住宅購入仲介手数料の落とし穴？課税業者物件で気をつけたい按分と税込表示の違い Poncha blog建築・不動産相談所

花粉症で鼻水を出しすぎると顔がちょっとふける感じになるのは私だけでしょうか？

どーも、Ponchaです(‘ω’)

住宅購入をする際、売主が不動産会社の場合、販売価格が税込み表示となっています。

あまり意識したことないかもしれませんが、意外と重要な内容だったりするんです。

もちろんこれにはちゃんと理由があります。

税込み価格物件の仲介手数料は、若干安くなります。

その辺についてもご説明したいと思います！

ということで今回は

住宅購入　仲介手数料の落とし穴！課税業者の物件で気をつけたい按分と税込表示の違いとは？

というテーマでお話をしたいと思います！

若干マニアックな内容になっていますが、意外と重要な内容です。

販売価格は土地と建物がセットで表記されていますが、

不動産会社さんが売主さんの場合

土地代

建物代

それぞれちゃんと内訳があるんです。

それによってどういったメリット・デメリットがあるのか理解しておきましょう！

税込表示の物件と税抜表示の物件の違い

住宅購入の物件を見ていると価格が

・税込で表示されている物件

・税抜で表示されている物件

を見かけることがあります。

スーモなどの不動産サイトではわからないのですが、

内見時に不動産仲介会社さんから渡される販売図面を見ると価格の時に

税抜・税込

が記載されています。

これは、

・税込み表示にした方がいい

・税抜きの方が安く見える！

という理由で自由に選択しているわけではありません。

実はこれ、売主さんが

消費税の納税義務があるか

で表示が変わるんです！

なぜかというと、

売主さんが事業として物件を商品として販売しているか

が関係してくるからです。

若干語弊のある言い方になってしまいますが、わかりやすく言うと

要は売主が不動産会社であるかどうかってことです。

事業として商品やサービスを販売している場合は、

不動産業界に限らず、価格は税込みの表記になっています。

これは、

国が消費者に対して商品やサービスを販売する課税事業者が行う価格表示は総額表示にしないさいね！

って義務付けしているからです。

スーパーやコンビニなど価格の表記は税込みですよね？

それと同じ考えです。

売主が不動産会社の時の仲介手数料は少し安くなる？

売主さんが課税業者である不動産会社の場合、

物件価格が税込み表記となっています。

課税業者である不動産会社と記載していますが、ここではややこしいので、一般的な不動産会社と考えて大丈夫です。

税込み表記となっている物件の仲介手数料の計算は、気持ち安い金額になります。

若干マニアックなお話ですが、経験が浅い不動産営業マンなど、間違った計算をしている場合があります。

計算まではできなくても、仕組みだけは知っておいた方がいいです。

仲介手数料の基本的な計算がわからない方はまずこちらの記事を読んでください。

住宅購入時の仲介手数料って必要？～仲介手数料がかからない場合～

税込み価格の物件の仲介手数料の計算

住宅購入時における仲介手数料は、

・販売価格の税抜で計算する

・建物は消費税がかかるが、土地には消費税がかからない

上記の内容が非常に重要となります。

売主さんが一般個人の方であれば

3000万の物件の価格は税抜で表示となり、

・土地

・建物

の合計で仲介手数料を計算します。

土地、建物の合計と言いましたが、販売価格は基本土地と建物足した金額が表記されているので、

土地代は〇〇万円

建物代は〇〇万円

という記載はしないので、普通に販売価格から仲介手数料を計算する感じで大丈夫です。

しかし、不動産会社が売主の場合は、

販売価格が税込表記なので3000万の物件であれば、税抜金額に直してから、仲介手数料の計算をします。

つまり、物件の販売価格の税抜金額で計算のため、

税込価格から消費税分を取り除きます！

3000万÷消費税分＝約2727万円！

つまり、仲介手数料は2727万円の金額で計算！

と思ったあなた。

残念！

先ほどもお話をしたように、

・建物は課税対象ですが

土地は非課税なんです。

つまり3000万のうち、非課税の土地代を引かなければいけません。

土地と建物の割合については、

・固定資産税評価額を元に按分

・消費税から逆算

・土地建物の時価から計算

などあります。

ただ実務的な部分でいうと、売主さん側が計算して提示されます。

理解しやすいように、具体的な数字で見てみましょう！

販売価格が3000万円のマンションだった時、

土地代が800万とした場合・・・

3000万円というのは、

建物価格税込＋土地代

になります。

つまり、

建物価格（税込）　+　800万円の土地代　＝　3000万円

建物価格（税込）＝　2200万円

となります。

2200万円は税込み価格のため、消費税分を差し引くと

＝2000万円（税抜）

となります。

仲介手数料を計算するときは、税抜き価格での計算になりますので、

建物2000万円（税抜）＋土地800万円（非課税）

＝2800万円

今回の場合だと、

2800万円の価格で、仲介手数料を計算することになります。

税込価格のまま仲介手数料を計算するのは論外ですが、

土地を含めた状態で税抜き価格にしてしまって仲介手数料を計算する場合があるので注意が必要です。

こんなに長～く書きましたが、注意すべきはポイントは

・税込みのまま仲介手数料が計算されていないか？

・土地代を含んだままで税抜計算していないか？

・土地代いくら、建物代いくらと明記してあるか？

ということです。

ここを押さえておけば、ひとまず大丈夫だと言えます。

建物代が高い方が仲介手数料は安くなる？

ここで鋭い方なら気づいたかもしれませんが、

土地代と建物代の按分ですが、

建物代を大きくした方が、仲介手数料は安くなります。

なぜか？

消費税で引かれる金額が大きくなるからです。

先ほどの例で　3000万円のマンションだった場合。

土地代が800万円　→　建物代は2200万円で税別2000万円

仲介手数料の計算は、2800万円。

土地代が1900万円　→　建物代は1100万円で税別1000万円

仲介手数料の計算は、2900万円。

となります。

実際仲介手数料を計算すると、

2800万円×3％+6万　＝　90万円

2900万円×3％+6万　＝　93万円

となり、3万円の違いが出ますね！

建物と土地の按分の注意点

建物と土地の按分のほとんどは、課税業者である売主さんが決めることが多いです。

しかし、実はちょっとした注意点があります。

実は土地と建物の比率は

売主さん

買主さん

の立場によって、損得が変わってくるんです！

売主さんとしては、

消費税を納税するため、消費税が少なければ少ないほど取り分が多くなります。

そうなると、土地の比率を大きくした方が、建物にかかる消費税を安くできるので、

売主さんとしては、土地の比率を高くしたい

となります。

対して、買主さんとしては、

先ほどお話をした、建物の比率が大きいほど、消費税の割合も大きくなり、仲介手数料が安くなります。

それ以外にも、建物の比率を大きくした方が、減価償却費に算入できる金額も増えるため、長期的に考えたときに節税にもなります。

※減価償却のお話はまた別の機械にお話をしたいと思います。

つまり、買主さんとしては、建物の比率を高くしたい

となります。

このようにお互いの損得を考えたときに、どちらかに偏った計算はトラブルの原因になります。

とはいえ、売主さんが提示する

土地代

建物代

でまとまることがほとんどです。

また、土地と建物の金額については、

重要事項説明書に記載する必要があり、そこでそれぞれの費用を知ることができます。

過去の経験からですが、そこまで偏った計算をしている業者さんはいません。

ただ、あまりに偏った計算の場合は、指摘をした方が良いといえます。

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、

住宅購入　仲介手数料の落とし穴！課税業者の物件で気をつけたい按分と税込表示の違いとは？

というテーマでお話させていただきました。

若干マニアックな内容ですが、建物と土地の按分をどうするかで

仲介手数料や節税にもなります。

不動産会社の担当者さんも理解していない方もいるので、

ご自身でもちゃんとどういう意味があるのかは把握しておいた方が良いですね！

より詳しく聞きたい方は、お気軽にお問い合わせください！

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