらい慎重になった方が良いです。

そもそも、ぶっちゃけ1回の説明だけで重要事項説明書の内容を理解できる人はほとんどいません！

重要事項説明書はいろんな法律がからんで、

それを一つ一つ確認してプロが作成している書類です。

素人の方が1回説明を受けて理解できるような簡単な内容が書かれているわけではありません。

不動産会社から事前に何も説明がない時は、

重要事項説明書の概要の説明や

書面を事前にもらうようにした方が良いです。

本当は事前にすべて説明してもらうのが良いのですが、

現実には難しいため、書面をもらい、ざっくりでもいいので説明してもらうのが良いです。

説明を受けているか、受けていないかで当日の身構えや流れも大きく変わります

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、重要事項説明書（重説）は契約書と別物！“35条書面”の役割と当日トラブルを避けるコツ

というテーマでお話しさせていただきました！

重要な内容が書いてあるからこそ、事前に知っておきたいし説明を受けておきたいもの。

慎重になりすぎて機会損失を失ってしまう可能性もありますが、

そこにはちゃんとお金が発生してきますし、

購入の場合であれば、とても大きな買い物です。

ちゃんと納得したうえで契約できるように、

事前説明を受けるなどして、疑問を解消して気持ちよく契約するようにしましょう！