【完全ガイド】不動産取得税とは？計算方法から軽減措置まで詳しく解説！ Poncha blog 建築・不動産相談所

不動産取得税って忘れたころに急に納付書が送られてくるので、マジで気を付けてください！

そこそこいい金額なので・・。

どーも、Ponchaです(‘ω’)

住宅購入をした際、購入時に諸費用含めて、決済時に一通り大きな支払いをします。

しかし、忘れちゃいけないのが、不動産取得税！！！

住宅購入をしたら、かかってくる税金という認識をしているものの、いつ支払いをしないといけないのか？

ってイマイチ　ピンと来ていない人も多いはず！

ということで今回は、

【完全ガイド】不動産取得税とは？計算方法から軽減措置まで詳しく解説！

というテーマでお話をしたいと思います！

マイホーム購入を考えている方にとって、気になるのが税金の問題です！

どのタイミングで

どのくらい支払いわないといけないのか？

また、計算方法やそのツールのサイトまでお話していきたいと思います！

計算式がいっぱい出てきて、わけわからない！

という方も多いかもしれませんが、全部を理解しようとせず、自分に必要な項目がどれかを把握すれば、ちゃんと進めることができます！

不動産購入の記事についてはこちら

不動産購入にかかる諸経費って？～物件価格以外にも意外と費用が掛かる～

中古住宅購入　お部屋の内見をする前に知っておくべきポイント～居住中の物件？空室物件？～

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住宅購入　融資利用による特約の銀行は複数書かなくていいの？前編

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1 不動産購入にかかる税金って何があるのか！？
2 不動産取得税とは？
- 2.1 課税対象となる場合
- 2.2 課税対象とならない場合
3 不動産取得税っていつまでに支払えばよいのか？
- 3.1 支払い方法は！？
4 取得後に申告って必要？
5 不動産取得税の税率について
6 不動産取得税の計算方法
- 6.1 課税標準（固定資産税評価額）の目安
7 課税標準の特例措置
- 7.1 建物の特例
  - 7.1.1 新築住宅の場合
  - 7.1.2 中古住宅の場合
- 7.2 土地の特例
8 計算ツールにて不動産取得税が計算できる！
9 まとめ

不動産購入にかかる税金って何があるのか！？

まず、不動産取得税についてお話をする前に、

そもそも住宅購入をした場合にかかってくる税金は何があるのか？

についてお話をしたいと思います！

ちなみに、売却時とはまた内容が変わってきてしまうので、今回は購入時にかかる税金についてお話をしたいと思います！

不動産取得時にかかる税金は下記の通り！

・不動産取得税

・登録免許税

・消費税

・印紙税

意外と税金かかっていますよね・・。

そのうち、住宅購入をして決済、引き渡しまでにかかってくる税金は、

登録免許税

消費税

印紙税

になります。

上記の3つについては、また別の記事でまとめたいと思います！

ちなみに、中古住宅の場合、不動産取得時にはその年の

・固定資産税

・都市計画税

は、日割り計算にて清算します。

固定資産税は下記の記事を参考にしてみてください。

住宅購入　区分所有建物って？①マンションの基礎知識～意外と知らない権利・共有部について〜

不動産取得税とは？

では、本題の不動産取得税についてお話をしたいと思います！

不動産取得税とは、

不動産（土地・建物）を取得した際に、都道府県に納める地方税です。

不動産取得時にかかる税金のため、不動産が手に入ったら支払う必要があります！

建物だけでなく、土地を取得しても取得税はかかります。

購入だけでなく、贈与で不動産を取得した場合でも、不動産取得税の対象になるので、注意が必要です！

課税対象となる場合

不動産の購入
新築
増改築
贈与による取得

課税対象とならない場合

相続による取得
法人の合併による取得

不動産取得税っていつまでに支払えばよいのか？

印紙税や登録免許税などは、決済時に支払いをするため、一通り金額について事前にアナウンスがあります。

対して、不動産取得税は取得をしてから、納付書が送られてくるため、

不動産会社から何のアナウンスもなかった・・。

ということをよく耳にします。

不動産取得税は、購入したタイミングで、

このぐらい支払いをしてくださいね！

っていうアナウンスをされるわけではありません。

大体、取得をした4～6か月後ぐらいに納付書が届きます！

本当に忘れたころに急に納付書が来るので、正直ビビります・・。

支払い方法は！？

不動産取得税の支払い方法は、意外とバリエーションがあり、

・税事務所

・金融機関

・郵便局窓口

・コンビニ

・スマートフォンの決済アプリなど

自治体によっては、クレジットカード等でも支払いが可能です！

取得後に申告って必要？

結構勘違いされている方が多いので、注意していただきたいのですが、

不動産取得税の申告は必要なのかどうか？

ですが、

原則、不動産取得後、60日以内に申告をする必要がある！

とされています。

ただ、基本は申告不要の場合が多いです！

なぜなら、不動産取得について登記申請をした場合、申告は不要になるからです。

登記申請は、簡単に言うとこの土地や建物は私のものですよ！

と、証明するための手続きです。

基本的には、決済が終わった後、司法書士さんにてその手続きを行ってもらいます。

ただ軽減措置を受ける場合は、必要書類を提出しないといけない自治体もあるため、

この辺は事前に確認をしておいた方が良いです。

土地を買って、これから建物を建てるといった戸建ての新築や

決済が終わった後の引き渡し猶予がある

といったイレギュラー以外は、登記申請を行うため、ほぼ申告をしなくても勝手に不動産取得税の納付書が届きます。

不動産取得税の税率について

不動産取得税の税率ですが、2024年3月31日までの特例として、以下の税率が適用でしたが、

2027年3月31日まで延長となりました！！

住宅の建物：3%
住宅以外の建物（事務所・店舗等）：4%
土地：3%

本来の税率は全て4%ですが、特例措置により軽減されています。

この記事を見ている多くの方が、居住用の住宅なので、基本的には3％！

と認識しておいて大丈夫です。

不動産取得税の計算方法

不動産取得税の計算はどのようになっているのでしょうか？

基本的な計算式は以下の通りです：

不動産取得税 = 課税標準（固定資産税評価額）× 税率（3%または4%）

上記の式ですが、建物・土地ともに計算を行います。

課税標準（固定資産税評価額）の目安

ここでよくわからない、課税標準という言葉が出てきましたが、

課税標準というのは、

総務大臣が定めた固定資産評価基準により評価・決定された価格のことで、

原則として固定資産課税台帳に登録されている価格です。

要は、課税標準　＝　物件価格

ではないよ～ということです。

課税標準（固定資産税評価額）自体の計算は、複雑なため目安を覚えておくだけで大丈夫です！

課税標準（固定資産税評価額）　→　物件価格の70％ぐらい

物件販売価格の約70%
例：3,000万円の物件の場合
- 課税標準 ≒ 3,000万円 × 70% = 2,100万円

上記のようなイメージで大丈夫です！

なので、

不動産取得税 = 課税標準（固定資産税評価額）× 税率（3%または4%）

↓

不動産取得税 = 物件価格の70％× 税率（3%または4%）

という感じですね。

ただ、物件を購入した際、

・評価証明書

・関係証明書

といった書類を取得できますので、そこに課税標準額が記載されており、自身でも計算ができます。

課税標準の特例措置

課税標準には特例措置があり、一定の条件を満たした建物や土地であれば、

課税標準の額を下げることができ、不動産取得税が下がります！

建物と土地でそれぞれ特例があります！

建物の特例

建物の場合の条件としては、

・居住用であり

・延べ床面積が50㎡（戸建て以外の賃貸住宅の場合のみ40㎡）以上～240㎡以下）

要は、住むための住宅であり、延べ床面積が小さすぎず、大きすぎずの物件であれば、この特例が受けられる！

ということになります。

また、新築と中古によって、控除額が異なります。

新築のほうが待遇は良いということを認識しておくとわかりやすいです！

新築・中古の両方の計算式を見ると、頭がパンクするので該当する方だけ見た方が良いです！

新築住宅の場合

- 課税標準から1,200万円を控除
- 例：課税標準2,100万円の場合
  - （2,100万円 – 1,200万円）× 3% = 27万円

中古住宅の場合

- 築年数に応じて最大1,200万円を控除（築年数で変わる）
- 耐震基準適合住宅であることが条件（下記のいずれか）
  - 耐震適合証明書が取得できる建物
  - 1982年（昭和57）1月1日以降に建築された住宅（ここの要件は昔と変わっています。）

土地の特例

土地の場合、住宅用の土地なのか、一般の土地なのかで、若干異なります！

単純に、住宅用の土地のほうが待遇は良い！

という認識をもっておくとわかりやすいです。

一般の土地
- 課税標準が1/2に軽減
住宅用土地　（②の要件が新築と中古によって異なります。）
- ①課税標準を1/2に軽減
- ②さらに最大4.5万円の控除が可能
- 計算式：（課税標準 × 1/2 × 3%）- 控除額（最大4.5万円）

②の要件はちょっとややこしいのですが、下記のような要件があります！

戸建てのように土地を先に取得したなどによって変わりますが、

マンションであれば、基本は4.5万円の控除がもらえる。という認識で大丈夫です！

新築の場合、下記を満たす要件

中古の場合、下記を満たす要件

計算ツールにて不動産取得税が計算できる！

正直、不動産取得税についてちゃんと網羅している不動産営業マンって意外と少ないです！

ある程度自身でも知識を身に着けておきましょう。

東京都のHPで不動産取得税の計算ツールがあるのでそちらで計算するとわかりやすいです。

https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/kazei/real_estate/fudosan/syutokuzei

まとめ

いかがしょうか？