昔、新人が新規の管理物件を募集していたのに、全然反響がないと言われました。
確認をしたら、管理費が本当は3千円のところ、打ち間違えて30万円になっていました・・。
そんな部屋だれも借りないわ！
どーも、Ponchaです(‘ω’)
マンションを購入しようと考えたとき、物件価格はもちろん
マンションの管理状態も気になりますよね？
特に中古マンションの場合、管理状態の良し悪しは、マンションの寿命を左右するだけでなく、資産価値にも大きく影響します。
管理状態は良いと言っても、管理費がとんでもない金額ですと、毎月のラーニングコストが大変なことになります。
でも、よくよく考えてみると、管理費が高ければ、管理状態が良い物件と言えるのでしょうか？
ということで今回は
管理費が安いと危険？高いと損？マンション購入前に知るべき管理体制の違いとは
というテーマでお話ししたいと思います！
分譲マンションの管理や管理形態について詳しくお話をしたいと思います！
賃貸の管理や管理人は訳が違うので、しっかり理解することが重要です！
関連記事はこちらになります。
【不動産購入】契約当日の流れとは？当日焦らないためのポイント解説
修繕積立費が高いと危険！？～マンション購入 修繕積立費の正しい知識～
マンション購入基礎知識 管理費や修繕積立金って！？～管理会社と管理組合の違い～
壁紙の張替え費用ってどのくらい？～mと㎡の違い・張替えの規模で変わる！？～
不動産購入の流れ～初めてのマイホーム購入（中古マンション・戸建て編）～
★住まいに関するお悩み、無料で相談できます！★
近年情報にあふれています！
どの業界では営業トークが多く、正しい情報を見極めるのが難しいです・・。
プロの第三者目線で、リフォーム・新築・不動産に関するお悩みにアドバイス します！
💡 こんなご相談を受け付けています！
✔ 賃貸のお部屋探しを手伝ってほしい
✔ 購入物件の探し方や資金計画を知りたい
✔ 物件探しのコンサルを受けたい
✔ この物件を買って大丈夫？第三者の意見を聞きたい
✔ リフォームの見積もりが適正かチェックしたい
✔ リフォームのプランを考えながら物件を探したい
また、気軽にLINEにてやり取りしたい方は、下記より簡単に登録できます！
LINE公式アカウント：ID検索は⇒@ 549ktzrsでponcha.j
下記よりも登録できます(‘ω’)
目次
管理費とは！？
そもそもマンションにおいて管理費とは何か？
管理費とは、
マンションの共用部分の維持・管理のために発生する費用
のことです。
マンションの日常的な清掃を行ったり、共用部の電球費用等の消耗品などのことを指します。
あくまで、共有部の管理をするための費用になりますので、
戸建てのように共有部が存在しない場合は、管理費というものはかかってきません。
マンションを購入すると、管理費とは別で修繕積立金も併せて毎月かかります。
・管理費
・修繕積立金
がありますが、修繕積立金とは使用用途が別なので注意してください！
修繕積立金については、こちらの記事をどうぞ
マンション購入基礎知識 管理費や修繕積立金って！？～管理会社と管理組合の違い～
賃貸と購入とで大きく異なる管理費
賃貸の時の管理費というのは、数千円程度。
高くても１万５千円程度です。
しかし、物件を購入すると管理費が
一万数千円～二万数千円程度。
数千円程度の管理費の物件というのは、かなり少ないです。
※マンションの規模によりますが。
なぜ、賃貸と購入とでは、管理費に大きな違いがあるのでしょうか？
これは、
賃貸の場合は、貸主（大家・オーナー）さんや管理会社が自由に決められます。
家賃として９万円もらいたいとなった場合、
管理費込みで、家賃９万円とするか
管理費が5千円、家賃8.5万円とするか
自由に決められます。
前者の場合は、管理費を払いたくないという方に検索がヒットしますし、
後者の場合は、家賃を9万未満に設定している方に検索がヒットします。
このように、どのターゲットに絞るかで管理費の額を調整することができます。
対して、購入した場合の管理費というのは、
多くの場合は、
・床面積
・マンションの規模
によって金額が変わります。
分譲マンションの場合、お部屋の床面積に応じて管理費の割合が決められるパターンが多いです。
ただ、管理費というのは、管理会社が一棟のマンションに対して、このぐらいかかりますよ～と提示するので
戸数が多いマンションですと、一世帯当たりが負担する費用が減るため、管理費が安くなる傾向があります。
また、
・コンシェルジュがいるようなマンション
・24時間体制で管理人がいるマンション
ですと、その分人件費がかかるため、管理費が高くなる傾向があります。
管理費と共益費の違いって！？
管理費と似た言葉で共益費という言葉がたまに出てきます。
こちら、実は意見が分かれていて、
共益費というのは、借家人が共同して使用又は利用する設備又は施設の運営及び維持に関する費用
ということで、賃貸マンションのみに使用する！
という方もいれば、
管理費と修繕積立金をまとめたものを共益費
という方もいます。
意見としては、前者のほうが多いです。
ただ、賃貸住宅での管理費と共益費は違うのか？
という話にもなるのですが、管理費＝共益費という考えで問題ないです。
ここは正直あまり気にしなくても大丈夫なところですね！
管理費って高いほうが良い？
今回は、賃貸ではなくマンションを購入した場合に絞ってお話をしたいと思います！
毎月支払うことになる管理費。
実際、管理費が高いと管理状態は良いのか？
というお話になるのですが、これに関しては
正直何とも言えない！
というのが私の意見です。
マンション購入後、ローンの返済とは別途で月々支払う必要がある管理費
この毎月払う管理費は、生活する上では結構大きい出費です。
管理費が安く、ずさんな管理になってしまうのは困りますし、
かといって、とびっきり良い管理だったとしても、管理費が高すぎると毎月の返済がきつい！
というジレンマが発生します・・。
イメージでいうと、こんな感じだと思います。
では実際のところはどうなのか？
管理費が安くても、管理がびっくりするぐらい良いマンションもあれば、
管理費が高くても、ずさんな管理のマンションも多々あります。
さらに言うと、管理費と管理体制については、そのマンションに住む所有者さんの感覚でも異なります。
管理費が安くても、物件購入した所有者さんが満足していれば、問題ありません。
管理費は高いけど、管理について所有者さんから不満が出るようであれば、管理体制が良いとも言えません。
とはいえ、やはり管理費が安いというのには、それなりの理由があります。
必ずメリットデメリットは存在するので、
購入前に、
・重要事項調査報告書の確認
・管理状態の良し悪しの確認
はしっかり行いましょう！
ただ私の感覚ですと、
管理費が高いからと言って管理状態がいいよね！
とは、正直なりづらいですね！
この辺は現地を見てみたり、重要事項調査報告書などを見て判断しますね！
管理体制を確認する！
マンションの価値や状態を保つためには、管理が非常に重要になります！
そこでまず確認したほうがよいのが、
管理体制がどうなっているか
です。
これは、マンションの管理を管理会社にどのような委託をしているかになります。
管理体制には大きく分けて3つあります・
・全部委託
・一部委託
・自主管理
となります。
ちなみに、よく管理組合と管理会社がごっちゃになっている人がいます。
皆さんも
・管理組合
・管理会社
とは何か説明できますでしょうか？
意外と答えられる人って少ないんです！
管理組合というのは
分譲マンションの区分所有者（購入者）全員で構成されますものです。
マンションを購入したら親善と管理組合の一員になるわけです！
対して管理会社というのは、
マンションの共有部分の管理業務等をそのマンションの所有者から委託された企業
になります。
つまり、本来は管理組合の人たちでマンションの共有部を管理しましょう！
なんですが、皆さん管理についての知識も時間もないので、
管理会社さんにお金を払い、管理業務を委託して、管理してもらいましょう！
ということになります！
詳しくはこちらの記事を参考にどうぞ！
マンション購入基礎知識 管理費や修繕積立金って！？～管理会社と管理組合の違い～
で、先ほどご説明した3つの管理体制
・全部委託
・一部委託
・自主管理
というのは、管理組合が管理会社に対してどのくらい管理業務を委託するかというものです。
それぞれを簡単にですが説明したいと思います！
・全部委託
共用部分のメンテナンス、清掃業務や設備の交換など、マンションの管理を全て管理会社にお任せする委託体制です。
メリット
メリットとしては、
管理業務を一貫して行ってくれるので、所有者さんが管理業務を行わなくてよい！
という点。
一言で管理と言っても、ただ共有部を掃除すればよい！
というわけではありません。
・管理費や修繕積立金の徴収を行う
・その徴収したお金の会計を行う会計業務
・日々の清掃業務
・大規模修繕や修繕計画
などなど。
実は、かなり専門的な知識も必要ですし、やることも結構多いんですよね！
そういったことを、専門家に一貫して任せられるというのは、
自身の購入した物件の価値を保つために非常に助かりますし、安心もできます。
デメリット
デメリットとしては、
業務をすべてお願いするので費用が高くなりやすい（契約内容による）
です。
しかも、内容が専門的なので、１棟にかかる管理費を提示されたところで、
正直それが適正なのか判断がしにくいです。
そのため、管理費が高くても結局お願いするしかなかったりもします。
また、管理会社主体で動く為、マンションに住んでいる人のことより、
管理会社が管理がしやすい体制を取ることがあります。
・一部委託
続いては、一部委託について。
一部委託は、
必要に応じて管理業務の一部だけを管理会社に委託することです。
一部の業務だけをお願いするため、それ以外は住んでいる人たちで管理したり、業者に依頼を行う体制です。
メリット
メリットとしては、
一部は自分たちで管理するので、管理会社に支払う委託料を抑えられ、管理費自体を安くすることが出来ます。
また、自分たちで一部管理するので建物について真剣に向き合うことが出来ます。
デメリット
デメリットとしては、
一部は自分たちで管理する必要があるため、忙しい人からするとめちゃくちゃ負担が多い
という点が挙げられます。
また、管理会社に委託する内容にもよりますが、
そこそこ知識がある人が組合員にいないと、結局、管理が疎かになってしまいます。
そのため、知識がある人がいない管理組合なのに、管理費をケチって一部委託にすると、
結果、マンションの管理状態が良くなく資産価値も落ちやすい！
となるので注意が必要です。
・自主管理
最後は自主管理。
自主管理は名前の通り、管理会社に委託せず、
管理業務をすべて管理組合で行う体制です。
メリット
自分たちで管理するので、管理会社への委託費が発生しない分、
必要最低限の管理費に抑えることができます。
また、自分たち主体で管理を行うので、住んでいる人同士のコミュニティーができます。
知識がある人が組合員にいれば、下手な管理会社より管理がしっかりしていて、
かつ、管理費が抑えられるといういいことだらけの状態になります。
デメリット
何となくイメージできると思いますが、
所有者がすべて管理等を行うので負担がめちゃくちゃかかる。
また、管理業務は専門知識も必要なため、
不動産や管理業務の知識を持っている人がいないと厳しい
といえます。
もちろん、知識がなくてもできなくはないのですが、必要最低限の管理しかできないため、
結果、マンション全体の管理が行き届かず、管理状態が良いといえません。
また、自主管理は住宅ローンが通りづらいといったデメリットもあることを覚えておきましょう。
最近の新築は全部委託が多い？
中古マンションですと、
・全部委託
・一部委託
・自主管理
といった管理体制が様々ですが、
最近の新築マンションの場合は、全部委託になることが多いです。
というのも、購入する方自身が
・共働きをしている
・仕事が忙しい
といった方が多く、マンション全体のことまで考えてられない！
という人がほんとどだからです。
自分たちでマンションの管理をするぐらいであれば、
管理費が多少高くても、管理をすべてお願いしたいとなるからです。
ただ、個人的には今後一部委託の体制が増えてくるのではないかなと思っています。
コロナ禍においてリモートワークが増えたことで家にいる時間が増えたのも一つの要因ではありますが、
今後は地域でのコミュニティーが重要視されると思っています。
コロナ禍で働き方はもちろん人との接し方なども大きく異なったことで、コミュニティーの重要度も一層強くなると思います。
大手管理会社は、管理が良い？
非常によく聞かれるのですが、
大手管理会社に委託したマンションは管理がよいのか？
という点について。
正直これに関しては、管理会社が大手というより
その建物に常駐・担当している管理人さんや担当次第
というところが大きいです。
私も多くの管理会社の担当者さんとやり取りしてきましたが、
本当に担当者さんによって全然対応が異なるなーと思っています。
本当に同じ会社か？っと思うぐらいです笑
また、大手管理会社は連絡がつかない、対応が遅い！
といった声も耳にします。
これについては、大手管理会社は管理件数が多いから正直しかたないよね～というところが大きいです。
ただ対応に時間がかかる、連絡がすぐにつかない
というのは、もはや大手管理会社あるあるですね・・。
とはいえ、大手管理会社はマンションの管理のプロですので、しっかりとした修繕計画の提案、管理業務を行ってくれます。
個人的には確かにレスポンスは遅いですが、
しっかりと連絡を返してくれますし、適当なことを言ったりしないので信頼自体はできると思っています。
自主管理ってヤバイ！？
これまたよく聞かれる質問で、
自主管理のマンションってやばい？
という内容。
これも正直何とも言えないとこです・・。
たまに専門知識があり、管理やキャッシュフローなどをちゃんと理解しているスーパーマンが組合員にいて、
自主管理なのに、めちゃくちゃ良い管理の物件があります。
ただ、そういった物件は正直かなり稀です。
基本的にはやばいことの方が多いです(笑)
自主管理である理由は、
・世帯数が少なくてそもそも管理会社に委託費用が払えず、委託出来ないパターン
・シンプルに管理費をケチってラーニングコストを抑えたいパターン
のどちらかですね。
そのため、自主管理でマンション管理をマンパワーで頑張ろうという物件は正直少ないです。
また、先ほどちらっと言いましたが、
・住宅ローンの審査が厳しくなる
・管理状態が怪しい
といった点から、物件を提案する不動産会社も身構えることが多いです。
一概には言えませんが、マンション自体の資産価値もあまり高くならない傾向があります。
まとめ
いかがでしょうか。
今回は、管理費が安いと危険？高いと損？マンション購入前に知るべき管理体制の違いとは
というのテーマでお話させていただきました！
マンション購入時は、管理費だけで判断するのではなく、
・管理体制
・管理状況
をしっかり確認し、物件を実際に見て判断するようにしましょう。
また、管理がしっかりできているのかなどは、重要事項調査報告書や長期修繕計画書などから判断できます。
そういった書類も見ながら管理体制がしっかりしているかを判断したほうが良いです！
関連記事はこちらになります。
【不動産購入】契約当日の流れとは？当日焦らないためのポイント解説
修繕積立費が高いと危険！？～マンション購入 修繕積立費の正しい知識～
マンション購入基礎知識 管理費や修繕積立金って！？～管理会社と管理組合の違い～
壁紙の張替え費用ってどのくらい？～mと㎡の違い・張替えの規模で変わる！？～
不動産購入の流れ～初めてのマイホーム購入（中古マンション・戸建て編）～
★住まいに関するお悩み、無料で相談できます！★
近年情報にあふれています！
どの業界では営業トークが多く、正しい情報を見極めるのが難しいです・・。
プロの第三者目線で、リフォーム・新築・不動産に関するお悩みにアドバイス します！
💡 こんなご相談を受け付けています！
✔ 賃貸のお部屋探しを手伝ってほしい
✔ 購入物件の探し方や資金計画を知りたい
✔ 物件探しのコンサルを受けたい
✔ この物件を買って大丈夫？第三者の意見を聞きたい
✔ リフォームの見積もりが適正かチェックしたい
✔ リフォームのプランを考えながら物件を探したい
また、気軽にLINEにてやり取りしたい方は、下記より簡単に登録できます！
LINE公式アカウント：ID検索は⇒@ 549ktzrsでponcha.j
下記よりも登録できます(‘ω’)
ではでは～(‘ω’)ノ
