不動産業界の闇「囲い込み」とは？見抜方・対処法・2025年新ルールの徹底解説！ Ponchablog 建築・不動産相談所

昔、明らかな囲い込みをされて腹が立ち、会社総出で一般顧客を装って、あらゆる手を使って契約まで進めたことがあります！

ダメ。ゼッタイ。囲い込み！

どーも、Ponchaです(‘ω’)

不動産会社に物件の売却を依頼したのに、価格や条件は悪くないのになぜか全然案内の予約が入らない・・。

そういった場合は、もしかすると囲い込みをされている可能性があるかもしれません！

ということで、今回は

不動産業界の闇「囲い込み」とは？見抜き方・対処法・2025年の新ルールまで徹底解説！

というテーマでお話しをしたいと思います！

物件の売却を検討している人や現在売却を依頼している人は、この辺をしっかり理解した方が良いですね！

不動産取引においての囲い込みって！？

不動産業界で働いている人は一度は聞いたことがある

『囲い込み』

一般の方からすると、囲い込みってなんのこっちゃ？

と思う方も多いかと思います。

囲い込みとは、

不動産会社が売主さんから預かった物件を、自社の買主さんだけに紹介し、他社には紹介しないことです。

本来は広く買主さんを探すべきなのに、わざと情報を外に出さないことで、

買主・売主から手数料を取ろうとする行為です。

つまり「物件を他社に紹介せず、自分の会社だけで売ろうとすること」です。

この囲い込みという行為は、

物件を売却する方

現在売却中の方

さらには物件購入する方

に大きく関係してくる内容です。

知らずのうちに機会損失をしてる可能性が高い行為なんですね！

何故囲い込みをするのか？

何もわからない方からすると、

そもそも何故囲い込みなんてするのか？

気になるところですよね。

囲い込みについてもう少し詳しくご説明したいと思います。

囲い込みをする理由としては、

売主さんから預かっている不動産を、他社の買主さんには紹介せず

自社の買主さんのみに紹介し、

両手仲介

を実現させようとするためなんです。

両手仲介や片手仲介については、下記の記事を参考にしてみて下さい

不動産の仲介って何？営業マンが本音で語る両手・片手仲介の仕組みと注意点

何故両手仲介をするかというと、

売主さん

買主さん

双方から仲介手数料をもらうことができる

からなんですね。

片手仲介と違い、両手仲介は

1回の取引で仲介手数料を双方からもらえるため、

効率よく売り上げを上げることができます。

そのため、囲い込みをすれば、両手仲介が出来、

不動産会社としては、常に効率よく売り上げをあげられるということです

囲い込み行為は禁止されている

不動産会社の利益の為に行われる囲い込み行為は、

当然ながら禁止されています。

まあ、当然のお話です。

なぜなら、

売主さんからすると早期売却を希望していることがほとんどなのに、

別の不動産会社の問い合わせだからと言って、見込みの買主さんをすべて断っていたら、

いつまでたっても売却が進みません。

ですので、売主さんにとって

不利益になる囲い込み行為は禁止されているんです。

売主さんの承諾があれば、囲い込みできる！？

不動産で働いている人でも意外と知らない方が多いのですが、

実は囲い込み自体は、絶対NGというわけではないんです・・。

多分不動産業で働いている半分以上の方は

えーーー！？

ってなっていると思います。

その場合というのどういうときか。

売主さんの承諾をもらっていたり、

内見を断った後に売主さんにちゃんとその旨を報告をすれば

一応OKとされているんです。

断る理由がわからない！

という方もいるかもしれませんが、内見をする方全員が全員必ずしも購入感度が高いとは限りません！

売主さん側の立場になるとわかるのですが、

内見となれば、時間を調整し、お部屋も掃除

しなければいけません。

時間に余裕がない売主さんだとしても、

購入希望の買主さんによく見てもらおうと、時間を割いて、きれいにしたのに、

『まだ探し始めなので、参考内見です！』

なーんて言われたらたまったもんじゃないですよね？

つまり明らかに購入意思のない人に、売主さんとしては

大事な資産である物件を内見させたくはない

時間を割きたくない

というわけなんです・・。

そういった感度のない方が内見してこないよう、

売主さんの仲介会社である不動産会社は、ちゃんと精査するわけなんです。

ちなみにですが、売主さんの承諾なしに、内見等を断ったりすれば禁止行為に当たります。

ただ両手仲介をしたいがために、売主さんに

『うちで買主さん見つけたいんで、内見断ってもいいですか？』

なーんて伝えて、OKをする売主さんはまずいないでしょう。

つまり

・感度の良いお客さんなのかを精査しているか？

・両手仲介を狙うために、断っているか？

この辺の判断が非常に難しく、売主さんは囲い込みかどうか判断が出来ないんですよね・・。

基本的には、他社の不動産会社の内見を断った後に売主さんに対して

『内見希望の方がいましたが、あまりに条件が違い過ぎて購入意欲がないので断りました！』

といった感じで伝えています。

上記のような回答であれば、売主さんとしては、

ちゃんと精査してくれている！

と、納得しちゃいますよね・・。

しかし、今説明したように

実は不動産会社の利益のために、断っている！

という可能性があるんですね！

内見の断り方や売主さんへの伝え方なんかいくらでも回答できますからね・・。

購入意思がないのに案内させないというのも、正直真意はわかりません。

ぶっちゃけ毎回購入意思がないという理由で断っていたら、正直取りこぼしがある可能性もあります。

このように、本当に囲い込みなのか？

判断が難しいんですよね。

売主さんは、囲い込み行為には気づいていない！？

今ご説明させていただいたように、

囲い込みの厄介なところは、被害を受けている売主さんが、

囲い込み行為をされていることに気づいていない

ということにあります。

むしろ、気づける方がすごいと言えます・・。

売却の活動をしっかり行っているか

囲い込み行為をしていないか？

といったことがちゃんと判断できるように、不動産仲介会社さんは、宅建業務で下記のような業務を義務付けられています！

売主さんと不動産会社とで媒介契約を結びます。

媒介契約について詳しい内容はこちらの記事を参考にどうぞ

不動産売却時の媒介契約書とは！？～媒介契約の内容を知る～

媒介契約を結んだ場合

・専任媒介契約は14日に1回

・専属専任媒介契約は7日に1回

不動産会社は、売主さんに対して、内見の有無などの状況の報告の義務があります。

また、媒介契約を結んだら、市場にその物件を知ってもらう為、

不動産流通機構（REINSレインズ）に登録する必要があります。

REINSとは、簡単にいうと不動産会社のみが見ることができるスーモのような物件サイトのことです。

レインズに登録をしたら、その証明として

登録証明書を売主さんに交付しなければいけません。

ちなみに媒介契約を結んだ場合、REINSの登録は必須です。

スーモやアットホーム、自社HPに掲載しているからREINSには登録しない！！

というのは違法です。

自身が囲い込みをされているかどうかを知る為には、以下のことを確認するようにしましょう。

登録証明書を交付されているかどうか

依頼をした売却物件を市場に出回すためには、REINSに登録します

登録をしなければ、他の不動産会社は、その売却物件を見つけることが難しくなります。

というのも、買主さんから依頼を受けた不動産会社は、

基本REINSを基に物件を検索するからです。

売主さんは、今一度、登録証が交付されたか確認した方が良いですね。

媒介契約を結んだ不動産会社の

『REINSには登録しました！』

という言葉を鵜吞みにせず、登録証明証をもらうようにしましょう。

レインズに登録せずに、スーモ・アットホームにしか掲載していない場合

通常ですと、媒介契約をしたらすぐにREINSに登録をして、

物件が市場に出るようにします。

これは、宅建業法上で、

専任媒介を結んだ場合、７日以内

専属専任媒介を結んだ場合、５日以内

に登録しないといけない！

となっているからです！

しかし多くの場合は、これを逆手に取り、

登録のリミット日、ぎりぎりまで登録をせず

スーモ等の物件サイトを優先して登録します。

これは、一般のお客さんは、REINSを見ることができません。

そのため、一般のお客さんは物件を探すとき、スーモやアットホームなどの物件検索サイトにて検索します。

これを利用すれば、少しの期間ですが、REINSには登録をせず、スーモ等の物件サイトにのみ登録しておけば、

買主さんの仲介である不動産会社さんには気づかれず、

一般のお客さんのみから問い合わせが来る！

といったことができます。

→完全に両手仲介狙いですね！

当然ながら合法ではあるので、指摘しがたいのですが、グレーな内容ですよね・・。

売主さんとしては、こういったグレーな部分で進んでいないか、

R依頼した不動産会社からREINSに登録したことによる登録証明書

をもらうようにしましょう。

REINSに登録していない場合、登録証明書ももらえません。

つまりこれは、売却物件を市場に公開していないことです。

報告内容の詳細を聞く

専任・専属専任媒介契約を結んだ場合は、その不動産会社は報告義務があります。

不動産会社から内見や案内等の報告を受けた場合、しっかり内容の詳細を聞くようにしましょう。

物件価格が相場にあっているのであれば、内見の依頼は少なからず入ります。

にもかかわらず、案内がなかった

という場合は、注意をした方がいいです。

また、案内はあったが成約に至らなかった！

という場合も鵜呑みにしてはいけません。

というのも、悪質な場合、

他の不動産会社より内見依頼書を送るだけ送ってもらったが、

実際は理由をつけて内見をさせず、売主さんにはその内見依頼書を見せて、

『案内の依頼はあったけど、購入意思がないので断った』

と言って、あたかも売主さんの意向に沿って、断りを入れちゃう

という不動産仲介会社もあります。

昔に比べて少し減りましたが、いまでも全然ありますね！

恐ろしいのが、担当者さんの判断！

ではなく、会社として売り上げを伸ばすために両手仲介を狙うために、

あえてそうしなさい！

と会社から指示が下っているんです・・。

不動産会社の営業マンは、マジで恐ろしいですからね～。

囲い込みされてもいいぐらい信頼している不動産会社でなければ、

基本営業マンの言う言葉に対して疑ってかかった方が良いと言えます。

囲い込みは、売主さんの報告でしか対処ができない

先ほどお話ししましたが、

囲い込みについては、売主さんが把握していないことがほとんどです。

基本的には、この売主仲介会社は囲い込みしている！

と気づくのは、主に買主さんの仲介をしている不動産会社さんです。

・物件を紹介しようとしたら、何かと理由をつけられて案内させてもらえない

・REINSに登録されていない

などなど。

ちなみに通常、囲い込みがあるかどうか、

売主さんも含め一般のお客さんが気づけることは少ないです。

ただ厄介なのが、囲い込みがされているからと言って、

買主さんの仲介をしている不動産会社が都道府県庁や国土交通省に通報したところで、

基本的には対応してもらえません。

えーーーー！？

って話ですよね・・。

これは、直接的被害がある売主さんから報告がない限り、対応してもらえない！

というのが理由なんです・・。

しかし、売主さんはそもそも囲い込みをされているかどうかも気づいていないわけなので、

外野が囲い込みがあった言ったところで、対処してもらえないことがほとんどです。

囲い込みはそもそも頻繁に存在するものなのか？

確かに、囲い込みというのは、悪質ですが

悪質だからこそ、そもそもそんなに頻繁してあるものなのですか？

不動産業界で働いている人であれば、皆、口をそろえて

囲い込みをしているであろう大手不動産会社の名前を挙げます。

業界ではめっちゃ有名な話です。

誰もが知っている不動産会社です。

その大手不動産会社は、ビジネスモデル的に両手仲介をしないと会社が回らないような仕組みなので、

担当者がというより会社として囲い込みをせざる得ないような感じです。

ただ先ほどお話ししたように、

・売主さん以外が囲い込みに気づいたところで対応してもらえない、

・売主さんは囲い込みの事実に気づいていない

上記のことから囲い込みがあっても対応が難しいのが現状。

囲い込みの対処法はあるのか！？

では囲い込みの対処方法はあるのか？

こればっかりは、

日本の不動産業界の仕組みを変えるか、

売主さんの意識を変えるかしか方法がありません。

ただ、売主さんの意識をかえたところで、

不動産会社はあの手この手をつかって囲い込みではないと主張出来ちゃいます。

結局のところ、日本の不動産業界の仕組みを変えていくしか、今のところ難しいです。

こういったことから、不動産業界は闇が深い！

と言われるわけなんですが、もはや不動産業界のモラルの問題になってきますね・・。

２０２５年より囲い込みに対しての規制の強化が開始！！

ここで朗報なのが、ちゃんと国も動いてくれています！

囲い込みを現状を重く見て２０２５年１月より、囲い込みに対しての規制が強化されました！

具体的には、

レインズへの物件取引状況登録の義務化
- 不動産会社は、専属専任媒介契約または専任媒介契約に基づき預かった物件について、指定流通機構（レインズ）への登録が義務付
- さらに、登録後は「ステータス管理機能」を活用し、取引状況（例：「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」）を最新の状態に保つ必要があります。
売主への説明義務の強化
- レインズに登録した物件について、売主に対して登録証明書を交付する際、ステータス管理機能を通じて取引状況を確認できることを明確に説明する義務。
- この説明を怠ると、宅地建物取引業法第65条に基づく指示処分の対象となります。
登録証明書の改良
- 登録証明書には新たにQRコードが付与され、売主が専用画面にアクセスして取引状況を簡単に確認できる仕組みが導入されました

上記の内容が追記され、違反すれば、是正勧告だけでなく、業務停止命令なども言い渡される可能性があります！

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、不動産業界の闇「囲い込み」とは？見抜き方・対処法・2025年の新ルールまで徹底解説！

というテーマでお話しさせていただきました！

囲い込みについて、何とかしたいと思っている不動産会社も多い反面、

平気な顔して囲い込みを行っている不動産会社も多いです。

囲い込みは結局のところ、自社の利益の為だけであって、他は誰も得しない仕組みです。

こういった不動産の闇を一つ一つ解決して、みんながwin-winになれるような業界にしていきたいものですね！