売買契約書と重要事項説明書（重説）の違い｜契約書にしか書かれない内容を解説 Ponchablog 建築・不動産相談所

初めて賃貸住宅を借りた時、契約書の内容について理解するどころか、まったく読まずに契約してました！今思うと恐ろしい・・。

どーも、Ponchaです(‘ω’)

不動産購入や賃貸を借りる時

必ず契約書の取り交わしを行います。

契約時には、不動産の契約書以外に

重要事項説明書

の読み合わせを行います。

ちなみに重要事項説明書が何かについては、下記の記事を参考にどうぞ

不動産契約、重要事項説明書と契約書の違いって！？～重要事項説明書に記載する内容とは～

不動産の契約前に説明が必要な書類～不動産取引における重要事項説明書って！？～

不動産の契約書については、

その前に読み合わせを行う重要事項説明書の内容と重複してくる箇所がかなり多くあります。

そのため、不動産の契約を行う場合、

重要事項説明書で一通り説明したので～という流れで

契約書の内容については、割愛されて読まれることが多いです。

さらに割愛して説明を受けるため、結構話半分で聞いている人が多いんです。

しかし、不動産契約における

重要事項説明書

不動産の契約書

では記載しなければいけない内容が異なります。

つまり、契約書も重要出すよーってお話です！

ということで今回は

【不動産取引】売買契約書と重要事項説明書（重説）の違い｜契約書にしか書かれない内容をプロが解説

というテーマでお話ししたいと思います！

契約書の内容って、正直難しい言葉しか出てこないから

それだけでアレルギーという方も多いと思います。

ですので、今回は難しい言葉は抜きにして

不動産の契約書はこんなことが書いてありますよ～

という感じで、かみ砕いて説明していきます。

不動産の契約書は

売買

賃貸

譲渡

などがありますが、今回は不動産の売買で行われる

売買契約書に絞ってご説明したいと思います。

不動産の契約書と重要事項説明書って違うの？

不動産取引を行う際、必ず読み合わせを行うのが

重要事項説明書

不動産の契約書

厳密にいうと、不動産の取引をする上で、

重要事項説明書については、宅地建物取引士による説明義務があり

契約書については、宅地建物取引士関係なく、説明義務自体はありません。

とはいえ、実際の実務では、

読まなくていいからと言って、

全部飛ばします！

ということは正直あまりありません。

ただ、重要事項説明書とかなり重複する箇所が多いため、

契約書については、重複箇所は割愛して説明することが多いです。

そのため重要事項説明書と比べると

結構あっさり終わってしまうことが多いです。

重要事項説明書の内容を理解していれば、

契約書の内容も同じだから大丈夫！

と思っている方が結構いるのですが、

そもそも重要事項説明書と契約書とでは

記載する内容が異なっています。

以前にも説明しましたが

重要事項説明書は、

取引にかかわる不動産業者が

買主さん

借主さん

に対して不動産の詳細を記載した内容を説明しないといけないもの

契約書は、

契約する当事者同士（貸主や売主と借主や買主）が、

契約内容に合意して結ぶものです！

つまり契約書は

売手・貸手側

買手・借手側

の双方が合意をして、こういった取り決めで契約しましょうね！

という内容になっており、

そもそも、重要事項説明書のように不動産に関する内容とは異なるわけなんです。

契約書にはどんなことが記載されているの？

では、具体的には契約書には何が記載されているのでしょうか？

重要事項説明書と大きく異なるところは、

・引き渡し時期が記載されている

・売買の代金や支払い方法

・所有権の移転の時期

・契約内容と異なった場合の責任

などなど。

他にもいろいろありますが、

上記の内容は重要事項説明書には記載されていません。

特に引渡し時期などに関しては、

不動産に関することではなく、売主さんと買主さんの双方の合意の上での内容になりますので、

そもそも重要事項説明書に記載する必要がありません。

このように、

重要事項説明書に記載しなければいけない内容と

不動産の契約書に記載しなければいけない内容

は、実は若干異なるんです！

他にも契約の内容に違反した場合は、こういった対応しましょう！

という定めがあれば、その内容なども記載する必要があります。

売主さんも確認する必要がある契約書

重要事項説明書は、

あくまで対象不動産についての詳細を

買主さんに説明するためです。

⇒そもそも、重要事項説明書については、宅建業法上で説明義務がありますので！

しかし、物件を所有している売主さんには説明する義務はありません。

⇒そもそも自身が購入する時に同じような内容の説明を受けていますからね！

ただ、契約書に関しては、

売主

買主

の双方が関係してくる内容のため、

売主さんもしっかり理解・確認する必要があります。

※ちなみに契約書に関しては、説明義務はないです

というのも、不動産を売る側である売主さんは、

とりあえず早期売却出来たらいいな！

ということに重点をおき過ぎて、

契約書などを話半分でちゃんと理解していなかったりします。

しかし、契約書というのは、消費者側を保護するような記載が多いため、

文言も買主さんを守るような表記もあります。

契約をしたからと言って、

条件が揃えば、違約金等のペナルティー無しで

買主さん側から解約が出来てしまうことだってあります。

ローン特約による解除には注意が必要

不動産の売買の契約を締結したからといって

引渡しが終わるまで、売主さんは安心できません。

というのも、契約後、買主さんの住宅ローンが

下りなかった場合

減額承認になってしまった場合

などが起きたら、一定の期間であれば、

違約金等を払わずに契約を解除することができます。

上記のことをローン特約と言います。

ローン特約についてはこちら

【住宅ローン】融資特約とは｜本審査否決時の対処・取得期日／解除期日・覚書対応まで

このローン特約による解除は頻繁に発生することではありませんが、

絶対にないとは言い切れません。

ローン特約による解除の場合、

・どの銀行に審査を出すのか

・いつまでに本審査の承認をもらう必要があるのか

・審査が通らなかった場合、いつまでに解除すればよいのか

といったような内容が契約書に書かれています。

ローン特約については、重要事項説明書にも記載されているので

当然買主さんは理解をしています。

⇒買主さんを保護するためのものですからね！

しかし、売主さんに関しては、一度自身が購入した時に同じ経験をしているとはいえ、

すっかりそのことが抜けてしまっていることがあり、

契約書の読み合わせ時に、改めてそう言った特約があることに気づきます。

つまり、契約時に特約の内容などをしっかり把握しておかないと、

売却に向けて諸々進めていたけど、突然契約解除の相談が来ちゃった！

ということが起きたりします。

このように、契約書の内容については、双方それぞれが関係する内容になる為、

お互いしっかり内容を理解しておく必要があります。

設備などの補修や故障には注意する

契約時、売主さんは

事前に現在お部屋についている設備について

告知する義務があります。

付帯設備表と呼ばれる書類にチェックをします！

付帯設備表についてはこちらの記事をどうぞ！

中古物件購入　付帯設備表とは？～売買契約書以外の書類たち～

この付帯設備表で

不具合はなかったにチェックをしておいて、

不具合があった場合は、物件を引き渡した後でも、一定期間の間で通知をうけたら

売主さんは修理をする義務が発生することがあります。

当然ですが、1年後なんかに不具合があった！

なんて言われても自分で壊したんじゃないの？

って売主さんは言いたくなりますよね！

そのため、買主さんが売主さんに対して、不具合あったから直して～

と言える期間は、1週間以内と決められています。

その期間で、上記のような条件で不具合があった場合は、

売主さん負担で補修しないといけない場合があります。

逆に、引渡しをしてから1週間をすぎた場合、

不具合が発生しても売主さんは修理をしなくてもよい

ということになります。

こういった取り決めなども、契約書にはしっかり記載がされています。

難しい文章が並んでいる中にサラッと記載されているので、

見逃してしまう方も多いのですが、この内容は非常に大事ですので注意しましょう！

契約書もしっかり把握をする

買主さんは、

重要事項説明書の流れで

契約書の説明を受けるため、

正直同じような内容だし、重要事項説明書の内容を把握していれば大丈夫！

と思っている方が一定数います。

そして、売主さんは、物件が早期売却できればOK

と感じており、契約書をちゃんと把握していなかったりします。

契約書は、何か起きたときに

どういった取り決めで解決していくかを記載してある重要な書類です。

万が一、問題が発生した時に、

こんな内容聞いていない！

といったところで、よほど不利な契約内容でない限り、

契約書に記載してある内容が全て！

判断を覆すのは難しいです。

トラブルが発生した時、

どのように対処するのか、

どのような条件が付いているのか

しっかり把握しておく必要があります。

また、改めて重要事項説明書と契約書に記載してある内容を把握しつつ、

それぞれの内容をしっかり理解しておきましょう

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、【不動産取引】売買契約書と重要事項説明書（重説）の違い｜契約書にしか書かれない内容をプロが解説

というテーマでお話しさせていただきました。

枚数も多く、宅建士しか説明ができない重要事項説明書に重点をおきすぎて、

契約書はさらっと流す方がびっくりするぐらい多いのが実情。

しかし、契約書はそもそも重要事項説明書とは異なった書類ですので、

それぞれしっかり理解するようにしましょう。